• الأفراد
  • إيرادات إيجار العقارات السكنية: يُطبق معدل ضريبة ثابت بنسبة ٢٥٪ على صافي دخل الإيجار من العقارات السكنية، بغض النظر عما إذا كان الفرد مقيمًا ضريبيًا أم لا. ومع ذلك، تتوفر معدلات ضريبية مخفّضة لعقود الإيجار طويلة الأجل:
    • أكثر من 5 سنوات وأقل من 10 سنوات: 15%
    • أكثر من 10 وأقل من 20: 10%
    • أكثر من 20 سنة: 5%
• الشركات
  • يتم فرض ضرائب مختلفة على صافي دخل الإيجار المكتسب من خلال الشركة اعتمادًا على حالة الإقامة الضريبية للشركة.
    • الشركات المقيمة:يتم فرض ضريبة على صافي دخل الإيجار بمعدلات تتراوح بين 16% و20% في البر الرئيسي للبرتغال، وبين 11.9% و14.7% للعقارات الواقعة في ماديرا.
    • الشركات غير المقيمة:يتم فرض ضريبة على صافي دخل الإيجار بمعدل ثابت قدره 20٪.

يمكن استخدام المصروفات المؤهلة لتقليل الدخل الخاضع للضريبة المستحق - بشرط أن يشكل جزءًا من النشاط المدر للدخل.

تنطبق الأسعار التالية على المشترين الأفراد والشركات (ما لم يُذكر خلاف ذلك) عند شراء وتملك العقارات في البرتغال:

• رسوم الدمغة على شراء العقار
  • يتم فرض ضريبة الدمغة على عمليات شراء العقارات في البرتغال:
    • معدل: معدل ضريبة الدمغة هو 0.8% من أعلى قيمة بين سعر الشراء وقيمة العقار الخاضعة للضريبة (VPT). ولأن قيمة العقار الخاضعة للضريبة عادةً ما تكون أقل من سعر الشراء، تُحسب ضريبة الدمغة عادةً بناءً على سعر الشراء.
    • الدفع ومتى يتم الدفع: المشتري هو المسؤول عن دفع رسوم الدمغة قبل تم توقيع الصك النهائي. يجب تقديم إثبات الدفع للموثق.

• ضريبة نقل الملكية:بالإضافة إلى ضريبة الدمغة، عندما تتغير ملكية العقار في البرتغال، يتم فرض ضريبة نقل تسمى IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) ينطبق - وهي:
  • من يدفع: المشتري هو المسؤول عن دفع IMT.
    • متى يتم الدفع: الدفع مستحق قبل يتم توقيع عقد البيع النهائي للعقار. يجب تقديم إثبات الدفع للموثق أثناء تبادل العقار.
    • أساس الحساب:يتم حساب ضريبة الدخل الدولية على أساس أعلى سعر شراء فعلي أو القيمة الخاضعة للضريبة على العقار (VPT).
    • معدل الضريبة:يعتمد معدل IMT بشكل أساسي على عاملين:
      • الاستخدام المقصود للممتلكات (على سبيل المثال، السكن الأساسي مقابل المنزل الثانوي).
      • سواء كان الشراء للمنزل الأول أو المنزل اللاحق.
        • تتراوح المعدلات من 0% إلى 6.5% (في السابق، كان الحد الأقصى للمعدل 8%).
    • إعفاء شركات العقارات: الشركات التي يكون عملها الأساسي هو شراء وبيع العقارات معفاة من ضريبة العقارات الدولية إذا استطاعت إثبات أنها باعت عقارات أخرى خلال العامين السابقين.

• ضريبة الأملاك البلدية السنوية (IMI)): قد يتم تطبيق ضريبتين عقاريتين سنويتين للبلدية - وهما IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) و AIMI ((إضافي لـ IMI):
  • IMI (ضريبة الأملاك البلدية السنوية)
    • من يدفع: مالك العقار بتاريخ 31 ديسمبر من العام السابق.
    • أساس الحساب: بناءً على القيمة الخاضعة للضريبة للممتلكات (VPT).
    • معدل الضريبة: تتراوح من ٠٫٣٪ إلى ٠٫٨٪ من ضريبة القيمة المضافة. يعتمد المعدل المحدد على تصنيف العقار كحضري أو ريفي من قِبل السلطات الضريبية البرتغالية. ويعتمد هذا التصنيف على موقع العقار.
    • حالة خاصة: يخضع المالكون (أفراد أو شركات) الموجودون في منطقة ضريبية مدرجة في القائمة السوداء لدى هيئة الضرائب البرتغالية لمعدل IMI ثابت بنسبة 7.5%.
  • AIMI (ضريبة الأملاك البلدية السنوية الإضافية)
    • ما هو : ضريبة إضافية على العقارات ذات القيمة الضريبية المرتفعة (VPT).
    • عتبة: ينطبق على الجزء من تراكمي ضريبة القيمة المضافة التي تتجاوز 600,000 ألف يورو لجميع العقارات السكنية وقطع الأراضي المخصصة للبناء المملوكة لمكلف ضرائب واحد.
    • ملاحظة هامة للأزواج: ينطبق الحد الأدنى البالغ 600,000 يورو لكل شخصوبالتالي، فإن الأزواج الذين لديهم ملكية مشتركة مسؤولون عن دفع ضريبة الدخل على العقارات التي تتجاوز قيمتها 1.2 مليون يورو (ضعف الحد الأقصى الفردي).
    • كيف يعمل: يتم حساب AIMI على أساس مجموع VPT من الكل عقارات مملوكة لشخص، وليس عقارًا واحدًا فقط. إذا تجاوز إجمالي قيمة VPT 600,000 يورو، فإن المبلغ الزائد يخضع لضريبة AIMI.
    • معدل الضريبة: يتراوح ما بين 0.4% إلى 1.5%، اعتمادًا على ما إذا كان المالك يدفع الضريبة كفرد واحد أو زوجين أو شركة.
    • الإعفاء: العقارات المستخدمة للترويج لأنشطة محددة، مثل توفير السكن المحلي بأسعار معقولة، معفاة من ضريبة الاستثمار العقاري المحلي.

الأفراد:

تُطبق ضريبة مكاسب رأس المال على الأرباح الناتجة عن بيع العقارات في البرتغال، ما لم يتم شراء العقار قبل عام 1989. وتختلف الآثار الضريبية اعتمادًا على ما إذا كنت مقيمًا أو غير مقيم، واستخدام العقار، وكيفية استخدام عائدات البيع.

• حساب مكاسب رأس المالتُحسب مكاسب رأس المال على أنها الفرق بين سعر البيع وقيمة الاستحواذ. ويمكن تعديل قيمة الاستحواذ لمراعاة التضخم، وتكاليف الاستحواذ الموثقة، وأي تحسينات رأسمالية أُجريت خلال الاثنتي عشرة سنة التي تسبق البيع.
  • المقيمون الضريبيون
    • 50% من مكاسب رأس المال خاضعة للضريبة.
    • قد يتم تطبيق الإعفاء من التضخم إذا تم الاحتفاظ بالملكية لمدة عامين أو أكثر.
    • يتم إضافة المكسب الخاضع للضريبة إلى دخلك السنوي الآخر ويتم فرض الضريبة عليه بنسبة أسعار هامشية تتراوح من 14.5٪ إلى 48٪.
    • إعفاء من ضريبة السكن الأساسي: تُعفى أرباح بيع مسكنك الأساسي إذا أُعيد استثمار كامل العائدات (بعد خصم أي رهن عقاري) في مسكن أساسي آخر في البرتغال أو الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية. يجب أن تتم إعادة الاستثمار هذه إما قبل البيع (خلال فترة ٢٤ شهرًا) أو خلال ٣٦ شهرًا بعد البيع. كما يجب أن تسكن في العقار الجديد خلال ٦ أشهر من تاريخ الشراء.
  • المقيمين غير الخاضعين للضرائب
    • منذ 1 يناير 2023، أصبح 50% من مكاسب رأس المال خاضعة للضريبة.
    • يعتمد معدل الضريبة المطبق على الدخل العالمي للشخص غير المقيم ويخضع لمعدلات تصاعدية تصل إلى حد أقصى قدره 48%.

الشركات:

معدل ضريبة أرباح رأس المال للشركات غير المقيمة هو إما 14.7% أو 20%، حسب موقع العقار. لمزيد من التفاصيل حول معدلات ضريبة الشركات المحددة، يُرجى مراجعة هنا.

على الرغم من أن ضريبة الميراث غير مطبقة في البرتغال، فإن ضريبة الدمغة تنطبق على الميراث إلى جانب الضرائب الأخرى (التي سبق ذكرها أعلاه).

لأغراض رسوم الدمغة ، قد تندرج الميراث أو الهدايا في إحدى فئتين - تلك المعفاة ، وتلك الخاضعة للضريبة بمعدل ثابت قدره 10٪. يُعفى الميراث من الأقارب المقربين ، مثل الوالدين والأبناء والأزواج من رسم الدمغة. يتم فرض ضريبة على جميع الميراث والهدايا الأخرى بمعدل ضريبة ثابت يبلغ 10٪.

تُدفع رسوم الطوابع للممتلكات المعنية ، حتى إذا كان المستلم لا يعيش في البرتغال.

لمزيد من المعلومات حول الميراث أو الهدايا، راجع هنا.

تقدم البرتغال خصمًا ضريبيًا على مبيعات العقارات للأفراد غير المقيمين. في حال وجود اتفاقية ازدواج ضريبي (DTA) بين البرتغال وبلد الإقامة الضريبية للفرد، يُمكن لهذا الخصم أن يُقلل أو يُلغي الازدواج الضريبي بشكل كبير. تضمن اتفاقية الازدواج الضريبي خصم أي ضريبة تُدفع في البرتغال من أي ضريبة مستحقة في بلد الفرد الأصلي، مما يمنع فرض الضريبة عليه مرتين على نفس الدخل. يُدفع الفرق، إن وُجد، بين مبلغي الضريبة فقط إلى الجهة ذات المعدل الضريبي الأعلى.

عرض هنا للمزيد من المعلومات.

مع أن التبعات الضريبية البرتغالية مهمة، إلا أنها ليست العامل الوحيد الذي يجب مراعاته. من الضروري دراسة تفاصيل اتفاقية الازدواج الضريبي ذات الصلة وفهم قوانين ولوائح الضرائب المحلية في بلد الإقامة الضريبية للفرد. علاوة على ذلك، قد يلزم الحصول على تراخيص محددة، وذلك حسب كيفية استخدام العقار (مثلاً، لإيرادات الإيجار).

مثال للمقيمين في المملكة المتحدة:

من المرجح أن يخضع المقيم في المملكة المتحدة الذي يبيع عقارًا في البرتغال لضريبة أرباح رأس المال في المملكة المتحدة. ومع ذلك، تسمح اتفاقية الازدواج الضريبي بين المملكة المتحدة والبرتغال عادةً بخصم أي ضريبة أرباح رأس مال مدفوعة في البرتغال من ضرائب المملكة المتحدة. تمنع هذه الآلية الازدواج الضريبي على عائدات البيع.

من الأسئلة الشائعة بين المستثمرين: ما هي الطريقة الأكثر فعالية من حيث الضرائب لامتلاك عقار في البرتغال؟ تعتمد الإجابة بشكل كبير على الظروف الشخصية، وأهداف الاستثمار، والاستخدام المقصود للعقار.

• الملكية الشخصية (للمقيمين الضريبيين البرتغاليين): بالنسبة للمقيمين الذين يشترون مسكنًا أساسيًا، فإن الاحتفاظ بالعقار باسمهم الشخصي يمكن أن يكون أكثر فائدة في كثير من الأحيان، وخاصة فيما يتعلق بضريبة مكاسب رأس المال (يرجى الرجوع إلى إعفاء المسكن الأساسي بموجب قسم ضرائب العقارات على بيع العقار أعلاه).
• الهياكل المؤسسية: مع أن هيكلية الشركات قد تبدو جذابة، إلا أنها تأتي مع زيادة في التكاليف الإدارية ومتطلبات الامتثال. يُعدّ ترسيخ كيان الشركة والحفاظ عليه أمرًا بالغ الأهمية. ومع ذلك، يمكن أن تُقدّم ملكية الشركات مزايا مثل المسؤولية المحدودة وحماية الأصول المُعزّزة، وهي مزايا لا تُقدّر بثمن، لا سيما للأفراد في المناطق ذات المخاطر المالية أو غيرها من المخاطر. لدى البرتغال اتفاقيات لحماية الأصول مع العديد من الدول.

الوجبات الجاهزة الرئيسية: لا توجد إجابة واحدة تناسب الجميع. يعتمد الهيكل الأمثل على تقييم دقيق للاحتياجات والظروف الفردية.