• Индивидите
  • Приходи от наеми на жилищни имоти: Плоска данъчна ставка от 25% се прилага за нетния доход от наем на жилищни имоти, независимо дали лицето е данъчен резидент или не. Налични са обаче намалени данъчни ставки за дългосрочни договори за наем:
    • Повече от 5 и по-малко от 10 години: 15%
    • Повече от 10 и по-малко от 20: 10%
    • Над 20 години: 5%
• Фирми
  • Нетният доход от наем, получен чрез компания, се облага по различен начин в зависимост от статута на данъчно пребиваване на компанията.
    • Резидентни компании: Нетният доход от наем се облага със ставки между 16% и 20% в континентална Португалия и между 11.9% и 14.7% за имоти, разположени в Мадейра.
    • Компании нерезиденти: Нетният доход от наем се облага с фиксирана ставка от 20%.

Квалифицираните разходи могат да се използват за намаляване на дължимия облагаем доход – при условие че представлява част от дейността за генериране на доход.

Следните ставки се прилагат както за индивидуални, така и за корпоративни купувачи (освен ако не е посочено друго) при покупка и собственост на имот в Португалия:

• Гербов налог при закупуване на имот
  • При покупка на имот в Португалия се начислява гербов налог:
    • Оценка: Ставката на гербовия налог е 0.8% от по-високата стойност между покупната цена и VPT (данъчна стойност на имота). Тъй като VPT обикновено е по-нисък от покупната цена, гербовият налог обикновено се изчислява върху покупната цена.
    • Плащане и кога да платите: Купувачът носи отговорност за плащането на гербовия налог преди окончателният акт е подписан. Доказателство за плащане трябва да бъде предоставено на нотариуса.

• Данък за трансфер на имот: В допълнение към гербовия налог, когато имот смени собствеността си в Португалия, данъкът върху прехвърлянето, наречен IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) се прилага – а именно:
  • Кой плаща: Купувачът е отговорен за плащането на IMT.
    • Кога да платите: Плащането е дължимо преди е подписан окончателният акт за продажба на имота. Доказателство за плащане трябва да бъде представено на нотариуса по време на замяната на имота.
    • Основа за изчисление: IMT се изчислява въз основа на по-високата от действителната покупна цена или облагаемата стойност на имота (VPT).
    • Данъчна ставка: Скоростта на IMT зависи основно от два фактора:
      • Предвиденото използване на имота (напр. основно жилище срещу вторичен дом).
      • Независимо дали покупката е за първи или следващ дом.
        • Ставките варират от 0% до 6.5% (преди това максималната ставка беше 8%).
    • Освобождаване за компании за имоти: Компаниите, чиято основна дейност е покупка и продажба на имоти, са освободени от IMT, ако могат да докажат, че са продали други имоти през предходните две години.

• Годишен общински данък върху собствеността (IMI): Могат да се прилагат два годишни общински данъка върху собствеността – а именно IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) и AIMI (Допълнителен или IMI):
  • IMI (годишен общински данък върху собствеността)
    • Кой плаща: Собственик на имота към 31 декември на предходната година.
    • База за изчисление: Въз основа на облагаемата стойност на имота (VPT).
    • Данъчна ставка: Варира от 0.3% до 0.8% от VPT. Конкретната ставка зависи от това дали имотът е класифициран като градски или селски от португалските данъчни власти. Тази класификация се основава на местоположението на имота.
    • Специален случай: Собствениците (физически лица или компании), намиращи се в данъчна юрисдикция, включена в черен списък от португалските данъчни власти, подлежат на фиксирана IMI ставка от 7.5%.
  • AIMI (Допълнителен годишен общински данък върху собствеността)
    • Какво е: Допълнителен данък върху имоти с висока облагаема стойност (VPT).
    • Праг: Отнася се за частта от кумулативен VPT надвишава 600,000 XNUMX евро за всички жилищни имоти и парцели за строителство, притежавани от един данъкоплатец.
    • Важна забележка за двойки: Прилага се прагът от 600,000 XNUMX евро на човек. Следователно двойките със съвместна собственост носят отговорност за AIMI за имоти, надхвърлящи 1.2 милиона евро (удвояване на индивидуалния праг).
    • Как работи: AIMI се изчислява въз основа на общо VPT на all имоти, притежавани от физическо лице, а не само един имот. Ако комбинираният VPT надвишава €600,000 XNUMX, излишната сума подлежи на AIMI.
    • Данъчна ставка: Варира между 0.4% и 1.5% в зависимост от това дали собственикът се облага като едно физическо лице, двойка или компания.
    • Освобождаване: Имотите, използвани за насърчаване на специфични дейности, като например предоставяне на местно настаняване на достъпни цени, са освободени от AIMI.

Физически лица:

Данъкът върху капиталовите печалби се прилага за печалби, получени от продажба на имот в Португалия, освен ако имотът е закупен преди 1989 г. Данъчните последици се различават в зависимост от това дали сте местно или нерезидентно лице, използването на имота и как се използват приходите от продажбата.

• Изчисляване на капиталовите печалби: Капиталовите печалби се изчисляват като разликата между продажната цена и стойността на придобиване. Стойността на придобиване може да бъде коригирана спрямо инфлацията, документираните разходи за придобиване и всякакви капиталови подобрения, направени в рамките на 12 години, предхождащи продажбата.
  • Данъчни жители
    • 50% от капиталовата печалба се облага с данък.
    • Може да се приложи инфлационно облекчение, ако имотът е бил държан две или повече години.
    • Облагаемата печалба се добавя към вашия друг годишен доход и се облага с данък пределни ставки вариращи от 14.5% до 48%.
    • Освобождаване от основно жилище: Печалбите от продажбата на вашето основно жилище са освободени, ако цялата печалба (нетно от всяка ипотека) се реинвестира в друго основно жилище в Португалия или ЕС/ЕИП. Тази реинвестиция трябва да се извърши или преди продажбата (в рамките на 24-месечен прозорец) или в рамките на 36 месеца след продажбата. Вие също трябва да живеете в новия имот в рамките на 6 месеца след покупката.
  • Неданъчни жители
    • От 1 януари 2023 г. 50% от капиталовата печалба е облагаема.
    • Приложимата данъчна ставка зависи от световния доход на нерезидента и подлежи на прогресивни ставки до максимум 48%.

Корпорации:

Данъчната ставка на капиталовите печалби за чуждестранни компании е 14.7% или 20%, в зависимост от местоположението на имота. За повече подробности относно конкретните корпоративни данъчни ставки, моля, вижте тук.

Въпреки че данъкът върху наследството не се прилага в Португалия, гербовият налог се прилага при наследяване заедно с други данъци (вече споменати по-горе).

За целите на гербовия налог, наследството или подаръците могат да попаднат в една от двете категории – тези, които са освободени, и тези, които се облагат с фиксирана ставка от 10%. Наследствата от близки роднини, като родители, деца и съпрузи, са освободени от гербов данък. Всички останали наследства и подаръци се облагат с фиксирана ставка от 10%.

За съответния имот се заплаща гербов данък, дори ако получателят не живее в Португалия.

За допълнителна информация относно наследство или подаръци вж тук.

Португалия предлага данъчен кредит за продажба на имоти за чуждестранни физически лица. Ако съществува Споразумение за избягване на двойното данъчно облагане (DTA) между Португалия и държавата на данъчно пребиваване на лицето, този кредит може значително да намали или премахне двойното данъчно облагане. По същество DTA гарантира, че всеки данък, платен в Португалия, се приспада от всеки дължим данък в родната страна на лицето, предотвратявайки двойното облагане на един и същи доход. Само разликата, ако има такава, между двете данъчни суми се дължи на юрисдикцията с по-високата данъчна ставка.

Чети тук за повече информация.

Въпреки че португалските данъчни последици са важни, те не са единственият фактор, който трябва да се вземе предвид. От решаващо значение е да се проучат спецификите на съответната СИДДО и да се разберат местните данъчни закони и разпоредби в държавата на данъчно пребиваване на лицето. Освен това, в зависимост от това как се използва имотът (напр. за доходи от наем), може да са необходими специални лицензи.

Пример за жители на Обединеното кралство:

Жител на Обединеното кралство, продаващ имот в Португалия, вероятно ще бъде отговорен за данък върху капиталовите печалби в Обединеното кралство. Въпреки това СИДДО между Обединеното кралство и Португалия обикновено позволява кредит срещу данъците на Обединеното кралство за всеки данък върху капиталовата печалба, платен в Португалия. Този механизъм предотвратява двойното данъчно облагане на приходите от продажбата.

Често срещан въпрос сред инвеститорите е: кой е най-ефективният от данъчна гледна точка начин за притежаване на собственост в Португалия? Отговорът зависи до голяма степен от индивидуалните обстоятелства, инвестиционните цели и предназначението на имота.

• Лична собственост (за португалски данъчни лица): За жители, закупуващи основно жилище, държането на имота на тяхно лично име често може да бъде по-изгодно, особено по отношение на данъка върху капиталовите печалби (моля, вижте освобождаването от основно жилище в раздела Данъци върху собствеността при продажба на имот по-горе).
• Корпоративни структури: Докато една корпоративна структура може да изглежда привлекателна, тя идва с повишени административни разходи и изисквания за съответствие. Установяването и поддържането на съдържание в компанията е от съществено значение. Корпоративната собственост обаче може да предложи предимства като ограничена отговорност и подобрена защита на активите, което може да бъде безценно, особено за лица в юрисдикции с по-високи финансови или други рискове. Португалия има споразумения за защита на активите с няколко държави.

Ключово извеждане: Няма еднозначен отговор за всички. Оптималната структура зависи от внимателна оценка на индивидуалните нужди и обстоятелства.