• Osobe
  • Prihod od najma stambene imovine: Fiksna poreska stopa od 25% primjenjuje se na neto prihod od najma stambenih nekretnina, bez obzira na to da li je pojedinac poreski rezident ili ne. Međutim, za dugoročne ugovore o najmu dostupne su smanjene poreske stope:
    • Više od 5 i manje od 10 godina: 15%
    • Više od 10 i manje od 20: 10%
    • Preko 20 godina: 5%
• Kompanija
  • Neto prihod od zakupnine ostvaren preko kompanije se različito oporezuje u zavisnosti od statusa poreskog rezidenta kompanije.
    • Resident Companies: Neto prihod od najma se oporezuje po stopama između 16% i 20% u kontinentalnom Portugalu i između 11.9% i 14.7% za nekretnine koje se nalaze na Madeiri.
    • Nerezidentne kompanije: Neto prihod od zakupa se oporezuje po paušalnoj stopi od 20%.

Kvalificirani rashodi mogu se koristiti za smanjenje oporezivog prihoda – pod uslovom da čini dio aktivnosti stvaranja prihoda.

Sljedeće stope primjenjuju se i na pojedinačne i korporativne kupce (osim ako nije drugačije navedeno) nakon kupovine i vlasništva nekretnine u Portugalu:

• Državna pristojba na kupovinu nekretnine
  • Državna pristojba se naplaćuje na kupovinu nekretnina u Portugalu:
    • Ocena: Stopa carine iznosi 0.8% više vrijednosti između kupovne cijene i VPT (oporezive vrijednosti imovine). Kako je VPT obično niža od nabavne cijene, državna pristojba se obično obračunava na kupovnu cijenu.
    • Plaćanje i kada platiti: Kupac je odgovoran za plaćanje carine prije potpisuje se konačni akt. Dokaz o uplati se mora dostaviti notaru.

• Porez na promet imovine: Uz državnu pristojbu, kada nekretnina promijeni vlasništvo u Portugalu, porez na promet koji se zove IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) primjenjuje se – i to:
  • Ko plaća: Kupac je odgovoran za plaćanje IMT-a.
    • Kada platiti: Plaćanje je dospjelo prije potpisuje se konačni akt o prodaji nekretnine. Dokaz o uplati se mora predočiti notaru tokom zamjene imovine.
    • Osnove proračuna: IMT se obračunava na više od stvarne kupoprodajne cijene ili oporezive vrijednosti nekretnine (VPT).
    • Poreska stopa: IMT stopa prvenstveno zavisi od dva faktora:
      • Namjena imovine (npr. primarno prebivalište naspram sekundarnog doma).
      • Bilo da se kupuje za prvi ili sljedeći dom.
        • Stope se kreću od 0% do 6.5% (ranije je maksimalna stopa bila 8%).
    • Izuzeće za nekretnine: Kompanije čija je primarna djelatnost kupovina i prodaja imovine izuzeta su od IMT-a ako mogu dokazati da su prodala drugu imovinu u prethodne dvije godine.

• Godišnji porez na opštinsku imovinu (IMI): Mogu se primijeniti dva godišnja općinska poreza na imovinu – naime, IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) i AIMI (Dodatni ao IMI):
  • IMI (godišnji porez na opštinsku imovinu)
    • Ko plaća: Vlasnik nekretnine na dan 31. decembra prethodne godine.
    • Osnova za obračun: Na osnovu oporezive vrijednosti imovine (VPT).
    • Stopa poreza: Kreće se od 0.3% do 0.8% VPT. Specifična stopa zavisi od toga da li je nekretnina klasifikovana kao urbana ili ruralna od strane portugalske poreske uprave. Ova klasifikacija se temelji na lokaciji nekretnine.
    • poseban slučaj: Vlasnici (pojedinci ili kompanije) koji se nalaze u poreskoj jurisdikciji na crnoj listi portugalske poreske uprave podliježu paušalnoj IMI stopi od 7.5%.
  • AIMI (Dodatni godišnji porez na opštinsku imovinu)
    • Šta je to: Dodatni porez na nekretnine sa visokom oporezivom vrijednošću (VPT).
    • prag: Odnosi se na dio kumulativno VPT veći od 600,000 € za sve stambene nekretnine i građevinske parcele u vlasništvu jednog poreskog obveznika.
    • Važna napomena za parove: Primjenjuje se prag od 600,000 eura po osobi. Dakle, parovi sa zajedničkim vlasništvom su odgovorni za AIMI za imovinu koja prelazi 1.2 miliona evra (dvostruki individualni prag).
    • Kako radi: AIMI se izračunava na osnovu Ukupno VPT of sve imovine u vlasništvu pojedinca, a ne samo jedne imovine. Ako kombinovani VPT premašuje 600,000 €, iznos viška podliježe AIMI-ju.
    • Stopa poreza: Varira između 0.4% i 1.5%, u zavisnosti od toga da li se vlasnik oporezuje kao pojedinac, par ili kompanija.
    • Izuzeće: Nekretnine koje se koriste za promoviranje specifičnih aktivnosti, kao što je pružanje lokalnog, pristupačnog smještaja, izuzete su od AIMI-ja.

Pojedinci:

Porez na kapitalnu dobit primjenjuje se na dobit ostvarenu prodajom imovine u Portugalu, osim ako je imovina kupljena prije 1989. Porezne implikacije se razlikuju u zavisnosti od toga da li ste rezident ili nerezident, upotrebe imovine i načina na koji se koristi prihod od prodaje.

• Izračunavanje kapitalnih dobitaka: Kapitalna dobit se izračunava kao razlika između prodajne cijene i nabavne vrijednosti. Nabavna vrijednost se može prilagoditi inflaciji, dokumentovanim troškovima nabavke i svim kapitalnim poboljšanjima učinjenim u 12 godina prije prodaje.
  • Porezni rezidenti
    • 50% kapitalne dobiti se oporezuje.
    • Olakšice od inflacije mogu se primijeniti ako je imovina držana dvije ili više godina.
    • Oporeziva dobit se dodaje vašem drugom godišnjem prihodu i oporezuje po granične stope u rasponu od 14.5% do 48%.
    • Izuzeće od primarnog prebivališta: Dobici od prodaje vašeg primarnog prebivališta su izuzeti ako se cjelokupni prihod (neto hipoteke) reinvestira u drugo primarno prebivalište u Portugalu ili EU/EEA. Ovo ponovno ulaganje se mora dogoditi ili prije prodaje (unutar perioda od 24 mjeseca) ili u roku od 36 mjeseci nakon prodaje. Također morate živjeti u novoj nekretnini u roku od 6 mjeseci od kupovine.
  • Neporeski rezidenti
    • Od 1. januara 2023. oporezuje se 50% kapitalne dobiti.
    • Primjenjiva porezna stopa zavisi od prihoda nerezidenta širom svijeta i podliježe progresivnim stopama, do maksimalno 48%.

Korporacije:

Stopa poreza na kapitalnu dobit za nerezidentna preduzeća iznosi 14.7% ili 20%, u zavisnosti od lokacije nekretnine. Za više detalja o specifičnim stopama poreza na dobit, pogledajte OVDJE.

Iako se porez na nasljeđe ne primjenjuje u Portugalu, carina se primjenjuje na nasljeđe zajedno s drugim porezima (već spomenutim gore).

Za potrebe carine, nasljeđe ili pokloni mogu spadati u jednu od dvije kategorije – one koje su oslobođene poreza i one koje se oporezuju po paušalnoj stopi od 10%. Naslijeđe od strane bliskih srodnika, kao što su roditelji, djeca i supružnici, oslobođeni su plaćanja pečata. Sva ostala nasljedstva i pokloni se oporezuju po jedinstvenoj stopi 10%.

Državna pristojba se plaća za odgovarajuću imovinu, čak i ako primalac ne živi u Portugalu.

Za više informacija o nasljeđivanju ili poklonima, pogledajte OVDJE.

Portugal nudi poreski kredit na prodaju nekretnina za nerezidentne osobe. Ako postoji Sporazum o dvostrukom oporezivanju (DTA) između Portugala i zemlje poreznog rezidenta pojedinca, ovaj kredit može značajno smanjiti ili eliminirati dvostruko oporezivanje. U suštini, DTA osigurava da se svaki porez plaćen u Portugalu uračuna u porez koji duguje u matičnoj zemlji pojedinca, čime se sprječava da se dva puta oporezuju na isti prihod. Samo razlika, ako postoji, između dva iznosa poreza plaća se jurisdikciji sa višom poreskom stopom.

čitati OVDJE za više informacija.

Iako su portugalske porezne implikacije važne, one nisu jedini faktor koji treba uzeti u obzir. Ključno je ispitati specifičnosti relevantnog DTA i razumjeti lokalne porezne zakone i propise u zemlji poreznog rezidenta pojedinca. Nadalje, ovisno o tome kako se imovina koristi (npr. za prihod od zakupa), mogu biti potrebne posebne dozvole.

Primjer za stanovnike Velike Britanije:

Rezident Ujedinjenog Kraljevstva koji prodaje nekretninu u Portugalu vjerovatno će biti odgovoran za porez na kapitalnu dobit u UK. Međutim, DTA između Ujedinjenog Kraljevstva i Portugala obično dozvoljava kreditiranje poreza UK za bilo koji porez na kapitalnu dobit plaćen u Portugalu. Ovaj mehanizam sprečava dvostruko oporezivanje prihoda od prodaje.

Uobičajeno pitanje među investitorima je: koji je porezno najefikasniji način držanja imovine u Portugalu? Odgovor uvelike ovisi o individualnim okolnostima, ciljevima ulaganja i namjeni nekretnine.

• Lično vlasništvo (za portugalske porezne rezidente): Za stanovnike koji kupuju primarnu rezidenciju, držanje imovine na svoje lično ime često može biti povoljnije, posebno u pogledu poreza na kapitalnu dobit (molimo pogledajte izuzeće primarnog boravka u odeljku o porezima na imovinu na prodaju imovine iznad).
• Korporativne strukture: Iako se korporativna struktura može činiti privlačnom, dolazi sa povećanim administrativnim troškovima i zahtjevima usklađenosti. Uspostavljanje i održavanje sadržaja unutar kompanije je od suštinskog značaja. Međutim, korporativno vlasništvo može ponuditi prednosti kao što su ograničena odgovornost i poboljšana zaštita imovine, što može biti neprocjenjivo, posebno za pojedince u jurisdikcijama s većim finansijskim ili drugim rizicima. Portugal ima ugovore o zaštiti imovine sa nekoliko zemalja.

Ključni odlazak: Ne postoji jednoznačan odgovor. Optimalna struktura ovisi o pažljivoj procjeni individualnih potreba i okolnosti.