• Individus
  • Ingressos per lloguer de propietats residencials: S'aplica un tipus impositiu fix del 25% als ingressos nets per lloguer de propietats residencials, independentment de si la persona física és resident fiscal o no. Tanmateix, hi ha tipus impositius reduïts disponibles per a contractes de lloguer a llarg termini:
    • Més de 5 i menys de 10 anys: 15%
    • Més de 10 i menys de 20: 10%
    • Més de 20 anys: 5%
• Empreses
  • Els ingressos nets de lloguer obtinguts a través d'una empresa tributen de manera diferent segons l'estat de residència fiscal de l'empresa.
    • Empreses residents: Els ingressos nets del lloguer tributen amb tipus d'entre el 16% i el 20% a Portugal continental, i entre l'11.9% i el 14.7% per a les propietats ubicades a Madeira.
    • Empreses no residents: Els ingressos nets del lloguer tributen amb una taxa plana del 20%.

Les despeses elegibles es poden utilitzar per reduir els ingressos imposables deguts, sempre que formi part de l'activitat generadora d'ingressos.

Les tarifes següents s'apliquen tant a compradors individuals com corporatius (tret que s'indiqui el contrari) a la compra i propietat d'una propietat a Portugal:

• Impost de timbre sobre la compra d'una propietat
  • Es cobra un imposto de timbre a les compres de propietats a Portugal:
    • qualificació: El tipus de timbre és del 0.8% del valor superior entre el preu de compra i el VPT (Valor de la propietat imposable). Com que el VPT sol ser inferior al preu de compra, l'impost de timbre normalment es calcula sobre el preu de compra.
    • Pagament i quan pagar: El comprador és responsable de pagar l'impost de timbre abans es signa l'escriptura definitiva. El comprovant del pagament s'ha de presentar al notari.

• Impost de transmissions patrimonials: A més de l'impost de timbre, quan una propietat canvia de propietat a Portugal, un impost de transmissions anomenat IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) s'aplica, és a dir:
  • Qui paga: El comprador és responsable de pagar l'IMT.
    • Quan pagar: S'ha de pagar abans es signa l'escriptura definitiva de compravenda de la propietat. El comprovant del pagament s'ha de presentar al notari durant la permuta.
    • Bases del càlcul: L'IMT es calcula sobre el preu de compra real o el valor imposable (VPT) de l'immoble.
    • Taxa tributària: La taxa d'IMT depèn principalment de dos factors:
      • L'ús previst de la propietat (p. ex., residència principal vs. habitatge secundari).
      • Tant si la compra és per a un primer habitatge com per a posterior.
        • Les taxes oscil·len entre el 0% i el 6.5% (abans, la taxa màxima era del 8%).
    • Exempció per a empreses immobiliàries: Les empreses l'activitat principal de les quals és la compra i venda de propietats estan exemptes d'IMT si poden demostrar que han venut altres propietats durant els dos anys anteriors.

• Impost Anual Municipal de Béns Immobles (IMI): Es poden aplicar dos impostos municipals anuals sobre la propietat, és a dir, IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) i AIMI (addicional a l'IMI):
  • IMI (Impost Anual Municipal de Béns Immobles)
    • Qui paga: El propietari de l'immoble a 31 de desembre de l'any anterior.
    • Base de càlcul: En funció del valor imposable de l'immoble (VPT).
    • Taxa d'impost: Oscil·la entre el 0.3% i el 0.8% del VPT. La taxa específica depèn de si la propietat està classificada com a urbana o rural per les autoritats fiscals portugueses. Aquesta classificació es basa en la ubicació de la propietat.
    • Cas especial: Els propietaris (persones físiques o empreses) situats en una jurisdicció fiscal inclosa a la llista negra per l'autoritat fiscal portuguesa estan subjectes a un tipus IMI fix del 7.5%.
  • AIMI (Impost Municipal Anual Addicional de Béns Immobles)
    • Què és: Un impost addicional sobre immobles d'alt valor imposable (VPT).
    • Llindar: S'aplica a la part del acumulatiu VPT superior a 600,000 € per a tots els immobles residencials i solars de construcció propietat d'un únic contribuent.
    • Nota important per a parelles: S'aplica el llindar de 600,000 € per persona. Per tant, les parelles amb copropietat són responsables de l'AIMI en immobles que superin els 1.2 milions d'euros (el doble del llindar individual).
    • Com funciona: AIMI es calcula a partir de total VPT de tots propietats propietat d'un particular, no només una propietat. Si el VPT combinat supera els 600,000 €, l'excés d'import està subjecte a l'AIMI.
    • Taxa d'impost: Varia entre un 0.4% i un 1.5%, segons si el propietari tributa com a solter, parella o empresa.
    • Exempció: Les propietats utilitzades per promoure activitats específiques, com ara oferir allotjament local i assequible, estan exemptes de l'AIMI.

Particulars:

L'impost sobre guanys patrimonials s'aplica als beneficis obtinguts per la venda d'immobles a Portugal, tret que la propietat s'hagi comprat abans de 1989. Les implicacions fiscals varien segons si sou resident o no, l'ús de la propietat i com s'utilitzen els ingressos de la venda.

• Càlcul de plusvàlues: Les plusvàlues es calculen com la diferència entre el preu de venda i el valor d'adquisició. El valor d'adquisició es pot ajustar per la inflació, els costos d'adquisició documentats i qualsevol millora de capital realitzada durant els 12 anys anteriors a la venda.
  • Residents Fiscals
    • El 50% de la plusvàlua és imposable.
    • Es pot aplicar una reducció de la inflació si la propietat es va mantenir durant dos anys o més.
    • El guany imposable s'afegeix als altres ingressos anuals i grava a taxes marginals que oscil·la entre el 14.5% i el 48%.
    • Exempció de residència principal: els guanys de la venda de la vostra residència principal estan exempts si tots els guanys (nets de qualsevol hipoteca) es reinverteixen en una altra residència principal a Portugal o a la UE/EEE. Aquesta reinversió s'ha de produir abans de la venda (en un període de 24 mesos) o dins dels 36 mesos posteriors a la venda. També heu de viure a la nova propietat dins dels 6 mesos posteriors a la compra.
  • No residents fiscals
    • Des de l'1 de gener de 2023, el 50% de la plusvàlua és imposable.
    • El tipus impositiu aplicable depèn dels ingressos mundials del no resident i està subjecte a tipus progressius, fins a un màxim del 48%.

Empreses:

El tipus impositiu de plusvàlua per a les empreses no residents és del 14.7% o del 20%, segons la ubicació de l'immoble. Per obtenir més detalls sobre les taxes específiques de l'impost de societats, consulteu aquí.

Tot i que l'impost de successions no s'aplica a Portugal, l'impost de segell s'aplica a l'herència juntament amb altres impostos (ja esmentats anteriorment).

Als efectes de l'impost de timbre, les successions o les donacions es poden classificar en una de dues categories: les que estan exemptes, i les que tributen amb una taxa fixa del 10%. Les herències de familiars propers, com ara pares, fills i cònjuges, estan exemptes de l'impost de timbre. La resta d'herències i donacions tributen amb una taxa fixa del 10%.

L'impost de timbre es paga per la propietat respectiva, fins i tot si el destinatari no viu a Portugal.

Per a més informació sobre herències o donacions, vegeu aquí.

Portugal ofereix un crèdit fiscal sobre la venda d'immobles per a persones físiques no residents. Si existeix un acord de doble imposició (DTA) entre Portugal i el país de residència fiscal de la persona física, aquest crèdit pot reduir o eliminar de manera significativa la doble imposició. Essencialment, la DTA garanteix que qualsevol impost pagat a Portugal s'acrediti contra qualsevol impost degut al país d'origen de l'individu, evitant que es tributin dues vegades sobre els mateixos ingressos. Només la diferència, si n'hi ha, entre els dos imports tributaris s'ha de pagar a la jurisdicció amb el tipus impositiu més alt.

Llegir aquí per més informació.

Tot i que les implicacions fiscals portugueses són importants, no són l'únic factor a tenir en compte. És fonamental examinar les especificitats de la DTA rellevant i entendre les lleis i regulacions fiscals locals del país de residència fiscal de la persona. A més, depenent de com s'utilitzi l'immoble (per exemple, per als ingressos de lloguer), es poden requerir llicències específiques.

Exemple per als residents del Regne Unit:

Un resident del Regne Unit que vengui una propietat a Portugal probablement serà responsable de l'impost sobre les plusvàlues al Regne Unit. Tanmateix, el DTA entre el Regne Unit i Portugal sol permetre un crèdit als impostos del Regne Unit per a qualsevol impost de plusvàlua pagat a Portugal. Aquest mecanisme evita la doble imposició del producte de la venda.

Una pregunta comuna entre els inversors és: quina és la manera més eficient fiscalment de mantenir una propietat a Portugal? La resposta depèn en gran mesura de les circumstàncies individuals, els objectius d'inversió i l'ús previst de la propietat.

• Propietat personal (per a residents fiscals portuguesos): Per als residents que compren una residència principal, mantenir la propietat en nom personal sovint pot ser més avantatjós, especialment pel que fa a l'impost sobre guanys patrimonials (consulteu l'exempció de residència principal a la secció Impostos sobre la propietat sobre la venda d'una propietat).
• Estructures corporatives: Tot i que una estructura corporativa pot semblar atractiva, comporta un augment dels costos administratius i dels requisits de compliment. Establir i mantenir substància dins de l'empresa és essencial. Tanmateix, la propietat corporativa pot oferir avantatges com ara una responsabilitat limitada i una protecció millorada dels actius, que poden ser inestimables, especialment per a persones en jurisdiccions amb majors riscos financers o d'altres tipus. Portugal té acords de protecció d'actius amb diversos països.

Take away important: No hi ha una resposta única. L'estructura òptima depèn d'una avaluació acurada de les necessitats i circumstàncies individuals.