Vlastnictví rekreačního domu v Portugalsku
Portugalsko se svými zlatými plážemi, pulzující kulturou a atraktivním podnebím je již dlouho magnetem pro expaty hledající vysněný rekreační dům nebo lukrativní krátkodobou investici do pronájmu. I když je lákadlo nepopiratelné, zvládnutí složitostí vlastnictví nemovitostí a předpisů pro pronájem jako nerezident vyžaduje důkladné pochopení místní krajiny.
Tento článek shrnuje základní aspekty vlastnictví rekreačního domu – ať už je určen pouze k osobnímu užívání nebo ke krátkodobému pronájmu.
Atraktivita portugalských nemovitostí
Cizinci mají při koupi a vlastnictví nemovitostí v Portugalsku stejná práva jako portugalští občané, bez jakýchkoli zákonných omezení založených na státní příslušnosti.
Trh krátkodobého pronájmu
Pro expaty, kteří chtějí generovat příjem ze svého rekreačního domu, nabízí trh s krátkodobým pronájmem značný potenciál, jako například Místní ubytováníTo však s sebou nese specifické licenční a regulační požadavky.
Získání Místní ubytování (AL) Licence:
Licence AL je povinná pro nemovitosti pronajímané krátkodobě (např. přes Airbnb nebo Booking.com). Proces obvykle zahrnuje:
- Registrace podnikatelské činnosti: Svou podnikatelskou činnost musíte zaregistrovat u portugalského daňového úřadu (Daňový a celní úřad) a sociální zabezpečení (Sociální zabezpečení) s použitím příslušných kódů CAE (55201 nebo 55204).
- Podání registrace AL místní radě: Licence AL je vydávána Câmara Municipal (místní radnice) v místě, kde se nemovitost nachází. Budete muset poskytnout dokumenty, jako například:
- Kopie občanského průkazu/cestovního pasu
- Doklad o dani z nemovitosti (Caderneta Predial)
- Registrace obchodní činnosti
- Licença de Utilização (pro budovy postavené po roce 1951)
- Kopie vaší pojistné smlouvy AL
- Doba odpovědnosti
- Doklad o pojištění nemovitosti
- Dokumenty vlastníka/manažera
- Daňový zástupce (pro nerezidenty): Pokud nejste rezidentem, budete potřebovat daňového zástupce v Portugalsku, který je registrován k DPH (IVA).
- Požadavky na nemovitosti a inspekce: Vaše nemovitost musí splňovat specifické bezpečnostní normy, včetně protipožárního vybavení (hasicí přístroj, hasicí deka, detektory kouře/oxidu uhelnatého, nouzové osvětlení), lékárničky a jasně zobrazených informací pro případ nouze. Dodržování těchto norem ověří inspekce provedená městským zastupitelstvem.
- Hlášení hostů: Pro účely hlášení hostů se musíte zaregistrovat u AIMA (Agentury pro integraci, migraci a azyl). To zahrnuje poskytnutí údajů o hostovi, jako je jméno, státní příslušnost, datum narození, číslo dokladu a datum příjezdu/odjezdu.
- Kniha stížností: V objektu musí být k dispozici fyzická kniha stížností.
Důležité nedávné změny v předpisech AL (od listopadu 2024):
- Městský úřad: Obce mají nyní větší pravomoc regulovat schvalování AL a mohou definovat „omezovací zóny“, kde mohou být nové licence AL omezeny nebo dokonce zakázány (např. části center Lisabonu a Porta). Je nezbytné konzultovat s místními orgány. Câmara Municipal před koupí nemovitosti s úmyslem krátkodobého pronájmu.
- Trvalost licence: Licence AL jsou nyní obecně trvalé a nevyprší po pěti letech.
- Přenositelnost: Registrace a licence AL jsou nyní přenositelné.
- Omezení kapacity: Maximální kapacita AL je obvykle 27 hostů.
- Omezení užívání pro domácnosti: Noví držitelé licencí nemohou obsazovat nemovitosti, které byly v posledních dvou letech pronajímány k bydlení.
- Certifikáty o úsporách energie a energetické účinnosti: Nemovitosti AL musí být oficiálně klasifikovány jako „střední“ nebo vyšší z hlediska ochrany přírody (potvrzeno inspekcí městské rady) a mít energetický certifikát s úrovní energetické účinnosti D nebo vyšší.
- Zvláštní příspěvek (CEAL): Kontroverzní zvláštní příspěvek na místní ubytování (CEAL) byl novou vládou zrušen (k květnu 2024), což znamená, že majitelé AL jej již nemusí platit.
Zdanění pro majitele rekreačních domů a krátkodobých pronájmů
Na nemovitosti v Portugalsku se vztahují různé daně a spolupráce s příslušným odborníkem zajistí dodržování místních zákonů a předpisů, které se mohou lišit od jurisdikce, na kterou jste zvyklí.
Daň se platí při koupi, pokud se uplatňuje kolkovné i daň z převodu nemovitosti, a to jednorázově. Poté se mohou uplatnit dvě obecní daně z nemovitosti, které je nutné platit alespoň jednou ročně.
Kromě toho bude veškerý příjem z pronájmu portugalských nemovitostí zdaněn v Portugalsku – bez ohledu na to, zda jste daňovým rezidentem v Portugalsku. Daň bude dále záviset na tom, zda příjem získáváte osobně nebo prostřednictvím společnosti. Určité výdaje mohou být odečteny za účelem snížení zdanitelného příjmu podléhajícího zdanění.
Při prodeji může být uplatněn kapitálový zisk.
Chcete-li se dozvědět více o výše uvedených daňových důsledcích, přečtěte si prosím následující https://trials.autocruitment.com pro podrobnější diskusi o sazbách a postupu, které se mohou uplatňovat. V případě dědictví majetku platí následující článek může poskytnout více informací o daňovém zacházení v Portugalsku.
A konečně, pokud nejste rezidentem Portugalska, můžete podléhat zdanění z vašeho majetku v Portugalsku, kde jste daňovým rezidentem, a může se na vás vztahovat smlouva o zamezení dvojího zdanění (která může umožnit zamezení dvojího zdanění).
Dalšími relevantními a klíčovými faktory je vhodné pojištění (počasí, pronájem atd.) a spolehlivý poskytovatel služeb pro údržbu nemovitosti, aby byla zajištěna její pravidelná údržba (zejména u pronajatých nemovitostí).
Pro více informací kontaktujte Dixcart Portugal (rada.portugal@dixcart.com).
Upozorňujeme, že se nejedná o daňové poradenství.
