• Jednotlivci
  • Příjem z pronájmu rezidenčních nemovitostí: Na čistý příjem z pronájmu rezidenčních nemovitostí se vztahuje rovná sazba daně ve výši 25 % bez ohledu na to, zda je daná osoba daňovým rezidentem či nikoli. Pro dlouhodobé nájemní smlouvy jsou však k dispozici snížené sazby daně:
    • Více než 5 a méně než 10 let: 15 %
    • Více než 10 a méně než 20: 10 %
    • Nad 20 let: 5 %
• Firmy
  • Čistý příjem z pronájmu získaný prostřednictvím společnosti je zdaňován odlišně v závislosti na statusu daňové rezidence společnosti.
    • Rezidentní společnosti: Čistý příjem z pronájmu je zdaněn sazbou mezi 16 % a 20 % v pevninském Portugalsku a mezi 11.9 % a 14.7 % u nemovitostí na Madeiře.
    • Nerezidentské společnosti: Čistý příjem z pronájmu je zdaněn paušální sazbou 20 %.

Způsobilé výdaje lze použít ke snížení splatného zdanitelného příjmu – pokud tvoří součást činnosti vytvářející příjem.

Následující sazby platí pro individuální i firemní kupující (pokud není uvedeno jinak) při nákupu a vlastnictví nemovitosti v Portugalsku:

• Kolkovné při koupi nemovitosti
  • Kolkovné se vybírá při nákupech nemovitostí v Portugalsku:
    • Hodnotit: Kolkovné je 0.8 % z vyšší hodnoty mezi kupní cenou a VPT (Taxable Property Value). Vzhledem k tomu, že VPT je obvykle nižší než kupní cena, kolkovné se obvykle vypočítává z kupní ceny.
    • Platba a kdy platit: Za zaplacení kolkovného odpovídá kupující před je podepsána konečná listina. Notáři musí být předložen doklad o zaplacení.

• Daň z převodu nemovitostí: Kromě kolkovného se při změně vlastnictví nemovitosti v Portugalsku uplatňuje daň z převodu zvaná IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) platí – konkrétně:
  • Kdo platí: Kupující je odpovědný za zaplacení IMT.
    • Kdy platit: Platba je splatná před je podepsána konečná smlouva o prodeji nemovitosti. Při směně nemovitosti je nutné notáři předložit doklad o zaplacení.
    • Základ výpočtu: IMT se vypočítává ze skutečné kupní ceny nebo zdanitelné hodnoty nemovitosti (VPT), ​​podle toho, která je vyšší.
    • Sazba daně: Sazba IMT závisí především na dvou faktorech:
      • Zamýšlené využití nemovitosti (např. primární bydliště vs. vedlejší domov).
      • Ať už jde o nákup prvního nebo dalšího domu.
        • Sazby se pohybují od 0 % do 6.5 % (dříve byla maximální sazba 8 %).
    • Výjimka pro realitní společnosti: Společnosti, jejichž hlavní činností je nákup a prodej nemovitostí, jsou osvobozeny od IMT, pokud mohou prokázat, že v předchozích dvou letech prodaly jiné nemovitosti.

• Roční daň z majetku obcí (IMI): Mohou platit dvě roční obecní daně z majetku – konkrétně IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) a AIMI (Další ao IMI):
  • IMI (roční obecní daň z majetku)
    • Kdo platí: Vlastník nemovitosti k 31. prosinci předchozího roku.
    • Základ výpočtu: Na základě zdanitelné hodnoty nemovitosti (VPT).
    • Sazba daně: Pohybuje se od 0.3 % do 0.8 % VPT. Konkrétní sazba závisí na tom, zda je nemovitost portugalskými daňovými úřady klasifikována jako městská nebo venkovská. Tato klasifikace je založena na umístění nemovitosti.
    • Speciální případ: Na vlastníky (jednotlivce nebo společnosti) se sídlem v daňové jurisdikci uvedené na černé listině portugalského daňového úřadu se vztahuje paušální sazba IMI ve výši 7.5 %.
  • AIMI (dodatečná roční obecní daň z majetku)
    • Co to je: Dodatečná daň z nemovitostí s vysokou zdanitelnou hodnotou (VPT).
    • Práh: Platí pro část souhrnný VPT přesahující 600,000 XNUMX EUR u všech rezidenčních nemovitostí a stavebních pozemků ve vlastnictví jednoho daňového poplatníka.
    • Důležitá poznámka pro páry: Platí limit 600,000 XNUMX EUR za osobu. Páry se společným vlastnictvím jsou proto odpovědné za AIMI u nemovitostí přesahujících 1.2 milionu EUR (dvojnásobek individuální hranice).
    • Jak to funguje: AIMI se vypočítává na základě celkem VPT z všechno nemovitosti ve vlastnictví jednotlivce, nikoli pouze jedna nemovitost. Pokud kombinovaná VPT přesáhne 600,000 XNUMX EUR, nadměrná částka podléhá AIMI.
    • Sazba daně: Pohybuje se mezi 0.4 % a 1.5 % v závislosti na tom, zda je vlastník zdaněn jako jednotlivec, pár nebo společnost.
    • Osvobození: Nemovitosti používané k propagaci konkrétních činností, jako je poskytování místního, cenově dostupného ubytování, jsou z AIMI vyňaty.

Jednotlivci:

Daň z kapitálových výnosů se vztahuje na zisky z prodeje nemovitosti v Portugalsku, pokud nemovitost nebyla zakoupena před rokem 1989. Daňové důsledky se liší v závislosti na tom, zda jste rezidentem nebo nerezidentem, na využití nemovitosti a na způsobu použití výnosů z prodeje.

• Výpočet kapitálových zisků: Kapitálové zisky se počítají jako rozdíl mezi prodejní cenou a pořizovací hodnotou. Pořizovací hodnotu lze upravit o inflaci, zdokumentované pořizovací náklady a jakékoli kapitálové zhodnocení provedené během 12 let před prodejem.
  • Daňoví rezidenti
    • 50 % kapitálového zisku je zdanitelných.
    • Úleva proti inflaci může platit, pokud byl majetek držen dva nebo více let.
    • Zdanitelný zisk se přičte k vašemu dalšímu ročnímu příjmu a zdaní se na mezní sazby v rozmezí od 14.5 % do 48 %.
    • Výjimka pro primární rezidenci: Zisky z prodeje vašeho primárního bydliště jsou osvobozeny, pokud je celý výnos (bez jakékoli hypotéky) reinvestován do jiného primárního bydliště v Portugalsku nebo EU/EHP. K této reinvestici musí dojít buď před prodejem (do 24 měsíců), nebo do 36 měsíců po prodeji. V nové nemovitosti musíte také bydlet do 6 měsíců od koupě.
  • Nedaňoví rezidenti
    • Od 1. ledna 2023 je 50 % z kapitálového zisku zdaněno.
    • Příslušná sazba daně závisí na celosvětovém příjmu nerezidenta a podléhá progresivním sazbám až do výše 48 %.

Společnosti:

Sazba daně z kapitálových výnosů pro nerezidentní společnosti je buď 14.7 % nebo 20 %, v závislosti na umístění nemovitosti. Další podrobnosti o konkrétních sazbách daně z příjmu právnických osob naleznete na zde.

Ačkoli dědická daň není v Portugalsku použitelná, kolkovné se na dědění vztahuje vedle jiných daní (již zmíněných výše).

Pro účely kolkovného mohou dědictví nebo dary spadat do jedné ze dvou kategorií – ty, které jsou osvobozeny, a ty, které jsou zdaněny paušální sazbou 10 %. Od kolkovného je osvobozeno dědictví po blízkých příbuzných, jako jsou rodiče, děti a manželé. Všechna ostatní dědictví a dary jsou zdaněny paušální sazbou kolkovného ve výši 10 %.

Kolkovné se platí za příslušný majetek, i když příjemce nežije v Portugalsku.

Další informace o dědictví nebo darech viz zde.

Portugalsko nabízí daňovou úlevu na prodej nemovitosti pro nerezidenty. Pokud mezi Portugalskem a zemí daňové rezidence jednotlivce existuje Smlouva o zamezení dvojího zdanění (DTA), může tento kredit významně snížit nebo eliminovat dvojí zdanění. DTA v zásadě zajišťuje, že jakákoli daň zaplacená v Portugalsku je započtena proti jakékoli dani splatné v domovské zemi jednotlivce, což zabraňuje tomu, aby byl tentýž příjem zdaněn dvakrát. Pouze rozdíl, pokud existuje, mezi dvěma částkami daně je splatný jurisdikci s vyšší sazbou daně.

číst zde Pro více informací.

Ačkoli jsou portugalské daňové důsledky důležité, nejsou jediným faktorem, který je třeba vzít v úvahu. Je zásadní prozkoumat specifika příslušné DTA a porozumět místním daňovým zákonům a předpisům v zemi daňové rezidence jednotlivce. Navíc v závislosti na tom, jak je nemovitost využívána (např. pro příjem z pronájmu), mohou být vyžadovány specifické licence.

Příklad pro obyvatele Spojeného království:

Rezident Spojeného království prodávající nemovitost v Portugalsku bude pravděpodobně podléhat dani z kapitálových výnosů ve Spojeném království. DTA mezi Spojeným královstvím a Portugalskem však obvykle umožňuje zápočet proti britským daním na jakoukoli daň z kapitálových výnosů zaplacenou v Portugalsku. Tento mechanismus zabraňuje dvojímu zdanění výnosů z prodeje.

Častá otázka mezi investory zní: jaký je daňově nejúčinnější způsob držení nemovitosti v Portugalsku? Odpověď silně závisí na individuálních okolnostech, investičních cílech a zamýšleném využití nemovitosti.

• Osobní vlastnictví (pro portugalské daňové rezidenty): Pro rezidenty, kteří si pořizují primární rezidenci, může být držení nemovitosti na jejich osobní jméno často výhodnější, zejména pokud jde o daň z kapitálových výnosů (viz výjimku z primární rezidence v části Majetkové daně z prodeje nemovitosti výše).
• Firemní struktury: I když se firemní struktura může zdát přitažlivá, přináší zvýšené administrativní náklady a požadavky na dodržování předpisů. Vytvoření a udržení podstaty v rámci společnosti je zásadní. Korporátní vlastnictví však může nabídnout výhody, jako je omezená odpovědnost a zvýšená ochrana aktiv, což může být neocenitelné, zejména pro jednotlivce v jurisdikcích s vyššími finančními nebo jinými riziky. Portugalsko má dohody o ochraně majetku s několika zeměmi.

Klíč s sebou: Neexistuje žádná univerzální odpověď. Optimální struktura závisí na pečlivém vyhodnocení individuálních potřeb a okolností.