• Personer
  • Lejeindtægter fra boligejendomme: En fast skattesats på 25 % gælder for nettolejeindtægter fra beboelsesejendomme, uanset om personen er skattemæssigt hjemmehørende eller ej. Der er dog mulighed for reducerede skattesatser for langtidslejekontrakter:
    • Mere end 5 og mindre end 10 år: 15 %
    • Mere end 10 og mindre end 20: 10 %
    • Over 20 år: 5 %
• Virksomheder
  • Nettolejeindtægter optjent gennem et selskab beskattes forskelligt afhængigt af virksomhedens skattemæssige bopælsstatus.
    • Hjemmehørende virksomheder: Nettolejeindtægter beskattes med satser mellem 16% og 20% ​​på det portugisiske fastland og mellem 11.9% og 14.7% for ejendomme beliggende på Madeira.
    • Ikke-residente virksomheder: Nettolejeindtægter beskattes med en fast sats på 20 %.

Berettigede udgifter kan anvendes til at reducere den skyldige skattepligtige indkomst – forudsat at den indgår i den indkomstskabende aktivitet.

Følgende priser gælder for både individuelle og virksomhedskøbere (medmindre andet er angivet) ved køb og ejerskab af ejendom i Portugal:

• Stempelafgift ved køb af en ejendom
  • Der opkræves stempelafgift ved køb af ejendom i Portugal:
    • Sats: Stempelafgiften er 0.8 % af den højere værdi mellem købsprisen og VPT (Taxable Property Value). Da VPT normalt er lavere end købesummen, beregnes stempelafgiften typisk af købesummen.
    • Betaling og hvornår der skal betales: Køber er ansvarlig for at betale stempelafgiften før det endelige skøde er underskrevet. Bevis for betaling skal fremsendes til notaren.

• Ejendomsoverførselsafgift: Ud over stempelafgift, når en ejendom skifter ejerskab i Portugal, en overførselsskat kaldet IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) gælder – nemlig:
  • Hvem betaler: Køber er ansvarlig for at betale IMT.
    • Hvornår skal man betale: Betaling forfalder før det endelige ejendomskøbsskøde underskrives. Betalingsbevis skal forevises notaren under ejendomsbyttet.
    • Beregningsgrundlag: IMT beregnes på grundlag af den højeste af den faktiske købspris eller ejendommens skattepligtige værdi (VPT).
    • Skat: IMT-hastigheden afhænger primært af to faktorer:
      • Den påtænkte anvendelse af ejendommen (f.eks. primær bolig vs. sekundær bolig).
      • Om købet er til en første eller efterfølgende bolig.
        • Satserne varierer fra 0 % til 6.5 % (tidligere var den maksimale sats 8 %).
    • Fritagelse for ejendomsselskaber: Virksomheder, hvis primære virksomhed er at købe og sælge ejendomme, er undtaget fra IMT, hvis de kan påvise, at de har solgt andre ejendomme inden for de foregående to år.

• Årlig kommunal ejendomsskat (IMI): To årlige kommunale ejendomsskatter kan pålægges – nemlig IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) og AIMI (Yderligere bl.a. IMI):
  • IMI (Årlig kommunal ejendomsskat)
    • Hvem betaler: Ejendomsejeren pr. 31. december sidste år.
    • Beregningsgrundlag: Ud fra ejendommens skattepligtige værdi (VPT).
    • Skatteprocent: Spænder fra 0.3 % til 0.8 % af VPT. Den specifikke sats afhænger af, om ejendommen er klassificeret som by eller land af de portugisiske skattemyndigheder. Denne klassificering er baseret på ejendommens beliggenhed.
    • Særlig situation: Ejere (enkeltpersoner eller virksomheder) beliggende i en skattejurisdiktion, der er sortlistet af den portugisiske skattemyndighed, er underlagt en fast IMI-sats på 7.5 %.
  • AIMI (Yderligere årlig kommunal ejendomsskat)
    • Hvad er det: En merafgift på ejendomme med høj skattepligtig værdi (VPT).
    • Threshold: Gælder den del af kumulative VPT over 600,000 € for alle boligejendomme og byggegrunde ejet af en enkelt skatteyder.
    • Vigtig bemærkning til par: Tærsklen på €600,000 gælder per person. Derfor er par med fælles ejerskab ansvarlige for AIMI på ejendomme, der overstiger €1.2 mio. (det dobbelte af den individuelle tærskel).
    • Hvordan det virker: AIMI beregnes ud fra alt VPT af alle ejendomme ejet af en enkeltperson, ikke kun en enkelt ejendom. Hvis den kombinerede VPT overstiger €600,000, er det overskydende beløb underlagt AIMI.
    • Skatteprocent: Varierer mellem 0.4 % og 1.5 %, afhængigt af om ejeren beskattes som enkeltperson, par eller virksomhed.
    • Fritagelse: Ejendomme, der bruges til at fremme specifikke aktiviteter, såsom at tilbyde lokal indkvartering til overkommelige priser, er undtaget fra AIMI.

Personliste:

Kapitalgevinstskat gælder for fortjeneste ved at sælge ejendom i Portugal, medmindre ejendommen er købt før 1989. De skattemæssige konsekvenser varierer afhængigt af, om du er hjemmehørende eller ikke-residenter, ejendommens brug, og hvordan salgsprovenuet bruges.

• Beregning af kursgevinster: Kursgevinster beregnes som forskellen mellem salgsprisen og anskaffelsesværdien. Anskaffelsesværdien kan reguleres for inflation, dokumenterede anskaffelsesomkostninger og eventuelle kapitalforbedringer foretaget inden for de 12 år forud for salget.
  • Skatteboer
    • 50 % af kursgevinsten er skattepligtig.
    • Inflationslettelse kan gælde, hvis ejendommen har været besiddet i to eller flere år.
    • Den skattepligtige gevinst lægges til din øvrige årsindkomst og beskattes pr marginale satser spænder fra 14.5% til 48%.
    • Fritagelse for primær bopæl: Gevinster fra salg af din primære bolig er fritaget, hvis hele provenuet (fratrukket ethvert realkreditlån) geninvesteres i en anden primær bolig i Portugal eller EU/EØS. Denne geninvestering skal ske enten før salget (inden for et 24-måneders vindue) eller inden for 36 måneder efter salget. Du skal desuden bo i den nye ejendom senest 6 måneder efter købet.
  • Ikke-skatteboende
    • Siden 1. januar 2023 er 50 % af kursgevinsten skattepligtig.
    • Den gældende skattesats afhænger af ikke-residentens verdensomspændende indkomst og er underlagt progressive satser op til et maksimum på 48 %.

Virksomheder:

Avancebeskatningssatsen for ikke-hjemmehørende virksomheder er enten 14.7 % eller 20 %, afhængig af ejendommens beliggenhed. For flere detaljer om specifikke selskabsskattesatser henvises til link..

Selvom arveafgift ikke er gældende i Portugal, pålægges der stempelafgift ved arv sammen med andre skatter (allerede nævnt ovenfor).

I forbindelse med stempelafgift kan arv eller gaver falde ind under en af ​​to kategorier – dem, der er fritaget, og dem, der beskattes med en fast sats på 10 %. Arv fra nærtstående, såsom forældre, børn og ægtefæller, er fritaget for stempelafgift. Al anden arv og gaver beskattes med en fast stempelafgift på 10 %.

Der skal betales stempelafgift for den respektive ejendom, også selvom modtageren ikke bor i Portugal.

For yderligere information om arv eller gaver, se link..

Portugal tilbyder en skattefradrag på ejendomssalg til ikke-residente personer. Hvis der eksisterer en dobbeltbeskatningsaftale (DTA) mellem Portugal og den enkeltes skattemæssige bopælsland, kan denne kreditering reducere eller eliminere dobbeltbeskatningen betydeligt. Grundlæggende sikrer DTA, at enhver skat, der betales i Portugal, godskrives mod enhver skat, der skal betales i individets hjemland, hvilket forhindrer dem i at blive beskattet to gange af den samme indkomst. Kun forskellen, hvis nogen, mellem de to skattebeløb skal betales til jurisdiktionen med den højere skattesats.

Læs link. for mere information.

Selvom portugisiske skattemæssige konsekvenser er vigtige, er de ikke den eneste faktor, der skal tages i betragtning. Det er afgørende at undersøge detaljerne i den relevante DTA og forstå de lokale skattelove og regler i den enkeltes skattemæssige bopælsland. Afhængigt af hvordan ejendommen bruges (f.eks. til lejeindtægter), kan der desuden være behov for specifikke licenser.

Eksempel for indbyggere i Storbritannien:

En indbygger i Storbritannien, der sælger en ejendom i Portugal, vil sandsynligvis være ansvarlig for kapitalgevinstskat i Storbritannien. DTA mellem Storbritannien og Portugal giver dog typisk mulighed for en kreditering mod britiske skatter for enhver kapitalgevinstskat betalt i Portugal. Denne mekanisme forhindrer dobbeltbeskatning af salgsprovenuet.

Et almindeligt spørgsmål blandt investorer er: hvad er den mest skatteeffektive måde at holde fast ejendom i Portugal? Svaret afhænger i høj grad af individuelle forhold, investeringsmål og den påtænkte anvendelse af ejendommen.

• Personligt ejerskab (for portugisiske skatteborgere): For beboere, der køber en primær bolig, kan det ofte være mere fordelagtigt at holde ejendommen i deres personlige navn, især med hensyn til kapitalgevinstskat (se venligst fritagelsen for primær bolig under afsnittet Ejendomsskatter ved salg af en ejendom ovenfor).
• Virksomhedsstrukturer: Selvom en virksomhedsstruktur kan virke tiltalende, kommer den med øgede administrative omkostninger og overholdelseskrav. Etablering og vedligeholdelse af substans i virksomheden er afgørende. Virksomhedsejerskab kan dog tilbyde fordele såsom begrænset ansvar og forbedret aktivbeskyttelse, hvilket kan være uvurderligt, især for enkeltpersoner i jurisdiktioner med højere økonomiske eller andre risici. Portugal har aftaler om beskyttelse af aktiver med flere lande.

Key takeaway: Der er ikke noget entydigt svar. Den optimale struktur afhænger af en omhyggelig vurdering af individuelle behov og omstændigheder.