• Preise
  • Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien: Für Nettomieteinnahmen aus Wohnimmobilien gilt ein einheitlicher Steuersatz von 25 %, unabhängig davon, ob die Person steuerlich ansässig ist oder nicht. Für langfristige Mietverträge gelten jedoch ermäßigte Steuersätze:
    • Mehr als 5 und weniger als 10 Jahre: 15 %
    • Mehr als 10 und weniger als 20: 10 %
    • Über 20 Jahre: 5 %
• Unternehmen
  • Die Nettomieteinnahmen eines Unternehmens werden je nach steuerlichem Wohnsitz des Unternehmens unterschiedlich besteuert.
    • Ansässige Unternehmen: Die Nettomieteinnahmen werden auf dem portugiesischen Festland mit Sätzen zwischen 16 % und 20 % und für Immobilien auf Madeira mit Sätzen zwischen 11.9 % und 14.7 % besteuert.
    • Nicht ansässige Unternehmen: Nettomieteinnahmen werden mit einem Pauschalsatz von 20 % besteuert.

Qualifizierte Ausgaben können verwendet werden, um das fällige steuerpflichtige Einkommen zu reduzieren – vorausgesetzt, sie sind Teil der einkommensschaffenden Tätigkeit.

Die folgenden Sätze gelten sowohl für Privat- als auch für Unternehmenskäufer (sofern nicht anders angegeben) beim Kauf und Besitz von Immobilien in Portugal:

• Stempelsteuer beim Kauf einer Immobilie
  • Beim Kauf einer Immobilie in Portugal wird eine Stempelsteuer erhoben:
    • Preis: Die Grunderwerbsteuer beträgt 0.8 % des höheren Wertes zwischen Kaufpreis und VPT (Taxable Property Value). Da der VPT in der Regel niedriger ist als der Kaufpreis, wird die Grunderwerbsteuer typischerweise auf den Kaufpreis berechnet.
    • Zahlung und Zahlungszeitpunkt: Der Käufer ist für die Zahlung der Stempelsteuer verantwortlich bevor Die endgültige Urkunde wird unterzeichnet. Dem Notar muss ein Zahlungsnachweis vorgelegt werden.

• Grunderwerbsteuer: Zusätzlich zur Stempelsteuer fällt bei einem Eigentümerwechsel einer Immobilie in Portugal eine Übertragungssteuer namens IMT (Imposto Municipal über Transmissões Onerosas de Imóveis) gilt – und zwar:
  • Wer zahlt: Der Käufer ist für die Zahlung der IMT verantwortlich.
    • Zahlungstermin: Die Zahlung ist fällig bevor Der endgültige Kaufvertrag wird unterzeichnet. Der Zahlungsnachweis muss dem Notar beim Immobilientausch vorgelegt werden.
    • Basis der Berechnung: Die IMT wird auf der Grundlage des höheren Betrags aus tatsächlichem Kaufpreis und steuerpflichtigem Wert der Immobilie (VPT) berechnet.
    • Steuersatz: Der IMT-Satz hängt hauptsächlich von zwei Faktoren ab:
      • Die beabsichtigte Nutzung der Immobilie (z. B. Erstwohnsitz vs. Zweitwohnsitz).
      • Ob es sich bei dem Kauf um eine Erst- oder Zweitwohnung handelt.
        • Die Zinssätze liegen zwischen 0 % und 6.5 % (zuvor lag der Höchstsatz bei 8 %).
    • Befreiung für Immobiliengesellschaften: Unternehmen, deren Hauptgeschäft der Kauf und Verkauf von Immobilien ist, sind von der Grunderwerbsteuer befreit, wenn sie nachweisen können, dass sie in den letzten zwei Jahren andere Immobilien verkauft haben.

• Jährliche kommunale Grundsteuer (IMI)): Es können zwei jährliche kommunale Grundsteuern anfallen – nämlich IMI (Imposto Municipal über Imóveis) und AIMI (Zusätzlich zu IMI):
  • IMI (Jährliche kommunale Grundsteuer)
    • Wer zahlt: Der Grundstückseigentümer zum 31. Dezember des Vorjahres.
    • Berechnungsgrundlage: Basierend auf dem steuerpflichtigen Wert der Immobilie (VPT).
    • Steuersatz: Der Steuersatz liegt zwischen 0.3 % und 0.8 % der Mehrwertsteuer. Der genaue Satz hängt davon ab, ob die portugiesische Steuerbehörde die Immobilie als städtisch oder ländlich einstuft. Diese Einstufung richtet sich nach der Lage der Immobilie.
    • Besonderer Fall: Eigentümer (Einzelpersonen oder Unternehmen) mit Sitz in einem Steuergebiet, das von der portugiesischen Steuerbehörde auf die schwarze Liste gesetzt wurde, unterliegen einem pauschalen IMI-Satz von 7.5 %.
  • AIMI (Zusätzliche jährliche kommunale Grundsteuer)
    • Was es ist: Eine zusätzliche Steuer auf Immobilien mit einem hohen Steuerwert (VPT).
    • Schwelle: Gilt für den Teil des kumulativ VPT über 600,000 € für alle Wohnimmobilien und Baugrundstücke im Besitz eines einzelnen Steuerzahlers.
    • Wichtiger Hinweis für Paare: Es gilt die 600,000-Euro-Grenze pro PersonDaher unterliegen Paare mit gemeinschaftlichem Eigentum der AIMI für Immobilien im Wert von über 1.2 Millionen Euro (das Doppelte des individuellen Schwellenwerts).
    • Funktionsweise des Produkts Der AIMI wird berechnet auf Grundlage der gesamt VPT von alle Immobilien im Eigentum einer Einzelperson, nicht nur einer einzelnen Immobilie. Übersteigt der kombinierte VPT 600,000 €, unterliegt der übersteigende Betrag der AIMI.
    • Steuersatz: Variiert zwischen 0.4 % und 1.5 %, je nachdem, ob der Eigentümer als Einzelperson, Paar oder Unternehmen besteuert wird.
    • Befreiung: Immobilien, die zur Förderung bestimmter Aktivitäten genutzt werden, wie etwa die Bereitstellung von erschwinglichem Wohnraum vor Ort, sind vom AIMI ausgenommen.

Einzelpersonen:

Auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien in Portugal fällt Kapitalertragssteuer an, es sei denn, die Immobilie wurde vor 1989 erworben. Die steuerlichen Auswirkungen unterscheiden sich je nachdem, ob Sie dort ansässig sind oder nicht, wie die Immobilie genutzt wird und wie der Verkaufserlös verwendet wird.

• Berechnung der Kapitalgewinne: Der Kapitalgewinn errechnet sich aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungswert. Der Anschaffungswert kann um die Inflation, die nachgewiesenen Anschaffungskosten und etwaige Kapitalverbesserungen der letzten zwölf Jahre vor dem Verkauf angepasst werden.
  • Steueransässige
    • 50 % des Kapitalgewinns sind steuerpflichtig.
    • Wenn die Immobilie zwei oder mehr Jahre gehalten wurde, kann ein Inflationsabschlag gewährt werden.
    • Der steuerpflichtige Gewinn wird zu Ihrem sonstigen Jahreseinkommen hinzugerechnet und versteuert mit Grenzsteuersätze im Bereich von 14.5% bis 48%.
    • Steuerbefreiung für Hauptwohnsitze: Gewinne aus dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes sind steuerfrei, wenn der gesamte Erlös (abzüglich etwaiger Hypotheken) in einen anderen Hauptwohnsitz in Portugal oder der EU/dem EWR reinvestiert wird. Diese Reinvestition muss entweder vor dem Verkauf (innerhalb eines Zeitraums von 24 Monaten) oder innerhalb von 36 Monaten nach dem Verkauf erfolgen. Sie müssen außerdem innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf in der neuen Immobilie wohnen.
  • Steuerpflichtige
    • Seit dem 1. Januar 2023 sind 50 % des Kapitalgewinns steuerpflichtig.
    • Der anwendbare Steuersatz hängt vom weltweiten Einkommen des Nichtansässigen ab und unterliegt progressiven Sätzen bis zu einem Höchstbetrag von 48 %.

Unternehmen:

Der Kapitalertragsteuersatz für nichtansässige Unternehmen beträgt je nach Standort der Immobilie entweder 14.7 % oder 20 %. Weitere Informationen zu den spezifischen Körperschaftsteuersätzen finden Sie unter hier.

Obwohl in Portugal keine Erbschaftssteuer anfällt, fällt bei Erbschaften neben anderen Steuern (die bereits oben erwähnt wurden) eine Stempelsteuer an.

Für die Zwecke der Stempelsteuer können Erbschaften oder Schenkungen in eine von zwei Kategorien fallen – diejenigen, die befreit sind, und diejenigen, die mit einem Pauschalsatz von 10 % besteuert werden. Erbschaften von nahen Verwandten wie Eltern, Kindern und Ehegatten sind von der Stempelsteuer befreit. Alle anderen Erbschaften und Schenkungen werden mit einem pauschalen Stempelsteuersatz von 10 % besteuert.

Stempelsteuer ist für die jeweilige Immobilie zu entrichten, auch wenn der Empfänger nicht in Portugal lebt.

Weitere Informationen zum Thema Erbschaft oder Schenkung finden Sie unter hier.

Portugal bietet gebietsfremden Personen eine Steuergutschrift auf Immobilienverkäufe. Besteht zwischen Portugal und dem Steueransässigkeitsland der Person ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), kann diese Gutschrift die Doppelbesteuerung erheblich reduzieren oder vermeiden. Das DBA stellt im Wesentlichen sicher, dass alle in Portugal gezahlten Steuern auf die im Heimatland geschuldeten Steuern angerechnet werden. Dadurch wird eine doppelte Besteuerung desselben Einkommens vermieden. Lediglich die Differenz zwischen den beiden Steuerbeträgen ist an das Land mit dem höheren Steuersatz zu zahlen.

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Die portugiesischen Steuerauswirkungen sind zwar wichtig, aber nicht der einzige zu berücksichtigende Faktor. Es ist entscheidend, die Besonderheiten des jeweiligen DBA zu prüfen und die lokalen Steuergesetze und -vorschriften im Land des Steuerwohnsitzes zu verstehen. Darüber hinaus können je nach Nutzung der Immobilie (z. B. für Mieteinnahmen) spezielle Lizenzen erforderlich sein.

Beispiel für Einwohner des Vereinigten Königreichs:

Ein in Großbritannien ansässiger Käufer, der eine Immobilie in Portugal verkauft, unterliegt in Großbritannien wahrscheinlich der Kapitalertragssteuer. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Großbritannien und Portugal ermöglicht jedoch in der Regel eine Anrechnung der in Portugal gezahlten Kapitalertragssteuer auf die britischen Steuern. Dieser Mechanismus verhindert eine Doppelbesteuerung des Verkaufserlöses.

Eine häufige Frage unter Investoren lautet: Welches ist die steuerlich günstigste Art, Immobilien in Portugal zu halten? Die Antwort hängt stark von den individuellen Umständen, den Anlagezielen und der beabsichtigten Nutzung der Immobilie ab.

• Persönliches Eigentum (für in Portugal steuerpflichtige Personen): Für Einwohner, die einen Erstwohnsitz erwerben, kann es oft vorteilhafter sein, die Immobilie auf ihren persönlichen Namen zu halten, insbesondere im Hinblick auf die Kapitalertragssteuer (siehe die Befreiung von der Hauptwohnsitzsteuer im Abschnitt „Grundsteuer beim Verkauf einer Immobilie“ oben).
• Unternehmensstrukturen: Eine Unternehmensstruktur mag zwar attraktiv erscheinen, ist aber mit höheren Verwaltungskosten und Compliance-Anforderungen verbunden. Der Aufbau und Erhalt der Unternehmenssubstanz ist unerlässlich. Die Unternehmenseigentümerschaft bietet jedoch Vorteile wie beschränkte Haftung und verbesserten Vermögensschutz, was insbesondere für Einzelpersonen in Ländern mit höheren finanziellen oder sonstigen Risiken von unschätzbarem Wert sein kann. Portugal hat mit mehreren Ländern Vermögensschutzabkommen abgeschlossen.

Schlüssel zum Mitnehmen: Es gibt keine allgemeingültige Antwort. Die optimale Struktur hängt von einer sorgfältigen Bewertung der individuellen Bedürfnisse und Umstände ab.