• Ιδιώτες
  • Έσοδα από ενοίκια κατοικιών: Ένας ενιαίος φορολογικός συντελεστής 25% ισχύει για το καθαρό εισόδημα από ενοίκια από κατοικίες, ανεξάρτητα από το αν το άτομο είναι φορολογικός κάτοικος ή όχι. Ωστόσο, διατίθενται μειωμένοι φορολογικοί συντελεστές για μακροχρόνιες συμβάσεις μίσθωσης:
    • Πάνω από 5 και λιγότερο από 10 χρόνια: 15%
    • Πάνω από 10 και λιγότερο από 20: 10%
    • Πάνω από 20 χρόνια: 5%
• Εταιρείες
  • Το καθαρό εισόδημα από ενοίκια που αποκτάται μέσω μιας εταιρείας φορολογείται διαφορετικά ανάλογα με το καθεστώς φορολογικής κατοικίας της εταιρείας.
    • Εταιρείες που εδρεύουν: Το καθαρό εισόδημα από ενοίκια φορολογείται με συντελεστές μεταξύ 16% και 20% στην ηπειρωτική Πορτογαλία και μεταξύ 11.9% και 14.7% για ακίνητα που βρίσκονται στη Μαδέρα.
    • Μη Μόνιμες Εταιρείες: Το καθαρό εισόδημα από ενοίκια φορολογείται με ενιαίο συντελεστή 20%.

Οι δαπάνες που πληρούν τις προϋποθέσεις μπορούν να χρησιμοποιηθούν για τη μείωση του οφειλόμενου φορολογητέου εισοδήματος – υπό τον όρο ότι αποτελεί μέρος της δραστηριότητας παραγωγής εισοδήματος.

Οι ακόλουθες τιμές ισχύουν τόσο για μεμονωμένους όσο και για εταιρικούς αγοραστές (εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά) κατά την αγορά και την ιδιοκτησία ακινήτου στην Πορτογαλία:

• Τέλη χαρτοσήμου για την αγορά ακινήτου
  • Επιβάλλεται τέλος χαρτοσήμου για αγορές ακινήτων στην Πορτογαλία:
    • Τιμή: Ο συντελεστής του τέλους χαρτοσήμου είναι 0.8% της υψηλότερης αξίας μεταξύ της τιμής αγοράς και του VPT (Φορολογητέα Αξία Ακινήτου). Καθώς το VPT είναι συνήθως χαμηλότερο από την τιμή αγοράς, το τέλος χαρτοσήμου υπολογίζεται συνήθως στην τιμή αγοράς.
    • Πληρωμή και πότε πρέπει να πληρώσετε: Ο αγοραστής είναι υπεύθυνος για την πληρωμή του τέλους χαρτοσήμου πριν υπογράφεται η οριστική πράξη. Η απόδειξη πληρωμής πρέπει να προσκομιστεί στον συμβολαιογράφο.

• Φόρος μεταφοράς ιδιοκτησίας: Εκτός από το τέλος χαρτοσήμου, όταν ένα ακίνητο αλλάζει ιδιοκτησία στην Πορτογαλία, ένας φόρος μεταβίβασης που ονομάζεται IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) ισχύει – συγκεκριμένα:
  • Ποιος Πληρώνει: Ο αγοραστής είναι υπεύθυνος για την πληρωμή του IMT.
    • Πότε να πληρώσετε: Η πληρωμή οφείλεται πριν υπογράφεται η οριστική εκποιητική πράξη. Η απόδειξη πληρωμής πρέπει να προσκομιστεί στον συμβολαιογράφο κατά την ανταλλαγή ακινήτου.
    • Βάση Υπολογισμού: Το IMT υπολογίζεται στην υψηλότερη τιμή μεταξύ της πραγματικής τιμής αγοράς ή της φορολογητέας αξίας του ακινήτου (VPT).
    • Φορολογικός συντελεστής: Το ποσοστό IMT εξαρτάται κυρίως από δύο παράγοντες:
      • Η προβλεπόμενη χρήση του ακινήτου (π.χ. κύρια κατοικία έναντι δευτερεύουσας κατοικίας).
      • Είτε η αγορά είναι για πρώτη είτε για επόμενη κατοικία.
        • Τα ποσοστά κυμαίνονται από 0% έως 6.5% (προηγουμένως, το μέγιστο ποσοστό ήταν 8%).
    • Εξαίρεση για εταιρείες ακινήτων: Οι εταιρείες των οποίων η κύρια δραστηριότητα είναι η αγορά και η πώληση ακινήτων εξαιρούνται από το IMT εάν μπορούν να αποδείξουν ότι έχουν πουλήσει άλλα ακίνητα εντός των δύο προηγούμενων ετών.

• Ετήσιος Δημοτικός Φόρος Περιουσίας (IMI): Μπορεί να ισχύουν δύο ετήσιοι δημοτικοί φόροι ιδιοκτησίας – συγκεκριμένα, IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) και AIMI (Adicional ao IMI):
  • IMI (Ετήσιος Δημοτικός φόρος περιουσίας)
    • Ποιος Πληρώνει: Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου από την 31η Δεκεμβρίου του προηγούμενου έτους.
    • Βάση Υπολογισμού: Με βάση τη φορολογητέα αξία του ακινήτου (VPT).
    • Φορολογικός συντελεστής: Κυμαίνεται από 0.3% έως 0.8% του VPT. Η συγκεκριμένη τιμή εξαρτάται από το εάν το ακίνητο έχει ταξινομηθεί ως αστικό ή αγροτικό από τις πορτογαλικές φορολογικές αρχές. Αυτή η ταξινόμηση βασίζεται στην τοποθεσία του ακινήτου.
    • Ειδική περίπτωση: Οι ιδιοκτήτες (ιδιώτες ή εταιρείες) που βρίσκονται σε φορολογική δικαιοδοσία που περιλαμβάνεται στη μαύρη λίστα από την πορτογαλική φορολογική αρχή υπόκεινται σε ενιαίο συντελεστή ΙΜΙ 7.5%.
  • AIMI (Πρόσθετος Ετήσιος Δημοτικός Φόρος Περιουσίας)
    • Αυτό που είναι: Πρόσθετος φόρος σε ακίνητα με υψηλή φορολογητέα αξία (VPT).
    • Όριο: Ισχύει για το τμήμα του σωρευτικός VPT άνω των 600,000 € για όλα τα οικιστικά ακίνητα και οικοδομές που ανήκουν σε έναν μόνο φορολογούμενο.
    • Σημαντική σημείωση για ζευγάρια: Ισχύει το όριο των 600,000 ευρώ ανά άτομο. Ως εκ τούτου, τα ζευγάρια με κοινή ιδιοκτησία είναι υπεύθυνα για το AIMI για ακίνητα που υπερβαίνουν το 1.2 εκατ. ευρώ (διπλό του ατομικού ορίου).
    • Πως δουλεύει: Το AIMI υπολογίζεται με βάση το σύνολο VPT του όλοι ακίνητα που ανήκουν σε ένα άτομο, όχι μόνο ένα ακίνητο. Εάν το συνδυασμένο VPT υπερβαίνει τις 600,000 €, το επιπλέον ποσό υπόκειται στο AIMI.
    • Φορολογικός συντελεστής: Κυμαίνεται μεταξύ 0.4% και 1.5%, ανάλογα με το αν ο ιδιοκτήτης φορολογείται ως άγαμος, ζευγάρι ή εταιρεία.
    • Απαλλαγή: Τα ακίνητα που χρησιμοποιούνται για την προώθηση συγκεκριμένων δραστηριοτήτων, όπως η παροχή τοπικών, οικονομικά προσιτών καταλυμάτων, εξαιρούνται από το AIMI.

Τα άτομα:

Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών εφαρμόζεται στα κέρδη από την πώληση ακινήτων στην Πορτογαλία, εκτός εάν το ακίνητο αγοράστηκε πριν από το 1989. Οι φορολογικές επιπτώσεις διαφέρουν ανάλογα με το αν είστε κάτοικος ή μη, τη χρήση του ακινήτου και τον τρόπο με τον οποίο χρησιμοποιούνται τα έσοδα από την πώληση.

• Υπολογισμός κεφαλαιακών κερδών: Τα κεφαλαιουχικά κέρδη υπολογίζονται ως η διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης και της αξίας κτήσης. Η αξία κτήσης μπορεί να προσαρμοστεί για τον πληθωρισμό, τα τεκμηριωμένα κόστη απόκτησης και τυχόν κεφαλαιακές βελτιώσεις που πραγματοποιήθηκαν εντός των 12 ετών που προηγούνται της πώλησης.
  • Φορολογικοί κάτοικοι
    • Το 50% της υπεραξίας φορολογείται.
    • Μπορεί να εφαρμοστεί ελάφρυνση του πληθωρισμού εάν το ακίνητο διατηρήθηκε για δύο ή περισσότερα χρόνια.
    • Το φορολογητέο κέρδος προστίθεται στο άλλο ετήσιο εισόδημά σας και φορολογείται οριακά επιτόκια που κυμαίνεται από 14.5% έως 48%.
    • Εξαίρεση κύριας κατοικίας: Τα κέρδη από την πώληση της κύριας κατοικίας σας εξαιρούνται εάν το σύνολο των εσόδων (καθαρά από τυχόν υποθήκη) επανεπενδυθεί σε άλλη κύρια κατοικία στην Πορτογαλία ή στην ΕΕ/ΕΟΧ. Αυτή η επανεπένδυση πρέπει να πραγματοποιηθεί είτε πριν από την πώληση (εντός περιόδου 24 μηνών) είτε εντός 36 μηνών από την πώληση. Πρέπει επίσης να ζήσετε στο νέο ακίνητο εντός 6 μηνών από την αγορά.
  • Μη φορολογικοί κάτοικοι
    • Από την 1η Ιανουαρίου 2023 φορολογείται το 50% της υπεραξίας.
    • Ο ισχύων φορολογικός συντελεστής εξαρτάται από το παγκόσμιο εισόδημα του μη κατοίκου και υπόκειται σε προοδευτικούς συντελεστές, έως και 48%.

Εταιρείες:

Ο συντελεστής φόρου υπεραξίας για εταιρείες μη κατοίκους είναι είτε 14.7% είτε 20%, ανάλογα με την τοποθεσία του ακινήτου. Για περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με τους συγκεκριμένους εταιρικούς φορολογικούς συντελεστές, ανατρέξτε εδώ.

Παρόλο που ο φόρος κληρονομιάς δεν εφαρμόζεται στην Πορτογαλία, το τέλος χαρτοσήμου ισχύει κατά την κληρονομιά μαζί με άλλους φόρους (που έχουν ήδη αναφερθεί παραπάνω).

Για τους σκοπούς του τέλους χαρτοσήμου, η κληρονομιά ή τα δώρα μπορεί να εμπίπτουν σε μία από τις δύο κατηγορίες – αυτές που απαλλάσσονται και εκείνες που φορολογούνται με κατ' αποκοπή συντελεστή 10%. Οι κληρονομιές από στενούς συγγενείς, όπως γονείς, τέκνα και σύζυγοι, απαλλάσσονται από το τέλος χαρτοσήμου. Όλες οι υπόλοιπες κληρονομιές και δώρα φορολογούνται με ενιαίο συντελεστή χαρτοσήμου 10%.

Το τέλος χαρτοσήμου καταβάλλεται για το αντίστοιχο ακίνητο, ακόμη και αν ο παραλήπτης δεν ζει στην Πορτογαλία.

Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την κληρονομιά ή τα δώρα, βλ εδώ.

Η Πορτογαλία προσφέρει έκπτωση φόρου για τις πωλήσεις ακινήτων για μη μόνιμους κατοίκους. Εάν υπάρχει Συμφωνία Διπλής Φορολογίας (DTA) μεταξύ της Πορτογαλίας και της χώρας φορολογικής κατοικίας του ατόμου, αυτή η πίστωση μπορεί να μειώσει ή να εξαλείψει σημαντικά τη διπλή φορολογία. Ουσιαστικά, το DTA διασφαλίζει ότι οποιοσδήποτε φόρος που καταβάλλεται στην Πορτογαλία πιστώνεται έναντι οποιουδήποτε φόρου οφειλόμενο στη χώρα καταγωγής του ατόμου, αποτρέποντας τη διπλή φορολόγηση του ίδιου εισοδήματος. Μόνο η διαφορά, εάν υπάρχει, μεταξύ των δύο ποσών φόρου καταβάλλεται στη δικαιοδοσία με τον υψηλότερο φορολογικό συντελεστή.

Διάβασε εδώ Για περισσότερες πληροφορίες.

Ενώ οι φορολογικές επιπτώσεις της Πορτογαλίας είναι σημαντικές, δεν είναι ο μόνος παράγοντας που πρέπει να ληφθεί υπόψη. Είναι σημαντικό να εξετάσετε τις ιδιαιτερότητες του σχετικού DTA και να κατανοήσετε τους τοπικούς φορολογικούς νόμους και κανονισμούς στη χώρα φορολογικής κατοικίας του ατόμου. Επιπλέον, ανάλογα με τον τρόπο χρήσης του ακινήτου (π.χ. για εισόδημα από ενοίκια), ενδέχεται να απαιτούνται συγκεκριμένες άδειες.

Παράδειγμα για κατοίκους Ηνωμένου Βασιλείου:

Ένας κάτοικος του Ηνωμένου Βασιλείου που πωλεί ένα ακίνητο στην Πορτογαλία πιθανότατα θα είναι υπόχρεος για φόρο κεφαλαιουχικών κερδών στο ΗΒ. Ωστόσο, το DTA μεταξύ του Ηνωμένου Βασιλείου και της Πορτογαλίας επιτρέπει συνήθως πίστωση έναντι των φόρων του ΗΒ για οποιονδήποτε φόρο υπεραξίας που καταβάλλεται στην Πορτογαλία. Αυτός ο μηχανισμός αποτρέπει τη διπλή φορολόγηση των εσόδων από την πώληση.

Μια κοινή ερώτηση μεταξύ των επενδυτών είναι: ποιος είναι ο πιο αποδοτικός φορολογικά τρόπος για να κατέχετε ακίνητα στην Πορτογαλία; Η απάντηση εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τις μεμονωμένες συνθήκες, τους επενδυτικούς στόχους και την προβλεπόμενη χρήση του ακινήτου.

• Προσωπική ιδιοκτησία (για φορολογικούς κατοίκους Πορτογαλίας): Για τους κατοίκους που αγοράζουν κύρια κατοικία, η κατοχή του ακινήτου στο προσωπικό τους όνομα μπορεί συχνά να είναι πιο συμφέρουσα, ιδιαίτερα όσον αφορά τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών (ανατρέξτε στην απαλλαγή κύριας κατοικίας στην ενότητα Φόροι Ακινήτων στην Πώληση Ακινήτου παραπάνω).
• Εταιρικές Δομές: Αν και μια εταιρική δομή μπορεί να φαίνεται ελκυστική, συνοδεύεται από αυξημένο διοικητικό κόστος και απαιτήσεις συμμόρφωσης. Η δημιουργία και η διατήρηση της ουσίας εντός της εταιρείας είναι απαραίτητη. Ωστόσο, η εταιρική ιδιοκτησία μπορεί να προσφέρει οφέλη όπως περιορισμένη ευθύνη και ενισχυμένη προστασία περιουσιακών στοιχείων, τα οποία μπορεί να είναι ανεκτίμητα, ειδικά για άτομα σε δικαιοδοσίες με υψηλότερους οικονομικούς ή άλλους κινδύνους. Η Πορτογαλία έχει συνάψει συμφωνίες προστασίας περιουσιακών στοιχείων με πολλές χώρες.

Κλειδαριά: Δεν υπάρχει μια απάντηση που να ταιριάζει σε όλους. Η βέλτιστη δομή εξαρτάται από την προσεκτική αξιολόγηση των ατομικών αναγκών και περιστάσεων.