Ser propietario de una casa de vacaciones en Portugal
Portugal, con sus playas doradas, su vibrante cultura y su atractivo clima, ha sido durante mucho tiempo un imán para expatriados que buscan la casa de vacaciones de sus sueños o una lucrativa inversión en alquileres a corto plazo. Si bien el atractivo es innegable, gestionar las complejidades de la propiedad y las regulaciones de alquiler como no residente requiere un profundo conocimiento del panorama local.
Este artículo resume los aspectos esenciales de ser propietario de una casa de vacaciones, ya sea solo para uso personal o para alquiler a corto plazo.
El atractivo de la propiedad portuguesa
Los extranjeros disfrutan de los mismos derechos que los ciudadanos portugueses al comprar y poseer propiedades en Portugal, sin restricciones legales basadas en la nacionalidad.
El mercado de alquileres a corto plazo
Para los expatriados que buscan generar ingresos a partir de su casa de vacaciones, el mercado de alquiler a corto plazo ofrece un potencial significativo como el Alojamento local. Sin embargo, esto conlleva requisitos regulatorios y de licencia específicos.
Obteniendo un Alojamento local (AL) Licencia:
Una licencia AL es obligatoria para propiedades que se alquilan a corto plazo (por ejemplo, a través de Airbnb o Booking.com). El proceso generalmente implica:
- Registro de la actividad empresarial: Debe registrar su actividad empresarial en el Departamento de Hacienda de Portugal (Autoridad Tributaria y Aduaneira) y la Seguridad Social (Seguridad Social), utilizando los códigos CAE apropiados (55201 o 55204).
- Presentación del registro de AL al consejo local: La licencia AL es emitida por la cámara Municipal (Ayuntamiento local) de la ubicación de la propiedad. Deberá proporcionar documentos como:
- Copia de DNI/pasaporte
- Documento de impuesto sobre la propiedad (Caderneta Predial)
- Registro de actividad empresarial
- Licencia de Utilización (para edificios posteriores a 1951)
- Copia de su póliza de seguro de AL
- Término de responsabilidad
- Comprobante de seguro de propiedad
- Documentos del propietario/gerente
- Representante fiscal (para no residentes): Si no es residente, necesitará un representante fiscal en Portugal que esté registrado a efectos del IVA.
- Requisitos e inspecciones de propiedad: Su propiedad debe cumplir con normas de seguridad específicas, incluyendo equipo contra incendios (extintor, manta ignífuga, detectores de humo/monóxido de carbono, iluminación de emergencia), un botiquín de primeros auxilios e información de emergencia claramente visible. Una inspección del Ayuntamiento verificará el cumplimiento.
- Informe de invitado: Debe registrarse en AIMA (Agencia para la Integración, las Migraciones y el Asilo) para informar sobre los huéspedes. Esto implica proporcionar datos como nombre, nacionalidad, fecha de nacimiento, número de documento y fechas de entrada y salida.
- Libro de reclamaciones: Debe estar disponible en la propiedad un libro de reclamaciones físico.
Cambios recientes importantes en las regulaciones de AL (a partir de noviembre de 2024):
- Autoridad municipal: Los municipios ahora tienen mayor autoridad para regular las aprobaciones de licencias de AL y pueden definir "zonas de contención" donde las nuevas licencias de AL pueden restringirse o incluso prohibirse (por ejemplo, partes del centro de Lisboa y Oporto). Es fundamental consultar con las autoridades locales. cámara Municipal antes de comprar una propiedad con intención de alquilarla a corto plazo.
- Permanencia de la licencia: Las licencias AL ahora son generalmente permanentes y no vencen después de cinco años.
- Transferibilidad: Los registros y licencias de AL ahora son transferibles.
- Límites de capacidad: La capacidad máxima de los AL es generalmente de 27 huéspedes.
- Restricción de uso residencial: A los nuevos AL se les impide ocupar propiedades que hayan sido alquiladas con fines residenciales durante los últimos dos años.
- Certificados de conservación y energía: Las propiedades de AL deben estar clasificadas oficialmente como “medias” o superiores para conservación (confirmado por inspección del consejo) y tener un certificado energético con un nivel de eficiencia energética D o superior.
- Contribución Especial (CEAL): La controvertida contribución especial al alojamiento local (CEAL) ha sido revocada por el nuevo gobierno (a partir de mayo de 2024), lo que significa que los propietarios de AL ya no están obligados a pagarla.
Impuestos para propietarios de viviendas vacacionales y alquileres a corto plazo
En Portugal se aplican diversos impuestos a las propiedades, y contratar a un profesional adecuado garantizará el cumplimiento de las leyes y regulaciones locales, que pueden ser diferentes a las de la jurisdicción a la que esté acostumbrado.
El impuesto se paga en el momento de la compra, donde se aplican el impuesto de timbre y el impuesto de transferencia, ambos de pago único. Posteriormente, pueden aplicarse dos impuestos municipales sobre la propiedad, que deben pagarse al menos anualmente.
Además, cualquier renta obtenida del alquiler de propiedades portuguesas tributará en Portugal, independientemente de si usted reside o no en Portugal. Asimismo, la tributación dependerá de si la renta se obtiene a título personal o a través de una empresa. Ciertos gastos pueden deducirse para reducir la base imponible.
En caso de venta, puede aplicarse una ganancia de capital.
Para leer más sobre las consecuencias fiscales mencionadas anteriormente, consulte lo siguiente enlace Para una discusión más detallada sobre las tasas y el tratamiento que pueden aplicarse. Para la herencia de propiedades, lo siguiente artículo Puede proporcionar más información sobre el tratamiento fiscal en Portugal.
Por último, si usted no es residente en Portugal, puede estar sujeto a impuestos sobre su propiedad en Portugal, donde es residente fiscal, y puede ser aplicable un tratado de doble imposición (que puede permitir evitar la doble imposición).
Otras consideraciones que pueden ser aplicables y claves son una cobertura de seguro adecuada (clima, alquiler, otros), así como un proveedor de servicios confiable para el mantenimiento de la propiedad para garantizar que el mantenimiento se realice de manera rutinaria (en particular para propiedades alquiladas).
Comuníquese con Dixcart Portugal para obtener más información (asesoramiento.portugal@dixcart.com).
Tenga en cuenta que esto no constituye asesoramiento fiscal.
