• Individuales
  • Ingresos por alquiler de propiedad residencial: Se aplica un tipo impositivo fijo del 25 % a los ingresos netos por alquiler de viviendas, independientemente de si la persona física es residente fiscal o no. Sin embargo, existen tipos impositivos reducidos para los contratos de alquiler a largo plazo:
    • Más de 5 y menos de 10 años: 15%
    • Más de 10 y menos de 20: 10%
    • Mayores de 20 años: 5%
• Empresas
  • Los ingresos netos por alquiler obtenidos a través de una empresa se gravan de manera diferente según el estado de residencia fiscal de la empresa.
    • Empresas Residentes:Los ingresos netos por alquiler están gravados a tipos comprendidos entre el 16% y el 20% en Portugal continental, y entre el 11.9% y el 14.7% para inmuebles situados en Madeira.
    • Empresas no residentes:Los ingresos netos por alquiler se gravan a un tipo fijo del 20%.

Los gastos que califican pueden utilizarse para reducir la renta imponible adeudada, siempre que forme parte de la actividad generadora de ingresos.

Las siguientes tarifas se aplican tanto a compradores individuales como corporativos (a menos que se indique lo contrario) en el momento de la compra y propiedad de una propiedad en Portugal:

• Impuesto de timbre sobre la compra de una propiedad
  • En Portugal se aplica un impuesto de timbre en las compras de propiedades:
    • Tasas El tipo impositivo del impuesto de timbre es del 0.8 % sobre el mayor valor entre el precio de compra y el VPT (Valor Imponible de la Propiedad). Dado que el VPT suele ser inferior al precio de compra, el impuesto de timbre se calcula generalmente sobre este último.
    • Pago y cuándo pagar: El comprador es responsable de pagar el impuesto de timbre. antes Se firma la escritura final. Se debe presentar al notario el comprobante de pago.

• Impuesto de transferencia de propiedad:Además del impuesto de timbre, cuando una propiedad cambia de propietario en Portugal, se aplica un impuesto de transmisión llamado IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) se aplica, a saber:
  • ¿Quién paga? El comprador es responsable de pagar el IMT.
    • Cuándo pagar: El pago está pendiente antes Se firma la escritura de compraventa definitiva. El comprobante de pago debe presentarse ante el notario durante la permuta.
    • Base de cálculo:El IMT se calcula sobre el mayor entre el precio de compra real y el valor imponible de la propiedad (VPT).
    • Tasa de impuesto:La tasa de IMT depende principalmente de dos factores:
      • El uso previsto de la propiedad (por ejemplo, residencia principal frente a vivienda secundaria).
      • Ya sea que la compra sea para una primera vivienda o para una segunda.
        • Las tasas varían entre el 0% y el 6.5% (anteriormente, la tasa máxima era del 8%).
    • Exención para empresas inmobiliarias: Las empresas cuya actividad principal es la compra y venta de propiedades están exentas del IMT si pueden demostrar que han vendido otras propiedades en los dos años anteriores.

• Impuesto Municipal Anual sobre Bienes Inmuebles (IMI)): Se pueden aplicar dos impuestos municipales anuales sobre la propiedad, a saber, el IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) y AIMI ((Adicional al IMI):
  • IMI (Impuesto Municipal Anual sobre Bienes Inmuebles)
    • ¿Quién paga? El propietario del inmueble al 31 de diciembre del año anterior.
    • Base de cálculo: Basado en el valor imponible de la propiedad (VPT).
    • Tasa de impuesto: Varía entre el 0.3% y el 0.8% del IVA. El tipo específico depende de si la propiedad está clasificada como urbana o rural por las autoridades fiscales portuguesas. Esta clasificación se basa en la ubicación de la propiedad.
    • Caso especial: Los propietarios (personas físicas o empresas) ubicados en una jurisdicción fiscal incluida en la lista negra de la autoridad fiscal portuguesa están sujetos a una tasa fija de IMI del 7.5%.
  • AIMI (Impuesto Municipal Anual Adicional sobre la Propiedad)
    • Qué es: Un impuesto adicional sobre propiedades con un alto valor imponible (VPT).
    • umbral: Se aplica a la parte de la acumulativo VPT superior a 600,000 € para todos los bienes inmuebles residenciales y solares edificables propiedad de un mismo contribuyente.
    • Nota importante para parejas: Se aplica el umbral de 600,000 € por personaPor lo tanto, las parejas en copropiedad están sujetas al AIMI sobre inmuebles que superen los 1.2 millones de euros (el doble del umbral individual).
    • Como Funciona: El AIMI se calcula en base a la total VPT de todos Propiedades propiedad de una persona, no de una sola propiedad. Si el VPT combinado supera los 600,000 €, el excedente está sujeto al AIMI.
    • Tasa de impuesto: Varía entre el 0.4% y el 1.5%, dependiendo de si el propietario tributa como persona física, pareja o empresa.
    • Exención: Las propiedades utilizadas para promover actividades específicas, como proporcionar alojamiento local y asequible, están exentas de AIMI.

Individuos:

El impuesto sobre las ganancias de capital se aplica a los beneficios obtenidos por la venta de propiedades en Portugal, a menos que la propiedad se haya adquirido antes de 1989. Las implicaciones fiscales difieren dependiendo de si usted es residente o no residente, el uso de la propiedad y cómo se utilizan los ingresos de la venta.

• Calcular las ganancias de capitalLas ganancias de capital se calculan como la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición. Este último puede ajustarse por inflación, costos de adquisición documentados y cualquier mejora de capital realizada en los 12 años anteriores a la venta.
  • Residentes fiscales
    • El 50% de la ganancia de capital está sujeta a impuestos.
    • Se puede aplicar un alivio por inflación si la propiedad se mantuvo durante dos años o más.
    • La ganancia imponible se suma a sus otros ingresos anuales y se grava al tasas marginales que van del 14.5% al ​​48%.
    • Exención para la Vivienda Principal: Las ganancias derivadas de la venta de su vivienda principal están exentas si la totalidad del producto (neto de cualquier hipoteca) se reinvierte en otra vivienda principal en Portugal o en la UE/EEE. Esta reinversión debe realizarse antes de la venta (en un plazo de 24 meses) o dentro de los 36 meses posteriores a la misma. Además, debe residir en la nueva propiedad dentro de los 6 meses posteriores a la compra.
  • Residentes no fiscales
    • Desde el 1 de enero de 2023 el 50% de la ganancia de capital está sujeta a impuestos.
    • El tipo impositivo aplicable depende de la renta mundial del no residente y está sujeto a tipos progresivos, hasta un máximo del 48%.

Corporaciones:

El tipo impositivo sobre las ganancias de capital para empresas no residentes es del 14.7 % o del 20 %, según la ubicación de la propiedad. Para más información sobre los tipos impositivos corporativos específicos, consulte aquí.

Aunque el impuesto de sucesiones no se aplica en Portugal, el impuesto de timbre se aplica en el caso de la herencia, junto con otros impuestos (ya mencionados anteriormente).

A los efectos del impuesto de timbre, la herencia o los obsequios pueden caer en una de dos categorías: los que están exentos y los gravados a una tasa fija del 10%. Las herencias de parientes cercanos, como padres, hijos y cónyuges, están exentas del impuesto de timbre. Todas las demás herencias y obsequios están gravadas con una tasa fija de impuesto de timbre del 10 %.

El impuesto de timbre se paga por la propiedad respectiva, incluso si el destinatario no vive en Portugal.

Para más información sobre herencias o donaciones, véase aquí.

Portugal ofrece un crédito fiscal sobre la venta de propiedades a personas físicas no residentes. Si existe un Convenio para Evitar la Doble Imposición (CDI) entre Portugal y el país de residencia fiscal de la persona, este crédito puede reducir o eliminar significativamente la doble imposición. En esencia, el CDI garantiza que cualquier impuesto pagado en Portugal se deduzca de cualquier impuesto adeudado en el país de origen de la persona, evitando así que se le grave dos veces por los mismos ingresos. Solo la diferencia, si la hubiera, entre ambos importes se paga a la jurisdicción con el tipo impositivo más alto.

Leer aquí para obtener más información. Línea cuenta con opciones en español.

Si bien las implicaciones fiscales en Portugal son importantes, no son el único factor a considerar. Es fundamental examinar los detalles del CDI pertinente y comprender la legislación y normativa fiscal local del país de residencia fiscal. Además, dependiendo del uso que se le dé a la propiedad (por ejemplo, para ingresos por alquiler), podrían requerirse licencias específicas.

Ejemplo para residentes del Reino Unido:

Un residente del Reino Unido que venda una propiedad en Portugal probablemente estará sujeto al impuesto sobre las ganancias de capital en el Reino Unido. Sin embargo, el convenio de doble imposición entre el Reino Unido y Portugal suele permitir una deducción de los impuestos británicos por cualquier impuesto sobre las ganancias de capital pagado en Portugal. Este mecanismo evita la doble imposición del producto de la venta.

Una pregunta frecuente entre los inversores es: ¿cuál es la forma más fiscalmente eficiente de adquirir una propiedad en Portugal? La respuesta depende en gran medida de las circunstancias individuales, los objetivos de inversión y el uso previsto de la propiedad.

• Propiedad personal (para residentes fiscales portugueses): Para los residentes que compran una residencia principal, mantener la propiedad a su nombre personal a menudo puede ser más ventajoso, en particular con respecto al impuesto a las ganancias de capital (consulte la exención de residencia principal en la sección Impuestos a la propiedad sobre la venta de una propiedad más arriba).
• Estructuras corporativas: Si bien una estructura corporativa puede parecer atractiva, conlleva mayores costos administrativos y requisitos de cumplimiento. Establecer y mantener una estructura sólida dentro de la empresa es esencial. Sin embargo, la propiedad corporativa puede ofrecer beneficios como responsabilidad limitada y mayor protección de activos, lo cual puede ser invaluable, especialmente para personas en jurisdicciones con mayores riesgos financieros o de otro tipo. Portugal tiene acuerdos de protección de activos con varios países.

Punto clave: No existe una solución universal. La estructura óptima depende de una evaluación minuciosa de las necesidades y circunstancias individuales.