• individuos
  • Ingresos por aluguer de vivendas: Aplícase un tipo impositivo fixo do 25 % aos ingresos netos por alugueiro de propiedades residenciais, independentemente de se a persoa é residente fiscal ou non. Non obstante, existen tipos impositivos reducidos para os contratos de alugueiro a longo prazo:
    • Máis de 5 e menos de 10 anos: 15 %
    • Máis de 10 e menos de 20: 10 %
    • Máis de 20 anos: 5%
• Empresas
  • Os ingresos netos do aluguer obtidos a través dunha empresa tributan de forma diferente dependendo do estado de residencia fiscal da empresa.
    • Empresas Residentes: Os ingresos netos do aluguer tributan a tipos entre o 16% e o 20% en Portugal continental, e entre o 11.9% e o 14.7% para os inmobles situados en Madeira.
    • Empresas non residentes: Os ingresos netos do aluguer tributan cunha taxa plana do 20%.

Os gastos cualificados poden utilizarse para reducir a renda impoñible adeudada, sempre que forme parte da actividade que produce ingresos.

As seguintes tarifas aplícanse aos compradores individuais e corporativos (a non ser que se indique o contrario) á compra e á propiedade dun inmoble en Portugal:

• Imposto de selo na compra dunha propiedade
  • Sobre as compras de bens en Portugal cómpre un imposto de selo:
    • clasificación: O tipo do imposto de selo é o 0.8% do valor superior entre o prezo de compra e o VPT (Valor do ben impoñible). Como o VPT adoita ser inferior ao prezo de compra, o imposto de selo normalmente calcúlase sobre o prezo de compra.
    • Pago e cando pagar: O comprador é responsable do pago do imposto de selo antes asínase a escritura definitiva. O xustificante do pagamento deberá presentarse ao notario.

• Imposto sobre transferencias de bens: Ademais do imposto de selo, cando un inmoble cambia de propiedade en Portugal, un imposto sobre transmisións chamado IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) aplícase, a saber:
  • Quen paga: O comprador é responsable do pago do IMT.
    • Cando pagar: O pago é debido antes asínase a escritura definitiva de venda da propiedade. O comprobante do pagamento deberá presentarse ante o notario durante a permuta da propiedade.
    • Bases de cálculo: O IMT calcúlase sobre o maior entre o prezo de compra real ou o valor impoñible (VPT) da propiedade.
    • Tipo impositivo: A taxa de IMT depende principalmente de dous factores:
      • O uso previsto do inmoble (por exemplo, residencia principal vs. residencia secundaria).
      • Tanto se a compra é para unha primeira vivenda como para a posterior.
        • As taxas oscilan entre o 0% e o 6.5% (anteriormente a taxa máxima era do 8%).
    • Exención para sociedades inmobiliarias: As empresas cuxo negocio principal é a compra e venda de inmobles están exentas do IMT se poden demostrar que venderon outras propiedades nos dous anos anteriores.

• Imposto Municipal de Bens Inmobles (IMI).): Pódense aplicar dous impostos anuais sobre a propiedade municipal, a saber, IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e AIMI (Adicional ao IMI):
  • IMI (Imposto Municipal de Bens Inmobles)
    • Quen paga: O propietario do inmoble a 31 de decembro do ano anterior.
    • Base de cálculo: Segundo o valor impoñible da propiedade (VPT).
    • Tipo impositivo: Oscila entre o 0.3% e o 0.8% do VPT. A taxa específica depende de se o inmoble está clasificado como urbano ou rural polas autoridades fiscais portuguesas. Esta clasificación baséase na localización do inmoble.
    • Caso especial: Os propietarios (físicos ou empresas) situados nunha xurisdición fiscal incluída na lista negra pola autoridade fiscal portuguesa están suxeitos a unha taxa IMI fixa do 7.5 %.
  • AIMI (Imposto Anual Adicional Municipal de Bens Inmobles)
    • Que é: Un imposto adicional sobre inmobles de alto valor impoñible (VPT).
    • Límite: Aplícase á parte do acumulado VPT superior a 600,000 euros para todos os inmobles residenciais e solares de construción propiedade dun único contribuínte.
    • Nota importante para as parellas: Aplícase o límite de 600,000 euros por persoa. Polo tanto, as parellas con copropiedade son responsables do AIMI nos inmobles que superen os 1.2 millóns de euros (o dobre do limiar individual).
    • Cómo funciona: AIMI calcúlase en base a total VPT de todo propiedades propiedade dunha persoa, non só dunha propiedade. Se o VPT combinado supera os 600,000 €, o exceso está suxeito ao AIMI.
    • Tipo impositivo: Varía entre o 0.4% e o 1.5%, dependendo de se o propietario tributa como un só, parella ou empresa.
    • Exención: Os inmobles utilizados para promover actividades específicas, como proporcionar aloxamento local e económico, están exentos de AIMI.

Individuais:

O imposto sobre ganancias de capital aplícase aos beneficios obtidos pola venda de inmobles en Portugal, a non ser que o inmoble fose adquirido antes de 1989. As implicacións fiscais varían segundo se é residente ou non, o uso da propiedade e como se utilice o produto da venda.

• Cálculo de plusvalías: as plusvalías calcúlanse como a diferenza entre o prezo de venda e o valor de adquisición. O valor de adquisición pódese axustar pola inflación, os custos de adquisición documentados e calquera mellora de capital realizada nos 12 anos anteriores á venda.
  • Residentes fiscais
    • O 50% da plusvalía é tributable.
    • Pódese aplicar un alivio da inflación se a propiedade estivo mantida durante dous ou máis anos.
    • A ganancia impoñible engádese aos seus outros ingresos anuais e tributa en taxas marxinais oscilando entre o 14.5% e o 48%.
    • Exención de residencia principal: as ganancias derivadas da venda da súa residencia principal están exentas se a totalidade dos ingresos (netos de calquera hipoteca) se reinviste noutra residencia principal en Portugal ou na UE/EEE. Este reinvestimento debe producirse antes da venda (dentro dun período de 24 meses) ou dentro dos 36 meses posteriores á venda. Tamén debes vivir na nova propiedade dentro dos 6 meses seguintes á compra.
  • Non residentes fiscais
    • Desde o 1 de xaneiro de 2023, o 50% da plusvalía é tributable.
    • O tipo impositivo aplicable depende da renda mundial do non residente e está suxeito a tipos progresivos, ata un máximo do 48 %.

Corporativos:

O tipo de gravame sobre a plusvalía para as empresas non residentes é do 14.7% ou do 20%, dependendo da localización do inmoble. Para obter máis detalles sobre as taxas específicas do imposto sobre sociedades, consulte aquí.

Aínda que o imposto de sucesións non é aplicable en Portugal, o imposto de selo aplícase á herdanza xunto con outros impostos (xa mencionados anteriormente).

Para os efectos do imposto de selo, as sucesións ou as doazóns poden clasificarse nunha das dúas categorías: as que están exentas e as gravadas cunha taxa fixa do 10%. As herdanzas de familiares próximos, como pais, fillos e cónxuxes, están exentas do imposto de selo. Todas as demais herdanzas e doazóns tributan cunha taxa fixa do 10%.

O imposto de selo debe pagarse pola propiedade respectiva, aínda que o destinatario non viva en Portugal.

Para obter máis información sobre herdanzas ou doazóns, consulte aquí.

Portugal ofrece un crédito fiscal sobre a venda de inmobles para persoas físicas non residentes. Se existe un Acordo de Dobre Imposición (DTA) entre Portugal e o país de residencia fiscal da persoa física, este crédito pode reducir ou eliminar significativamente a dobre imposición. Esencialmente, o DTA garante que todos os impostos pagados en Portugal se imputen contra calquera imposto debido no país de orixe do individuo, evitando que tributen dúas veces sobre a mesma renda. Só a diferenza, se é o caso, entre as dúas cantidades tributarias debe pagarse á xurisdición coa taxa impositiva máis alta.

Ler aquí para máis información.

Aínda que as implicacións fiscais portuguesas son importantes, non son o único factor a considerar. É fundamental examinar as características específicas do DTA relevante e comprender as leis e regulamentos fiscais locais do país de residencia fiscal da persoa. Ademais, dependendo de como se utilice a propiedade (por exemplo, para os ingresos por aluguer), poden ser necesarias licenzas específicas.

Exemplo para residentes do Reino Unido:

Un residente do Reino Unido que venda unha propiedade en Portugal probablemente será responsable do imposto sobre as ganancias de capital no Reino Unido. Non obstante, o DTA entre o Reino Unido e Portugal normalmente permite un crédito contra os impostos do Reino Unido por calquera imposto sobre as ganancias de capital que se pague en Portugal. Este mecanismo evita a dobre imposición do produto da venda.

Unha pregunta común entre os investidores é: cal é a forma máis eficiente fiscalmente de manter unha propiedade en Portugal? A resposta depende en gran medida das circunstancias individuais, dos obxectivos de investimento e do uso previsto da propiedade.

• Propiedade persoal (para residentes fiscais portugueses): Para os residentes que adquiran unha residencia principal, manter a propiedade no seu nome pode ser a miúdo máis vantaxoso, especialmente no que respecta ao imposto sobre as ganancias patrimoniais (consulte a exención da residencia principal na sección de Impostos sobre a Venda dunha Propiedade anterior).
• Estruturas Corporativas: Aínda que unha estrutura corporativa pode parecer atractiva, supón un aumento dos custos administrativos e dos requisitos de cumprimento. Establecer e manter substancia dentro da empresa é fundamental. Non obstante, a propiedade corporativa pode ofrecer beneficios como unha responsabilidade limitada e unha protección mellorada dos activos, que poden ser inestimables, especialmente para persoas en xurisdicións con riscos financeiros ou doutro tipo máis elevados. Portugal ten acordos de protección de activos con varios países.

Para levar máis tarde: Non hai unha resposta única. A estrutura óptima depende dunha avaliación coidadosa das necesidades e circunstancias individuais.