Posjedovanje kuće za odmor u Portugalu
Portugal, sa svojim zlatnim plažama, živopisnom kulturom i atraktivnom klimom, dugo je bio magnet za iseljenike koji traže kuću iz snova za odmor ili unosnu kratkoročnu investiciju za najam. Iako je privlačnost neosporna, upravljanje zamršenostima vlasništva nad nekretninama i propisima o najmu kao nerezident zahtijeva temeljito razumijevanje lokalnog krajolika.
Ovaj članak sažima bitne aspekte posjedovanja kuće za odmor - bilo da je namijenjena samo za osobnu upotrebu ili za kratkoročni najam.
Privlačnost portugalskih nekretnina
Stranci uživaju ista prava kao i portugalski državljani pri kupnji i vlasništvu nekretnina u Portugalu, bez zakonskih ograničenja na temelju nacionalnosti.
Tržište kratkoročnog najma
Za iseljenike koji žele ostvariti prihod od svoje kuće za odmor, tržište kratkoročnog najma nudi značajan potencijal poput Lokalni smještajMeđutim, to dolazi sa specifičnim zahtjevima za licenciranje i regulatornim zahtjevima.
Dobivanje an Lokalni smještaj (AL) Dozvola:
AL licenca je obavezna za nekretnine koje se iznajmljuju na kratkoročnoj osnovi (npr. putem Airbnb-a ili Booking.com-a). Postupak obično uključuje:
- Registracija poslovne aktivnosti: Morate registrirati svoju poslovnu aktivnost pri portugalskom poreznom odjelu (Porezna i Carinska uprava) i socijalno osiguranje (Socijalno osiguranje), koristeći odgovarajuće CAE kodove (55201 ili 55204).
- Podnošenje AL registracije lokalnom vijeću: AL licencu izdaje Općina Câmara (lokalna gradska vijećnica) lokacije nekretnine. Morat ćete dostaviti dokumente kao što su:
- Preslika osobne iskaznice/putovnice
- Dokument o porezu na imovinu (Caderneta Predial)
- Registracija poslovne aktivnosti
- Licenca za korištenje (za zgrade nakon 1951.)
- Preslika vaše police AL osiguranja
- Rok odgovornosti
- Dokaz o osiguranju imovine
- Dokumenti vlasnika/upravitelja
- Porezni zastupnik (za nerezidente): Ako ste nerezident, trebat će vam porezni zastupnik u Portugalu koji je registriran za IVA (PDV).
- Zahtjevi za nekretnine i inspekcije: Vaša nekretnina mora ispunjavati određene sigurnosne standarde, uključujući opremu za zaštitu od požara (aparat za gašenje požara, protupožarnu deku, detektore dima/ugljičnog monoksida, rasvjetu za nuždu), pribor za prvu pomoć i jasno istaknute informacije za hitne slučajeve. Inspekcijskim pregledom Općinskog vijeća potvrdit će se usklađenost.
- Izvještavanje gostiju: Morate se registrirati kod AIMA-e (Agencija za integraciju, migracije i azil) radi prijavljivanja gostiju. To uključuje davanje podataka o gostu kao što su ime, državljanstvo, datum rođenja, broj dokumenta i datum prijave/odjave.
- Knjiga pritužbi: U objektu mora biti dostupna fizička knjiga pritužbi.
Važne nedavne promjene propisa AL (od studenog 2024. nadalje):
- Općinska vlast: Općine sada imaju veće ovlasti za reguliranje odobrenja AL-a i mogu definirati „zone ograničenja“ gdje nove AL licence mogu biti ograničene ili čak zabranjene (npr. dijelovi centara Lisabona i Porta). Ključno je provjeriti s lokalnim vlastima. Općina Câmara prije kupnje nekretnine s namjerom kratkoročnog najma.
- Trajnost licence: AL licence su sada uglavnom trajne i ne istječu nakon pet godina.
- Prenosivost: AL registracije i licence sada su prenosive.
- Ograničenja kapaciteta: Maksimalni kapacitet za AL-ove je obično 27 gostiju.
- Ograničenje stambene upotrebe: Novim AL-ovima zabranjeno je zauzimati nekretnine koje su bile iznajmljene u stambene svrhe tijekom posljednje dvije godine.
- Certifikati za očuvanje i energiju: Nekretnine s AL certifikatom moraju biti službeno klasificirane kao "srednje" ili više radi očuvanja (potvrđeno inspekcijom vijeća) i imati energetski certifikat s razinom energetske učinkovitosti D ili višom.
- Posebni doprinos (CEAL): Kontroverzni poseban doprinos za lokalni smještaj (CEAL) ukinula je nova vlada (od svibnja 2024.), što znači da vlasnici AL više nisu dužni plaćati ovaj doprinos.
Oporezivanje vlasnika kuća za odmor i kratkoročnih najmova
Na nekretnine u Portugalu primjenjuju se različiti porezi, a angažiranje odgovarajućeg stručnjaka osigurat će usklađenost s lokalnim zakonima i propisima koji se mogu razlikovati od jurisdikcije na koju ste navikli.
Porez se plaća prilikom kupnje gdje se primjenjuju i porez na promet nekretnina i porez na prijenos vlasništva, a plaćaju se jednokratno. Nakon toga mogu se primijeniti dva općinska poreza na imovinu koja se moraju plaćati najmanje jednom godišnje.
Nadalje, svaki prihod ostvaren od iznajmljenih portugalskih nekretnina oporezivat će se u Portugalu - bez obzira jeste li porezni rezident u Portugalu. Nadalje, porez će ovisiti o tome ostvarujete li prihod osobno ili putem tvrtke. Određeni troškovi mogu se odbiti kako bi se smanjio oporezivi dohodak koji podliježe oporezivanju.
Prilikom prodaje može se primijeniti kapitalni dobitak.
Za više informacija o gore navedenim poreznim posljedicama, pogledajte sljedeće link za detaljniju raspravu o stopama i tretmanu koji se mogu primjenjivati. Za nasljeđivanje imovine, sljedeće članak može pružiti više informacija o poreznom tretmanu u Portugalu.
Konačno, ako niste rezident Portugala, možete biti podložni oporezivanju svoje imovine u Portugalu gdje ste porezni rezident, a može se primijeniti i ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja (koji može omogućiti izbjegavanje dvostrukog oporezivanja).
Druga razmatranja koja mogu biti primjenjiva i ključna su odgovarajuće osiguranje (vremenske prilike, najam, ostalo), kao i pouzdan pružatelj usluga za održavanje nekretnine kako bi se osiguralo redovito održavanje (posebno za nekretnine koje se iznajmljuju).
Obratite se Dixcart Portugal za više informacija (savjet.portugal@dixcart.com).
Imajte na umu da ovo nije porezni savjet.
