• pojedinci
  • Prihod od najma stambenih nekretnina: Na neto prihod od najma stambenih nekretnina primjenjuje se fiksna porezna stopa od 25%, bez obzira na to je li pojedinac porezni rezident ili ne. Međutim, za dugoročne ugovore o najmu dostupne su smanjene porezne stope:
    • Više od 5 i manje od 10 godina: 15%
    • Više od 10 i manje od 20: 10%
    • Preko 20 godina: 5%
• Tvrtke
  • Neto dohodak od najma ostvaren preko tvrtke različito se oporezuje ovisno o statusu porezne rezidentnosti tvrtke.
    • Rezidentne tvrtke: Neto prihod od najma oporezuje se po stopama između 16% i 20% u kopnenom dijelu Portugala, te između 11.9% i 14.7% za nekretnine koje se nalaze na Madeiri.
    • Tvrtke nerezidenti: Neto prihod od najma oporezuje se fiksnom stopom od 20%.

Kvalificirani rashodi mogu se koristiti za smanjenje dospjelih oporezivih prihoda – pod uvjetom da su dio aktivnosti stvaranja prihoda.

Sljedeće stope vrijede i za pojedinačne i za poslovne kupce (osim ako nije drugačije navedeno) nakon kupnje i vlasništva nekretnine u Portugalu:

• Državna pristojba na kupnju nekretnine
  • Biljegovina se naplaćuje pri kupnji nekretnine u Portugalu:
    • Stopa: Stopa biljege iznosi 0.8% više vrijednosti između kupoprodajne cijene i VPT-a (oporezive vrijednosti nekretnine). Budući da je VPT obično niži od nabavne cijene, biljegovina se obično obračunava na nabavnu cijenu.
    • Plaćanje i kada platiti: Kupac je odgovoran za plaćanje takse prije potpisan je konačni akt. Dokaz o uplati potrebno je dostaviti javnom bilježniku.

• Porez na promet nekretnina: Osim biljevine, kada nekretnina promijeni vlasništvo u Portugalu, porez na prijenos koji se naziva IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) primjenjuje se – naime:
  • Tko plaća: Kupac je odgovoran za plaćanje IMT-a.
    • Kada platiti: Plaćanje je dospjelo prije potpisan je konačni ugovor o prodaji nekretnine. Dokaz o uplati potrebno je predočiti javnom bilježniku prilikom zamjene nekretnine.
    • Osnova izračuna: IMT se izračunava na temelju stvarne kupoprodajne cijene ili oporezive vrijednosti nekretnine (VPT) ovisno o tome što je više.
    • Stopa poreza: Stopa IMT-a prvenstveno ovisi o dva faktora:
      • Namjena imovine (npr. primarno prebivalište u odnosu na sekundarni dom).
      • Bilo da se radi o kupnji prvog ili sljedećeg doma.
        • Stope se kreću od 0% do 6.5% (ranije je maksimalna stopa bila 8%).
    • Izuzeće za nekretnine: Tvrtke čija je primarna djelatnost kupnja i prodaja nekretnina izuzete su od IMT-a ako mogu dokazati da su prodale drugu imovinu u prethodne dvije godine.

• Godišnji općinski porez na imovinu (IMI): Mogu se primijeniti dva godišnja općinska poreza na imovinu – naime, IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) i AIMI (Dodatno za IMI):
  • IMI (godišnji općinski porez na imovinu)
    • Tko plaća: Vlasnik nekretnine na dan 31. prosinca prethodne godine.
    • Osnova za izračun: Na temelju oporezive vrijednosti nekretnine (VPT).
    • Porezna stopa: Kreće se od 0.3% do 0.8% VPT-a. Specifična stopa ovisi o tome klasificiraju li imovinu portugalske porezne vlasti kao urbanu ili ruralnu. Ova se klasifikacija temelji na lokaciji nekretnine.
    • Poseban slučaj: Vlasnici (pojedinci ili tvrtke) koji se nalaze u poreznoj jurisdikciji koja je na crnoj listi portugalske porezne uprave podliježu fiksnoj IMI stopi od 7.5%.
  • AIMI (dodatni godišnji općinski porez na imovinu)
    • Što je to: Dodatni porez na nekretnine visoke oporezive vrijednosti (VPT).
    • prag: Odnosi se na dio kumulativni PDV veći od 600,000 € za sve stambene nekretnine i građevinske parcele u vlasništvu jednog poreznog obveznika.
    • Važna napomena za parove: Primjenjuje se prag od 600,000 eura po osobi. Stoga su parovi sa zajedničkim vlasništvom odgovorni za AIMI na nekretninama koje prelaze 1.2 milijuna eura (dvostruki pojedinačni prag).
    • Kako radi: AIMI se izračunava na temelju ukupan VPT od svi nekretnine u vlasništvu pojedinca, a ne samo jedna nekretnina. Ako kombinirani VPT premašuje 600,000 €, iznos viška podliježe AIMI-ju.
    • Porezna stopa: Varira između 0.4% i 1.5%, ovisno o tome da li se vlasnik oporezuje kao samac, par ili tvrtka.
    • Izuzeće: Nekretnine koje se koriste za promicanje specifičnih aktivnosti, kao što je pružanje lokalnog, pristupačnog smještaja, izuzete su od AIMI-ja.

Pojedinci:

Porez na kapitalnu dobit primjenjuje se na dobit ostvarenu prodajom imovine u Portugalu, osim ako je nekretnina kupljena prije 1989. Porezne implikacije razlikuju se ovisno o tome jeste li rezident ili nerezident, korištenju nekretnine i načinu na koji se koristi prihod od prodaje.

• Izračun kapitalnih dobitaka: Kapitalni dobici izračunavaju se kao razlika između prodajne cijene i nabavne vrijednosti. Vrijednost stjecanja može se prilagoditi za inflaciju, dokumentirane troškove stjecanja i sva kapitalna poboljšanja izvršena unutar 12 godina prije prodaje.
  • Porezni rezidenti
    • 50% kapitalnog dobitka je oporezivo.
    • Olakšice zbog inflacije mogu se primijeniti ako se nekretnina držala dvije ili više godina.
    • Oporeziva dobit dodaje se vašem drugom godišnjem prihodu i oporezuje se po granične stope u rasponu od 14.5% do 48%.
    • Izuzeće od primarnog prebivališta: Dobici od prodaje vašeg primarnog prebivališta izuzeti su ako se cjelokupni prihod (bez bilo kakve hipoteke) reinvestira u drugo primarno prebivalište u Portugalu ili EU/EEA. Ovo ponovno ulaganje mora se dogoditi ili prije prodaje (unutar prozora od 24 mjeseca) ili unutar 36 mjeseci nakon prodaje. Također morate živjeti u novoj nekretnini unutar 6 mjeseci od kupnje.
  • Neporezni rezidenti
    • Od 1. siječnja 2023. oporezivo je 50% kapitalnog dobitka.
    • Primjenjiva porezna stopa ovisi o svjetskom prihodu nerezidenta i podliježe progresivnim stopama, do maksimalno 48%.

Korporacije:

Stopa poreza na kapitalnu dobit za nerezidentne tvrtke iznosi 14.7% ili 20%, ovisno o lokaciji nekretnine. Za više pojedinosti o određenim stopama poreza na dobit pogledajte ovdje.

Iako se porez na nasljedstvo ne primjenjuje u Portugalu, biljegovina se primjenjuje na nasljedstvo uz druge poreze (već spomenute gore).

Za potrebe državnog troška, ​​nasljedstvo ili darovi mogu spadati u jednu od dvije kategorije – one koje su izuzete i one koje se oporezuju po paušalnoj stopi od 10%. Nasljedstva od strane bliskih srodnika, kao što su roditelji, djeca i supružnici, oslobođena su plaćanja bilja. Sva ostala nasljedstva i darovi oporezuju se po jedinstvenoj stopi od 10%.

Državna pristojba se plaća za dotičnu imovinu, čak i ako primatelj ne živi u Portugalu.

Za daljnje informacije o nasljedstvu ili darovima, vidi ovdje.

Portugal nudi porezni kredit na prodaju nekretnina za fizičke osobe koje nisu rezidenti. Ako postoji Sporazum o dvostrukom oporezivanju (DTA) između Portugala i zemlje poreznog prebivališta pojedinca, ovaj kredit može značajno smanjiti ili eliminirati dvostruko oporezivanje. U suštini, DTA osigurava da se svaki porez plaćen u Portugalu pripisuje porezu koji se duguje u matičnoj zemlji pojedinca, čime se sprječava dvostruko oporezivanje istog dohotka. Samo razlika, ako postoji, između dva iznosa poreza plaća se jurisdikciji s višom poreznom stopom.

Čitaj ovdje za više informacija.

Iako su portugalske porezne implikacije važne, one nisu jedini čimbenik koji treba uzeti u obzir. Ključno je ispitati specifičnosti relevantnog DTA-a i razumjeti lokalne porezne zakone i propise u zemlji poreznog prebivališta pojedinca. Nadalje, ovisno o tome kako se nekretnina koristi (npr. za prihod od najma), mogu biti potrebne posebne licence.

Primjer za stanovnike UK-a:

Stanovnik UK-a koji prodaje nekretninu u Portugalu vjerojatno će biti obveznik poreza na kapitalnu dobit u UK-u. Međutim, DTA između UK-a i Portugala obično dopušta kredit protiv poreza UK-a za bilo koji porez na kapitalnu dobit plaćen u Portugalu. Ovaj mehanizam sprječava dvostruko oporezivanje prihoda od prodaje.

Često pitanje među ulagačima je: koji je porezno najučinkovitiji način držanja imovine u Portugalu? Odgovor uvelike ovisi o individualnim okolnostima, ciljevima ulaganja i namjeni imovine.

• Osobno vlasništvo (za portugalske porezne rezidente): Za rezidente koji kupuju primarno prebivalište držanje nekretnine na svoje osobno ime često može biti povoljnije, posebno u pogledu poreza na kapitalnu dobit (molimo pogledajte izuzeće primarnog prebivališta u gornjem odjeljku Porezi na imovinu pri prodaji nekretnine).
• Korporativne strukture: Iako se korporativna struktura može činiti privlačnom, dolazi s povećanim administrativnim troškovima i zahtjevima usklađenosti. Uspostava i održavanje sadržaja unutar tvrtke je ključno. Međutim, korporativno vlasništvo može ponuditi prednosti kao što su ograničena odgovornost i poboljšana zaštita imovine, što može biti neprocjenjivo, posebno za pojedince u jurisdikcijama s većim financijskim ili drugim rizicima. Portugal ima sporazume o zaštiti imovine s nekoliko zemalja.

Ključni odlazak: Ne postoji jednoznačan odgovor. Optimalna struktura ovisi o pažljivoj procjeni individualnih potreba i okolnosti.