Nyaraló tulajdonlása Portugáliában
Portugália aranyló homokos strandjaival, vibráló kultúrájával és vonzó éghajlatával régóta vonzza a külföldieket, akik álomnyaralót vagy jövedelmező rövid távú bérbeadást keresnek. Bár a vonzerő tagadhatatlan, az ingatlantulajdonlás és a bérleti szabályozások bonyolultságának kezelése külföldiként a helyi táj alapos ismeretét igényli.
Ez a cikk összefoglalja a nyaraló tulajdonlásának lényeges szempontjait – legyen szó akár személyes használatra, akár rövid távú bérbeadásról.
A portugál ingatlanok vonzereje
A külföldiek ugyanolyan jogokkal rendelkeznek, mint a portugál állampolgárok, amikor ingatlant vásárolnak és birtokolnak Portugáliában, állampolgárságon alapuló jogi korlátozások nélkül.
A rövid távú bérleti piac
A nyaralójukból jövedelemre vágyó külföldiek számára a rövid távú bérbeadási piac jelentős lehetőségeket kínál, mint például a Helyi AlojamentoEz azonban meghatározott engedélyezési és szabályozási követelményekkel jár.
Megszerzése Helyi Alojamento (AL) Engedély:
Rövid távra (pl. Airbnb-n vagy Booking.com-on keresztül) bérbe adott ingatlanokhoz AL-engedély szükséges. A folyamat általában a következőket foglalja magában:
- Üzleti tevékenység regisztrációja: Regisztrálnia kell üzleti tevékenységét a portugál adóhivatalnál (Adó- és Vámhatóság) és a társadalombiztosítás (Társadalombiztosítás), a megfelelő CAE-kódok (55201 vagy 55204) használatával.
- AL regisztráció benyújtása a helyi önkormányzathoz: Az AL engedélyt a következő állítja ki: Câmara Municipal (helyi önkormányzati) hivatal, ahol az ingatlan található. A következő dokumentumokat kell benyújtania:
- Személyi igazolvány/útlevél másolata
- Ingatlanadó-dokumentum (Caderneta Predial)
- Üzleti tevékenység regisztrációja
- Licença de Utilização (1951 utáni épületekhez)
- AL biztosítási kötvényének másolata
- A felelősség időtartama
- Vagyonbiztosítás igazolása
- Tulajdonos/vezető dokumentumai
- Pénzügyi képviselő (nem rezidensek esetén): Ha Ön nem Portugáliában lakik, szüksége lesz egy IVA (ÁFA) regisztrált pénzügyi képviselőre Portugáliában.
- Ingatlankövetelmények és ellenőrzések: Az ingatlannak meg kell felelnie bizonyos biztonsági előírásoknak, beleértve a tűzvédelmi berendezéseket (oltókészülék, tűzoltó takaró, füst-/szén-monoxid-érzékelők, vészvilágítás), az elsősegélycsomagot és a jól láthatóan elhelyezett vészhelyzeti információkat. A Városi Tanács által végzett ellenőrzés igazolja a megfelelést.
- Vendégjelentés: Vendégjelentéshez regisztrálnia kell az AIMA-nál (Integrációs, Migrációs és Menekültügyi Ügynökség). Ez magában foglalja a vendég adatainak megadását, például a nevet, állampolgárságot, születési dátumot, okmányszámot, valamint a bejelentkezés/kijelentkezés dátumát.
- Panaszkönyv: A szálláshelyen fizikai panaszkönyvnek kell rendelkezésre állnia.
Fontos változások az AL-rendeletben (2024. novembertől):
- Önkormányzati Hatóság: Az önkormányzatoknak most nagyobb hatáskörük van az AL-engedélyek szabályozására, és „záradékzónákat” határozhatnak meg, ahol az új AL-engedélyek kiadása korlátozható vagy akár tiltható (pl. Lisszabon és Porto belvárosának egyes részei). Rendkívül fontos a helyi hatóságokkal egyeztetni. Câmara Municipal mielőtt rövid távú bérbeadási szándékkal vásárolna ingatlant.
- Licenc állandósága: Az AL jogosítványok ma már általában állandóak, és nem járnak le öt év után.
- Átruházhatóság: Az AL regisztrációk és licencek mostantól átruházhatók.
- Kapacitás korlátok: Az AL-ek maximális befogadóképessége általában 27 vendég.
- Lakóhelyi használatra vonatkozó korlátozás: Az új lakóingatlan-tulajdonosok nem foglalhatnak el olyan ingatlanokat, amelyeket az elmúlt két évben lakáscélra adtak bérbe.
- Energiatakarékossági és energiatanúsítványok: Az AL ingatlanoknak hivatalosan „közepes” vagy annál magasabb műemlékvédelmi besorolással kell rendelkezniük (önkormányzati ellenőrzéssel megerősítve), és D vagy magasabb energiahatékonysági szintű energetikai tanúsítvánnyal kell rendelkezniük.
- Különleges hozzájárulás (CEAL): A vitatott helyi szálláshelyekhez nyújtott külön hozzájárulást (CEAL) az új kormány (2024 májusától) visszavonta, ami azt jelenti, hogy az AL-tulajdonosoknak már nem kell ezt fizetniük.
Adózás üdülőházak tulajdonosai és rövid távú bérbeadás esetén
Portugáliában különféle adók vonatkoznak az ingatlanokra, és egy megfelelő szakember bevonása biztosítja a helyi törvények és szabályozások betartását, amelyek eltérhetnek az Ön által megszokott joghatóságtól.
Az adót vásárláskor kell megfizetni, amennyiben az illeték és az átruházási illeték is egyszeri. Ezt követően két önkormányzati ingatlanadó is alkalmazandó, amelyeket legalább évente meg kell fizetni.
Továbbá a portugáliai ingatlanbérlésből származó jövedelmet Portugáliában adóztatják – függetlenül attól, hogy Ön Portugáliában adóillető-e. Továbbá az adó attól is függ, hogy a jövedelmet magánszemélyként vagy vállalaton keresztül szerzi-e. Bizonyos költségek levonhatók az adóköteles jövedelem csökkentése érdekében.
Eladás esetén tőkenyereség is elszámolható.
A fent említett adózási következményekről bővebben az alábbi linken olvashat. link az alkalmazandó díjakról és kezelésről szóló részletesebb megbeszélésért. Ingatlanok öröklése esetén a következők érvényesek cikkben további információkat nyújthat a portugáliai adózási bánásmódról.
Végül, ha nem Portugáliában lakik, akkor adóköteles lehet a Portugáliában lévő ingatlana után, ahol adóilletőséggel rendelkezik, és alkalmazható lehet egy kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmény (amely lehetővé teheti a kettős adóztatás elkerülését).
További fontos szempont lehet a megfelelő biztosítás (időjárás, bérleti díj, egyéb), valamint egy megbízható szolgáltató az ingatlan karbantartásáért, hogy a karbantartást rendszeresen elvégezzék (különösen a bérbe adott ingatlanok esetében).
További információért forduljon a Dixcart Portugáliához (tanácsadás.portugal@dixcart.com).
Megjegyzendő, hogy ez nem adótanácsadás.
