• Magánszemélyek
  • Lakóingatlan bérbeadásból származó bevétel: A lakóingatlanokból származó nettó bérleti jövedelemre 25%-os átalányadó vonatkozik, függetlenül attól, hogy az adott személy adóilletőségű-e vagy sem. Hosszú távú bérleti szerződések esetén azonban kedvezményes adókulcsok vehetők igénybe:
    • 5 évnél idősebb és 10 évnél fiatalabb: 15%
    • 10-nél több és 20-nál kevesebb: 10%
    • 20 év felett: 5%
• Companies
  • A társaságon keresztül megszerzett nettó bérleti díjból származó bevétel eltérően adózik a cég adóügyi illetőségének státuszától függően.
    • Rezidens társaságok: A nettó bérleti díjbevételt 16% és 20% közötti adókulccsal kell megadni Portugália szárazföldi részén, és 11.9% és 14.7% között a Madeirán található ingatlanok esetében.
    • Nem rezidens cégek: A nettó bérleti díjból származó bevétel 20%-os átalánykulccsal adózik.

A minősített kiadások az esedékes adóköteles bevétel csökkentésére használhatók fel, amennyiben az a jövedelemtermelő tevékenység részét képezi.

A portugáliai ingatlan vásárlásakor és tulajdonjogában a következő árak vonatkoznak mind az egyéni, mind a vállalati vásárlókra (hacsak nincs másképp jelezve):

• Bélyegilleték egy ingatlan vásárlásakor
  • Portugáliában ingatlanvásárlás után bélyegilletéket vetnek ki:
    • Arány: A bélyegilleték mértéke a vételár és a VPT (adóköteles ingatlanérték) közötti magasabb érték 0.8%-a. Mivel a VPT általában alacsonyabb, mint a vételár, a bélyegilletéket jellemzően a vételárra számítják.
    • Fizetés és fizetési idő: A vevőt terheli a bélyegilleték megfizetése előtt aláírják a záróokiratot. A fizetést igazoló okiratot kell benyújtani a közjegyzőnek.

• Ingatlan átruházási adó: A bélyegilletéken kívül, ha egy ingatlan tulajdonost vált Portugáliában, az IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) vonatkozik – nevezetesen:
  • Ki fizet: A vevő felelős az IMT fizetéséért.
    • Mikor kell fizetni: Fizetés esedékes előtt aláírják a végleges ingatlan adásvételi okiratot. Az ingatlancsere során be kell mutatni a fizetést igazoló bizonylatot a jegyzőnél.
    • A számítás alapjai: Az IMT a tényleges vételár vagy az ingatlan adóköteles értéke (VPT) közül a magasabbik alapján kerül kiszámításra.
    • Adókulcs: Az IMT ráta elsősorban két tényezőtől függ:
      • Az ingatlan tervezett használata (pl. elsődleges lakóhely vs. másodlagos otthon).
      • Mindegy, hogy a vásárlás első vagy következő lakásra vonatkozik.
        • Az arány 0% és 6.5% között mozog (korábban 8% volt a maximális arány).
    • Mentesség ingatlantársaságok számára: Azok a cégek, amelyek elsődleges tevékenysége ingatlanok adásvétele, mentesülnek az IMT alól, ha bizonyítani tudják, hogy az elmúlt két évben más ingatlanokat is értékesítettek.

• Éves önkormányzati vagyonadó (IMI): Két éves önkormányzati ingatlanadó alkalmazható – nevezetesen az IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) és AIMI (Kiegészítő és IMI):
  • IMI (éves önkormányzati vagyonadó)
    • Ki fizet: Az ingatlan tulajdonosa az előző év december 31-én.
    • A számítás alapja: Az ingatlan adóköteles értéke (VPT) alapján.
    • Adókulcs: A VPT 0.3%-a és 0.8%-a között mozog. A konkrét kulcs attól függ, hogy a portugál adóhatóság az ingatlant városinak vagy vidékinek minősíti-e. Ez a besorolás az ingatlan elhelyezkedése alapján történik.
    • Különleges eset: A portugál adóhatóság által feketelistán szereplő adójoghatóságon belüli tulajdonosokra (magánszemélyekre vagy cégekre) 7.5%-os átalánykulcs vonatkozik az IMI-re.
  • AIMI (kiegészítő éves önkormányzati vagyonadó)
    • Ami: Kiegészítő adó a magas adóalap értékű ingatlanokra (VPT).
    • Threshold: részére vonatkozik a halmozott 600,000 XNUMX eurót meghaladó VPT az összes lakóingatlanra és építési telekre, amelyek egyetlen adóalany tulajdonában vannak.
    • Fontos megjegyzés pároknak: A 600,000 XNUMX eurós küszöb vonatkozik rá fejenként. Ezért a közös tulajdonú házaspárok az 1.2 millió eurót meghaladó ingatlanok esetében (az egyéni küszöb duplája) kötelesek az AIMI-ért fizetni.
    • Hogyan működik: Az AIMI számítása a Összkomfort VPT of minden magánszemély tulajdonában lévő ingatlanok, nem csak egyetlen ingatlan. Ha a kombinált VPT meghaladja a 600,000 XNUMX €-t, a többletösszeg az AIMI hatálya alá tartozik.
    • Adókulcs: 0.4% és 1.5% között változik attól függően, hogy a tulajdonos magánszemélyként, házaspárként vagy cégként adózik.
    • Mentesség: Azok az ingatlanok, amelyeket bizonyos tevékenységek népszerűsítésére használnak, például helyi, megfizethető szállást biztosítanak, mentesülnek az AIMI alól.

Magánszemélyek:

A tőkenyereség-adó a portugáliai ingatlaneladásból származó nyereségre vonatkozik, kivéve, ha az ingatlant 1989 előtt vásárolták. Az adóvonzatok attól függően változnak, hogy Ön rezidens vagy nem rezidens, az ingatlan használatától és az eladásból származó bevételtől függően.

• Tőkenyereség számítása: A tőkenyereség az eladási ár és a beszerzési érték különbözeteként kerül kiszámításra. A beszerzési érték módosítható az inflációval, a dokumentált beszerzési költségekkel és az értékesítést megelőző 12 éven belül végrehajtott tőkejavítással.
  • Adólakók
    • A tőkenyereség 50%-a adóköteles.
    • Inflációs könnyítés alkalmazható, ha az ingatlant két vagy több évig birtokolták.
    • Az adóköteles nyereség hozzáadódik az Ön egyéb éves jövedelméhez, és adóztatható marginális ráták 14.5% és 48% között mozog.
    • Elsődleges lakóhely mentessége: Az elsődleges lakóhely eladásából származó nyereség mentesül, ha a teljes bevételt (a jelzáloghitel nélkül) egy másik elsődleges lakóhelybe fektetik be Portugáliában vagy az EU/EGT területén. Ennek az újrabefektetésnek vagy az eladás előtt (24 hónapos időszakon belül), vagy az eladást követő 36 hónapon belül meg kell történnie. Az új ingatlanban is laknia kell a vásárlástól számított 6 hónapon belül.
  • Nem adózó lakosok
    • 1. január 2023-től az árfolyamnyereség 50%-a adóköteles.
    • Az alkalmazandó adókulcs a külföldi illetőségű személy világméretű jövedelmétől függ, és progresszív, legfeljebb 48%-os adókulcsok hatálya alá tartozik.

Cégek:

A nem rezidens társaságok tőkenyereségadó-kulcsa 14.7% vagy 20%, az ingatlan elhelyezkedésétől függően. Az egyes társasági adókulcsokról további részletekért tekintse meg itt.

Bár az öröklési illeték nem alkalmazandó Portugáliában, a bélyegilleték vonatkozik az öröklésre, más (már fentebb) adókkal együtt.

Az illetékbélyeg szempontjából az öröklés vagy az ajándékozás két kategóriába sorolható: az adómentesek és a 10%-os átalányadózók. Bélyegilletékmentes a közeli hozzátartozók, így a szülők, gyermekek és házastársak általi öröksége. Minden egyéb örökség és ajándék 10%-os átalánybélyegilletékkel adózik.

Az adott ingatlan után bélyegilletéket kell fizetni, még akkor is, ha a kedvezményezett nem Portugáliában él.

Az örökléssel vagy ajándékozással kapcsolatos további információkért lásd itt.

Portugália adójóváírást kínál az ingatlaneladásokra a nem rezidens magánszemélyek számára. Ha kettős adóztatásról szóló megállapodás (DTA) létezik Portugália és az egyén adóügyi illetősége szerinti ország között, ez a jóváírás jelentősen csökkentheti vagy megszüntetheti a kettős adóztatást. Lényegében a DTA biztosítja, hogy a Portugáliában befizetett adók jóváírásra kerüljenek az egyén származási országában esedékes adók terhére, megakadályozva, hogy ugyanazon jövedelem után kétszer adózzanak. Csak a két adóösszeg közötti különbséget kell megfizetni, ha van ilyen, a magasabb adókulcsot alkalmazó joghatóságnak.

Olvass itt további információért.

Bár a portugál adóvonzatok fontosak, nem csak azokat kell figyelembe venni. Kulcsfontosságú, hogy megvizsgálja a vonatkozó DTA sajátosságait, és megértse az egyén adóügyi illetősége szerinti ország helyi adótörvényeit és előírásait. Továbbá, attól függően, hogy az ingatlant hogyan használják fel (pl. bérbeadásra), külön engedélyekre lehet szükség.

Példa az Egyesült Királyság lakosai számára:

Az Egyesült Királyságban lakó, aki ingatlant értékesít Portugáliában, valószínűleg tőkenyereségadó-köteles lesz az Egyesült Királyságban. Az Egyesült Királyság és Portugália közötti DTA azonban jellemzően lehetővé teszi az egyesült királyságbeli adók beszámítását a Portugáliában fizetett tőkenyereségadó után. Ez a mechanizmus megakadályozza az eladásból származó bevétel kettős adóztatását.

Gyakori kérdés a befektetők körében: mi a legadóhatékonyabb módja az ingatlantartásnak Portugáliában? A válasz nagymértékben függ az egyedi körülményektől, a befektetési céloktól és az ingatlan rendeltetésétől.

• Személyes tulajdonjog (portugál adóalanyok számára): Az elsődleges lakóhelyet vásárló lakosok számára gyakran előnyösebb lehet az ingatlan személyes nevükön való viselése, különösen a tőkenyereség-adó tekintetében (kérjük, olvassa el a fenti ingatlanadók az ingatlanértékesítéskor szakaszban az elsődleges lakhelyre vonatkozó mentességet).
• Vállalati struktúrák: Bár a vállalati struktúra vonzónak tűnhet, megnövekedett adminisztrációs költségekkel és megfelelőségi követelményekkel jár. Alapvető fontosságú a vállalaton belüli anyag létrehozása és fenntartása. A vállalati tulajdon azonban olyan előnyöket kínálhat, mint a korlátozott felelősség és a fokozott vagyonvédelem, amelyek felbecsülhetetlen értékűek lehetnek, különösen a magasabb pénzügyi vagy egyéb kockázatokkal rendelkező joghatóságok területén élő egyének számára. Portugália több országgal kötött vagyonvédelmi megállapodást.

Elvihető kulcs: Nincs mindenkire érvényes válasz. Az optimális struktúra az egyéni igények és körülmények gondos értékelésétől függ.