• Individu
  • Pendapatan Sewa Properti Hunian: Tarif pajak tetap sebesar 25% berlaku untuk pendapatan sewa bersih dari properti residensial, terlepas dari apakah individu tersebut merupakan wajib pajak atau bukan. Namun, tarif pajak yang lebih rendah tersedia untuk kontrak sewa jangka panjang:
    • Lebih dari 5 dan kurang dari 10 tahun: 15%
    • Lebih dari 10 dan kurang dari 20: 10%
    • Lebih dari 20 tahun: 5%
• Perusahaan
  • Pendapatan sewa bersih yang diperoleh melalui suatu perusahaan dikenakan pajak yang berbeda tergantung pada status residensi pajak perusahaan.
    • Perusahaan ResidenPendapatan sewa bersih dikenakan pajak dengan tarif antara 16% dan 20% di daratan Portugal, dan antara 11.9% dan 14.7% untuk properti yang berlokasi di Madeira.
    • Perusahaan Bukan PendudukPendapatan sewa bersih dikenakan pajak dengan tarif tetap sebesar 20%.

Pengeluaran yang memenuhi syarat dapat digunakan untuk mengurangi penghasilan kena pajak yang terutang – asalkan itu merupakan bagian dari aktivitas yang menghasilkan pendapatan.

Tarif berikut berlaku untuk pembeli perorangan dan perusahaan (kecuali dinyatakan lain) saat membeli dan memiliki properti di Portugal:

• Bea Materai atas Pembelian Properti
  • Bea materai dikenakan atas pembelian properti di Portugal:
    • Menilai: Tarif bea meterai adalah 0.8% dari nilai yang lebih tinggi antara harga pembelian dan Nilai Barang Kena Pajak (VPT). Karena VPT biasanya lebih rendah dari harga pembelian, bea meterai biasanya dihitung berdasarkan harga pembelian.
    • Pembayaran dan Kapan Membayar: Pembeli bertanggung jawab untuk membayar bea meterai sebelum akta akhir ditandatangani. Bukti pembayaran harus diberikan kepada notaris.

• Pajak Transfer Properti:Selain bea materai, ketika sebuah properti berpindah kepemilikan di Portugal, pajak transfer yang disebut IMT (Kota Imposto melalui Transmisi Onerosas de Imóveis) berlaku – yaitu:
  • Siapa yang Membayar: Pembeli bertanggung jawab untuk membayar IMT.
    • Kapan Harus Membayar: Pembayaran sudah jatuh tempo sebelum akta jual beli properti final telah ditandatangani. Bukti pembayaran harus diserahkan kepada notaris saat pertukaran properti.
    • Dasar Perhitungan: IMT dihitung berdasarkan harga pembelian aktual atau nilai kena pajak (VPT) properti, mana yang lebih tinggi.
    • persentase pajak:Tingkat IMT bergantung terutama pada dua faktor:
      • Tujuan penggunaan properti (misalnya, tempat tinggal utama vs. rumah kedua).
      • Apakah pembelian tersebut untuk rumah pertama atau berikutnya.
        • Tarifnya berkisar antara 0% hingga 6.5% (sebelumnya tarif maksimum adalah 8%).
    • Pengecualian untuk Perusahaan Properti: Perusahaan yang bisnis utamanya adalah membeli dan menjual properti dibebaskan dari IMT jika mereka dapat menunjukkan bahwa mereka telah menjual properti lain dalam dua tahun sebelumnya.

• Pajak Bumi dan Bangunan Tahunan (PBB)): Dua pajak properti kota tahunan mungkin berlaku – yaitu, IMI (Kota Imposto di Imóveis) dan AIMI (Tambahan pada IMI):
  • IMI (Pajak Properti Kota Tahunan)
    • Siapa yang Membayar: Pemilik properti per tanggal 31 Desember tahun sebelumnya.
    • Dasar Perhitungan: Berdasarkan nilai kena pajak properti (VPT).
    • Persentase pajak: Berkisar dari 0.3% hingga 0.8% dari PPN. Tarif spesifik bergantung pada apakah properti tersebut diklasifikasikan sebagai perkotaan atau pedesaan oleh otoritas pajak Portugal. Klasifikasi ini didasarkan pada lokasi properti.
    • Kasus spesial: Pemilik (individu atau perusahaan) yang berlokasi di yurisdiksi pajak yang masuk daftar hitam otoritas pajak Portugal dikenakan tarif IMI tetap sebesar 7.5%.
  • AIMI (Pajak Properti Tahunan Tambahan Kota)
    • Apa itu: Pajak tambahan atas properti dengan nilai kena pajak (VPT) tinggi.
    • threshold: Berlaku pada bagian kumulatif VPT melebihi €600,000 untuk semua properti perumahan dan plot konstruksi yang dimiliki oleh pembayar pajak tunggal.
    • Catatan Penting untuk Pasangan: Batasan €600,000 berlaku per orangOleh karena itu, pasangan dengan kepemilikan bersama bertanggung jawab atas AIMI atas properti yang nilainya melebihi €1.2 juta (dua kali lipat ambang batas individu).
    • Cara Kerja: AIMI dihitung berdasarkan total VPT dari semua properti yang dimiliki oleh perorangan, bukan hanya satu properti. Jika VPT gabungan melebihi €600,000, jumlah kelebihannya dikenakan AIMI.
    • Persentase pajak: Bervariasi antara 0.4% dan 1.5%, tergantung pada apakah pemilik dikenai pajak sebagai individu tunggal, pasangan, atau perusahaan.
    • Pembebasan: Properti yang digunakan untuk mempromosikan kegiatan tertentu, seperti menyediakan akomodasi lokal yang terjangkau, dikecualikan dari AIMI.

Individu:

Pajak keuntungan modal berlaku untuk keuntungan yang diperoleh dari penjualan properti di Portugal, kecuali jika properti tersebut dibeli sebelum tahun 1989. Implikasi pajaknya berbeda-beda, tergantung pada apakah Anda penduduk atau bukan penduduk, penggunaan properti, dan bagaimana hasil penjualan digunakan.

• Menghitung Keuntungan Modal: Keuntungan modal dihitung sebagai selisih antara harga jual dan nilai akuisisi. Nilai akuisisi dapat disesuaikan dengan inflasi, biaya akuisisi yang terdokumentasi, dan perbaikan modal apa pun yang dilakukan dalam 12 tahun sebelum penjualan.
  • Penduduk Pajak
    • 50% dari keuntungan modal dikenakan pajak.
    • Bantuan inflasi mungkin berlaku jika properti tersebut dimiliki selama dua tahun atau lebih.
    • Keuntungan kena pajak ditambahkan ke pendapatan tahunan Anda yang lain dan dikenakan pajak sebesar tarif marjinal berkisar antara 14.5% hingga 48%.
    • Pengecualian Biaya Tempat Tinggal Utama: Keuntungan dari penjualan tempat tinggal utama Anda dikecualikan jika seluruh hasil (dikurangi hipotek apa pun) diinvestasikan kembali di tempat tinggal utama lain di Portugal atau UE/EEA. Investasi ulang ini harus dilakukan sebelum penjualan (dalam jangka waktu 24 bulan) atau dalam waktu 36 bulan setelah penjualan. Anda juga harus tinggal di properti baru dalam waktu 6 bulan sejak pembelian.
  • Penduduk non-pajak
    • Sejak 1 Januari 2023, 50% dari keuntungan modal dikenakan pajak.
    • Tarif pajak yang berlaku bergantung pada pendapatan nonresiden di seluruh dunia dan dikenakan tarif progresif, hingga maksimum 48%.

Perusahaan:

Tarif pajak keuntungan modal untuk perusahaan nonresiden adalah 14.7% atau 20%, tergantung pada lokasi properti. Untuk rincian lebih lanjut tentang tarif pajak perusahaan tertentu, silakan lihat di sini.

Meskipun pajak warisan tidak berlaku di Portugal, bea materai berlaku pada warisan bersama dengan pajak lainnya (sudah disebutkan di atas).

Untuk keperluan bea materai, warisan atau hadiah dapat digolongkan ke dalam salah satu dari dua kategori – yang dikecualikan, dan yang dikenakan pajak dengan tarif tetap 10%. Warisan oleh kerabat dekat, seperti orang tua, anak-anak dan pasangan, dibebaskan dari bea materai. Semua warisan dan hadiah lainnya dikenakan pajak dengan tarif bea materai tetap sebesar 10%.

Bea materai harus dibayarkan untuk masing-masing properti, bahkan jika penerima tidak tinggal di Portugal.

Untuk informasi lebih lanjut tentang warisan atau hadiah, lihat di sini.

Portugal menawarkan keringanan pajak atas penjualan properti bagi individu nonresiden. Jika terdapat Perjanjian Pajak Berganda (P3B) antara Portugal dan negara tempat tinggal pajak individu, keringanan ini dapat mengurangi atau menghilangkan pajak berganda secara signifikan. Pada dasarnya, P3B memastikan bahwa pajak yang dibayarkan di Portugal dikreditkan terhadap pajak yang terutang di negara asal individu, sehingga mereka tidak dikenakan pajak dua kali atas penghasilan yang sama. Hanya selisih, jika ada, antara kedua jumlah pajak tersebut yang dibayarkan ke yurisdiksi dengan tarif pajak yang lebih tinggi.

Baca di sini for more information.

Meskipun implikasi pajak di Portugal penting, itu bukan satu-satunya faktor yang perlu dipertimbangkan. Sangat penting untuk memeriksa secara spesifik DTA yang relevan dan memahami undang-undang dan peraturan pajak setempat di negara tempat tinggal pajak individu. Lebih jauh, tergantung pada bagaimana properti digunakan (misalnya, untuk pendapatan sewa), lisensi khusus mungkin diperlukan.

Contoh untuk Penduduk Inggris:

Seorang penduduk Inggris yang menjual properti di Portugal kemungkinan akan dikenakan pajak keuntungan modal di Inggris. Namun, DTA antara Inggris dan Portugal biasanya memungkinkan kredit terhadap pajak Inggris untuk setiap pajak keuntungan modal yang dibayarkan di Portugal. Mekanisme ini mencegah pajak berganda atas hasil penjualan.

Pertanyaan umum di antara investor adalah: apa cara yang paling hemat pajak untuk memiliki properti di Portugal? Jawabannya sangat bergantung pada keadaan individu, tujuan investasi, dan tujuan penggunaan properti.

• Kepemilikan Pribadi (untuk penduduk pajak Portugis): Bagi penduduk yang membeli tempat tinggal utama, memegang properti atas nama pribadi mereka seringkali lebih menguntungkan, khususnya terkait pajak keuntungan modal (silakan lihat pengecualian tempat tinggal utama pada bagian Pajak Properti atas Penjualan Properti di atas).
• Struktur Perusahaan: Meskipun struktur perusahaan mungkin tampak menarik, struktur tersebut disertai dengan peningkatan biaya administratif dan persyaratan kepatuhan. Menetapkan dan memelihara substansi dalam perusahaan sangatlah penting. Namun, kepemilikan perusahaan dapat menawarkan manfaat seperti tanggung jawab terbatas dan perlindungan aset yang lebih baik, yang dapat sangat berharga, terutama bagi individu di wilayah hukum dengan risiko keuangan atau risiko lainnya yang lebih tinggi. Portugal memiliki perjanjian perlindungan aset dengan beberapa negara.

Takeaway kunci: Tidak ada satu jawaban yang cocok untuk semua orang. Struktur yang optimal bergantung pada evaluasi yang cermat terhadap kebutuhan dan keadaan individu.