• אנשים
  • הכנסות מהשכרת נכס למגורים: שיעור מס אחיד של 25% חל על הכנסות נטו משכירות מנכסי מגורים, בין אם האדם הוא תושב מס ובין אם לאו. עם זאת, שיעורי מס מופחתים זמינים עבור חוזי שכירות ארוכי טווח:
    • יותר מ-5 ופחות מ-10 שנים: 15%
    • יותר מ-10 ופחות מ-20: 10%
    • מעל 20 שנה: 5%
• חברות
  • הכנסה משכירות נטו שהושגה דרך חברה ממוסה באופן שונה בהתאם למעמד התושבות המס של החברה.
    • חברות תושבות: הכנסה משכירות נטו ממוסה בשיעורים שבין 16% ל-20% ביבשת פורטוגל, ובין 11.9% ל-14.7% עבור נכסים הממוקמים במדירה.
    • חברות שאינן תושבות תושבים: הכנסה משכירות נטו חייבת במס בשיעור אחיד של 20%.

ניתן להשתמש בהוצאות המזכה להפחתת ההכנסה החייבת המגיעה - בתנאי שהיא מהווה חלק מהפעילות המניבת הכנסה.

התעריפים הבאים חלים על קונים בודדים וחברות כאחד (אלא אם צוין אחרת) בעת רכישה ובעלות על נכס בפורטוגל:

• מס בולים על רכישת נכס
  • מס בולים מוטל על רכישות של נכס בפורטוגל:
    • קֶצֶב: שיעור מס הבולים הוא 0.8% מהערך הגבוה יותר בין מחיר הרכישה ל-VPT (שווי נכס במס). מכיוון שה-VPT בדרך כלל נמוך ממחיר הרכישה, מס הבולים מחושב בדרך כלל על מחיר הרכישה.
    • תשלום ומתי לשלם: הקונה אחראי לתשלום מס הבולים לפני השטר הסופי נחתם. יש להמציא הוכחת תשלום לנוטריון.

• מס העברת רכוש: בנוסף למס בולים, כאשר נכס מחליף בעלות בפורטוגל, מס העברה הנקרא IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) חל - כלומר:
  • מי משלם: הקונה אחראי לתשלום ה-IMT.
    • מתי לשלם: יש לשלם לפני שטר המכר הסופי של הנכס נחתם. יש להציג בפני הנוטריון הוכחת תשלום במהלך חילופי הנכסים.
    • בסיס החישוב: IMT מחושב לפי הגבוה מבין מחיר הרכישה בפועל או הערך החייב במס של הנכס (VPT).
    • שיעור מס: שיעור ה-IMT תלוי בעיקר בשני גורמים:
      • השימוש המיועד של הנכס (למשל, מגורים ראשיים לעומת בית משני).
      • בין אם הרכישה היא עבור בית ראשון או שלאחריו.
        • התעריפים נעים בין 0% ל-6.5% (בעבר השיעור המרבי היה 8%).
    • פטור לחברות נכסים: חברות שהעסק העיקרי שלהן הוא קנייה ומכירת נכסים פטורות מ-IMT אם הן יכולות להוכיח שמכרו נכסים אחרים בשנתיים הקודמות.

• מס רכוש עירוני שנתי (IMI): שתי ארנונה שנתיים עשויות לחול - כלומר, תעש (Imposto Municipal sobre Imóveis) ו-AIMI (נוסף למשל IMI):
  • תעש (ארנונה עירונית שנתית)
    • מי משלם: בעל הנכס נכון ל-31 בדצמבר של השנה הקודמת.
    • בסיס החישוב: בהתבסס על הערך החייב במס של הנכס (VPT).
    • שיעור מס: נע בין 0.3% ל-0.8% מה-VPT. התעריף הספציפי תלוי אם הנכס מסווג כעירוני או כפרי על ידי רשויות המס בפורטוגל. סיווג זה מבוסס על מיקום הנכס.
    • מקרה מיוחד: בעלים (יחידים או חברות) הממוקמים באזור שיפוט מס ברשימה השחורה של רשות המסים הפורטוגלית כפופים לשיעור קבוע של תעש של 7.5%.
  • AIMI (מס רכוש עירוני שנתי נוסף)
    • מה זה: מס נוסף על נכסים בעלי ערך חייב במס גבוה (VPT).
    • מפתן: חל על החלק של מצטבר VPT העולה על 600,000 אירו עבור כל נכסי המגורים ומגרשי הבנייה בבעלותו של משלם מס יחיד.
    • הערה חשובה לזוגות: הסף של €600,000 חל לאדם. לכן, זוגות בעלי בעלות משותפת אחראים ל-AIMI על נכסים העולה על 1.2 מיליון אירו (כפול הסף האישי).
    • איך זה עובד: AIMI מחושב על סמך ה סה"כ VPT של את כל נכסים בבעלות אדם פרטי, לא רק נכס בודד. אם ה-VPT המשולב עולה על €600,000, הסכום העודף כפוף ל-AIMI.
    • שיעור מס: משתנה בין 0.4% ל-1.5%, תלוי אם הבעלים ממוסה כיחיד, זוג או חברה.
    • פְּטוֹר: נכסים המשמשים לקידום פעילויות ספציפיות, כגון אספקת מגורים מקומיים במחיר סביר, פטורים מ-AIMI.

אנשים:

מס רווחי הון חל על רווחים שנעשו ממכירת נכס בפורטוגל, אלא אם כן הנכס נרכש לפני 1989. השלכות המס משתנות בהתאם אם אתה תושב או תושב חוץ, השימוש בנכס, ואיך משמשים תמורת המכירה.

• חישוב רווחי הון: רווחי הון מחושבים כהפרש בין מחיר המכירה לשווי הרכישה. ניתן להתאים את ערך הרכישה לאינפלציה, עלויות רכישה מתועדות וכל שיפור הון שבוצע במהלך 12 השנים שקדמו למכירה.
  • תושבי מס
    • 50% מרווח ההון חייב במס.
    • הקלות באינפלציה עשויות לחול אם הנכס הוחזק במשך שנתיים או יותר.
    • הרווח החייב מתווסף להכנסה השנתית האחרת שלך וממוסה ב שיעורים שוליים נע בין 14.5% ל-48%.
    • פטור מגורים ראשוני: רווחים ממכירת בית המגורים הראשי שלך פטורים אם כל התמורה (בניכוי כל משכנתא) מושקעת מחדש בבית מגורים ראשי אחר בפורטוגל או באיחוד האירופי/EEA. השקעה מחדש זו חייבת להתרחש לפני המכירה (בתוך חלון של 24 חודשים) או בתוך 36 חודשים לאחר המכירה. כמו כן, עליך לגור בנכס החדש תוך 6 חודשים מרגע הרכישה.
  • תושבים ללא מס
    • מאז 1 בינואר 2023, 50% מרווח ההון חייב במס.
    • שיעור המס החל תלוי בהכנסתו העולמית של תושב החוץ וכפוף לשיעורים פרוגרסיביים, עד למקסימום של 48%.

חברות:

שיעור מס רווחי הון לחברות שאינן תושבות הוא 14.7% או 20%, תלוי במיקום הנכס. לפרטים נוספים על שיעורי מס חברות ספציפיים, עיין כאן.

למרות שמס ירושה אינו חל בפורטוגל, מס בולים חל על ירושה לצד מיסים אחרים (כבר הוזכר לעיל).

לעניין מס בולים, ירושה או מתנות עשויות להיכלל באחת משתי קטגוריות - אלו הפטורות ואלה המוטלות על מס בשיעור אחיד של 10%. ירושות של קרובי משפחה, כמו הורים, ילדים ובני זוג, פטורות ממס בולים. כל יתר הירושה והמתנות מחויבים במס בולים אחיד של 10%.

מס בולים ישולם עבור הנכס המתאים, גם אם המקבל אינו מתגורר בפורטוגל.

למידע נוסף על ירושה או מתנות, ראה כאן.

פורטוגל מציעה זיכוי מס על מכירת נכס ליחידים תושבי חוץ. אם קיים הסכם כפל מס (DTA) בין פורטוגל לבין מדינת התושבות המס של הפרט, זיכוי זה יכול להפחית באופן משמעותי או לבטל את כפל המס. בעיקרו של דבר, ה-DTA מבטיח שכל מס ששולם בפורטוגל יזוכה כנגד כל מס המגיע במדינת הולדתו של הפרט, ומונע מהם להיות מחויבים פעמיים על אותה הכנסה. רק ההפרש, אם בכלל, בין שני סכומי המס ישולם לתחום השיפוט עם שיעור המס הגבוה יותר.

חומר עיוני כאן לקבלת מידע נוסף.

בעוד שהשלכות המס הפורטוגזיות חשובות, הן אינן הגורם היחיד שיש לקחת בחשבון. חיוני לבחון את הפרטים של ה-DTA הרלוונטי ולהבין את חוקי המס והתקנות המקומיים במדינת התושבות המס של הפרט. יתרה מזאת, בהתאם לאופן השימוש בנכס (למשל, להכנסה משכירות), ייתכן שיידרשו רישיונות ספציפיים.

דוגמה לתושבי בריטניה:

תושב בריטניה שמוכר נכס בפורטוגל יהיה חייב במס רווחי הון בבריטניה. עם זאת, ה-DTA בין בריטניה לפורטוגל מאפשר בדרך כלל זיכוי כנגד מסים בבריטניה עבור כל מס רווחי הון ששולם בפורטוגל. מנגנון זה מונע כפל מס על תמורת המכירה.

שאלה נפוצה בקרב משקיעים היא: מהי הדרך היעילה ביותר במס להחזיק נכס בפורטוגל? התשובה תלויה במידה רבה בנסיבות אינדיבידואליות, יעדי השקעה והשימוש המיועד בנכס.

• בעלות אישית (עבור תושבי מס פורטוגל): עבור תושבים שרוכשים בית מגורים ראשוני, החזקת הנכס בשמם האישי עשויה לרוב להיות רווחית יותר, במיוחד לגבי מס רווחי הון (נא לעיין בפטור מגורים ראשוני בסעיף ארנונה על מכירת נכס לעיל).
• מבנים תאגידיים: בעוד שמבנה תאגידי עשוי להיראות מושך, הוא מגיע עם עלויות אדמיניסטרטיביות ודרישות ציות מוגברות. הקמה ותחזוקה של מהות בתוך החברה היא חיונית. עם זאת, בעלות תאגידית יכולה להציע הטבות כגון אחריות מוגבלת והגנה משופרת על נכסים, שיכולים להיות יקרי ערך, במיוחד עבור אנשים בתחומי שיפוט עם סיכונים פיננסיים או אחרים גבוהים יותר. לפורטוגל יש הסכמי הגנה על נכסים עם מספר מדינות.

טייק מפתח: אין תשובה אחת שמתאימה לכולם. המבנה האופטימלי תלוי בהערכה קפדנית של הצרכים והנסיבות האישיות.