• 受験準備
  • 住宅不動産賃貸収入: 居住用不動産からの純賃貸収入には、納税上の居住者であるかどうかに関わらず、一律25%の税率が適用されます。ただし、長期賃貸契約の場合は軽減税率が適用されます。
    • 5年以上10年未満: 15%
    • 10以上20未満: 10%
    • 20年以上: 5%
• 企業
  • 会社を通じて得られる純賃貸収入は、会社の税務居住地のステータスに応じて異なる課税が行われます。
    • 居住企業: 純賃貸収入は、ポルトガル本土では 16% から 20%、マデイラ島にある不動産では 11.9% から 14.7% の税率で課税されます。
    • 非居住者企業: 純賃貸収入には一律 20% の税率が適用されます。

適格経費は、所得を生み出す活動の一部を形成する場合に限り、課税所得を減らすために使用される場合があります。

ポルトガルで不動産を購入し所有する場合、個人および法人購入者の両方に以下の料金が適用されます（別途記載がない限り）。

• 不動産購入の印紙税
  • ポルトガルで不動産を購入すると印紙税が課せられます。
    • レート： 印紙税率は、購入価格と VPT (課税対象資産価値) のうち高い方の金額の 0.8% です。VPT は通常購入価格よりも低いため、印紙税は通常購入価格に基づいて計算されます。
    • 支払いと支払い時期: 印紙税の支払いは購入者の責任である 最終証書に署名します。支払いの証明を公証人に提出する必要があります。

• 財産譲渡税: ポルトガルでは、不動産の所有者が変わると印紙税に加えて、IMTと呼ばれる譲渡税（Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis）が適用されます – つまり、
  • 誰が支払うのか: IMT の支払いは購入者の責任となります。
    • 支払い時期: 支払い期限が迫っています 最終的な不動産売買証書に署名します。不動産の交換中に支払いの証明を公証人に提示する必要があります。
    • 計算の基礎: IMT は、実際の購入価格または不動産の課税評価額 (VPT) のいずれか高い方に基づいて計算されます。
    • 税率IMT 率は主に 2 つの要因によって決まります。
      • 不動産の用途（主な居住地か二次住宅かなど）。
      • 購入が初めての住宅か、それとも追加住宅か。
        • 利率は 0% から 6.5% までです (以前は最大利率は 8% でした)。
    • 不動産会社に対する免除: 不動産の売買を主な事業とする企業は、過去 2 年以内に他の不動産を販売したことを証明できれば IMT が免除されます。

• 年次市町村財産税（IMI): 2つの年間市町村固定資産税が課される場合があります。IMI（Imposto Municipal sobre Imóveis) および AIMI (IMI より追加):
  • IMI（年間市町村財産税）
    • 誰が支払うのか: 前年の31月XNUMX日現在の不動産所有者。
    • 計算の基礎: 不動産の課税価値 (VPT) に基づきます。
    • 税率： VPT の 0.3% から 0.8% の範囲です。具体的な税率は、ポルトガルの税務当局によって物件が都市部と農村部のどちらに分類されるかによって異なります。この分類は物件の所在地に基づきます。
    • 特別なケース： ポルトガル税務当局によってブラックリストに掲載されている税務管轄区域に所在する所有者（個人または企業）には、一律 7.5% の IMI 税率が適用されます。
  • AIMI（追加年次市町村財産税）
    • それは何ですか： 課税価値（VPT）の高い不動産に対する追加税。
    • しきい値： の部分に適用される 累積の 単一の納税者が所有するすべての住宅物件および建築用地に対する VPT が 600,000 ユーロを超える場合。
    • カップル向けの重要な注意事項: 600,000万ユーロの基準が適用される 一人当たりしたがって、共同所有のカップルは、1.2万ユーロ（個人の基準値のXNUMX倍）を超える不動産に対してAIMIの義務を負います。
    • 使い方： AIMIは、 合計 VPTの を 個人が所有する不動産（単一の不動産だけではなく）の合計 VPT が 600,000 ユーロを超える場合、超過額は AIMI の対象となります。
    • 税率： 所有者が個人、夫婦、または会社として課税されるかどうかに応じて、0.4% から 1.5% の間で変動します。
    • 免除： 地元の手頃な宿泊施設の提供など、特定の活動を促進するために使用される物件は、AIMI の対象外です。

個人：

ポルトガルで不動産を売却して得た利益には、その不動産が 1989 年以前に購入された場合を除き、キャピタル ゲイン税が適用されます。税金の影響は、居住者か非居住者か、不動産の用途、売却収益の用途によって異なります。

• キャピタルゲインの計算: キャピタルゲインは、売却価格と取得価格の差額として計算されます。取得価格は、インフレ、文書化された取得コスト、および売却前の 12 年以内に行われた資本的改善に応じて調整されます。
  • 納税居住者
    • 譲渡益の50%が課税対象となります。
    • 不動産を2年以上保有していた場合にはインフレ控除が適用される場合があります。
    • 課税対象となる利益は、他の年間所得に加算され、 限界税率 14.5%から48%の範囲です。
    • 主な居住地の免税: 主な居住地の売却による利益は、その収益の全額 (住宅ローン控除後) がポルトガルまたは EU/EEA 内の別の主な居住地に再投資される場合は免税となります。この再投資は、売却前 (24 か月以内) または売却後 36 か月以内に行う必要があります。また、購入後 6 か月以内に新しい物件に居住する必要があります。
  • 非課税居住者
    • 1年2023月50日以降、譲渡益のXNUMX％が課税対象となります。
    • 適用される税率は非居住者の全世界所得に応じて異なり、最大 48% までの累進税率が適用されます。

企業:

非居住法人のキャピタルゲイン税率は、不動産の所在地に応じて14.7％または20％です。具体的な法人税率の詳細については、 こちら.

ポルトガルでは相続税は適用されませんが、相続時には他の税金（すでに上記で述べたとおり）とともに印紙税が適用されます。

印紙税の目的で、相続または贈答品は10つのカテゴリのいずれかに分類される場合があります。免除されるものと10％の定額税が課されるものです。 親、子供、配偶者などの近親者による相続は印紙税が免除されます。 他のすべての相続および贈答品は、XNUMX％の定額印紙税率で課税されます。

受取人がポルトガルに住んでいない場合でも、印紙税はそれぞれの資産に対して支払われます。

相続や贈与に関する詳細については、 こちら.

ポルトガルは、非居住者の不動産売却に対して税額控除を提供しています。ポルトガルと個人の納税居住国との間に二重課税協定 (DTA) が存在する場合、この控除により二重課税を大幅に軽減または排除できます。基本的に、DTA はポルトガルで支払われた税金が個人の母国で支払うべき税金から控除されることを保証し、同じ収入に対して二重課税されることを防止します。2 つの税額の差額 (ある場合) のみが、より高い税率の管轄区域に支払われます。

読む こちら をご覧ください。

ポルトガルの税金の影響は重要ですが、考慮すべき要素はそれだけではありません。関連する DTA の詳細を調べ、個人の納税居住国の現地の税法と規制を理解することが重要です。さらに、不動産の使用方法 (賃貸収入など) によっては、特定のライセンスが必要になる場合があります。

英国居住者向けの例:

英国居住者がポルトガルで不動産を売却する場合、英国でキャピタルゲイン税を課せられる可能性が高くなります。ただし、英国とポルトガル間の DTA により、ポルトガルで支払ったキャピタルゲイン税は英国の税金から控除されるのが一般的です。この仕組みにより、売却収益に対する二重課税が防止されます。

投資家の間でよくある質問は、「ポ​​ルトガルで不動産を保有する最も節税効果の高い方法は何ですか?」ということです。その答えは、個人の状況、投資目的、不動産の用途によって大きく異なります。

• 個人所有権（ポルトガルの納税者の場合）： 居住者が主な居住地を購入する場合、個人名義で不動産を保有する方が、特にキャピタルゲイン税に関して有利になることが多いです（上記の不動産売却時の固定資産税のセクションにある主な居住地の免税を参照してください）。
• 企業構造: 法人組織は魅力的に思えるかもしれませんが、管理コストとコンプライアンス要件が増加します。会社内で実体を確立し維持することが不可欠です。ただし、法人所有には有限責任や強化された資産保護などのメリットがあり、特に財務リスクやその他のリスクが高い管轄区域の個人にとっては非常に貴重です。ポルトガルはいくつかの国と資産保護協定を結んでいます。

重要なポイント： すべての人に当てはまる答えはありません。最適な構造は、個々のニーズと状況を慎重に評価することによって決まります。