Belasting van commercieel onroerend goed in het VK en buitenlands eigendom
Onroerend goed in het VK kan eigendom zijn van een bedrijf of van een individu en de wijze van eigendom en de status van het betrokken bedrijf of individu zullen van invloed zijn op de fiscale behandeling.
Belasting op huurwinst
- Wanneer een investering wordt gedaan in Brits commercieel vastgoed in naam van een niet in het Verenigd Koninkrijk ingezeten bedrijf en het bedrijf geen handel drijft in het Verenigd Koninkrijk, is basistarief inkomstenbelasting (momenteel 20%) verschuldigd over huurwinsten.
Om de hierboven geschetste gunstige fiscale behandeling te bereiken, is het belangrijk om een niet in het VK gevestigde onderneming te gebruiken om het onroerend goed in het VK te verwerven en dat het bedrijf zodanig wordt beheerd en gecontroleerd dat het voor belastingdoeleinden buiten het VK gevestigd blijft.
Wanneer er wordt belegd in Brits commercieel onroerend goed, in naam van een niet-Britse ingezeten natuurlijke persoon, zijn de toepasselijke belastingtarieven gelijk aan de Britse inkomstenbelastingtarieven (tot 45%).
- De Britse regering heeft aangekondigd dat zij niet-Britse ingezeten bedrijven met Britse inkomsten uit onroerend goed vanaf april 2020 onder de vennootschapsbelasting zal brengen. Dit betekent dat Britse huurwinsten onderworpen zullen zijn aan Britse vennootschapsbelasting tegen een tarief van 19%.
Gevolgen van het vallen onder het Britse vennootschapsbelastingregime
Hoewel de verlaging van het belastingtarief positief is, betekent het vallen onder het Britse vennootschapsbelastingregime dat vanaf 2020 de Britse regels voor rente- en verliesbeperking voor bedrijven relevant zullen zijn:
- De regels voor vennootschapsrentebeperking beperken de aftrek van rentelasten en andere financieringskosten door een groep tot een bedrag dat in overeenstemming is met de belastbare activiteiten in het VK. De regels zullen van toepassing zijn op groepen met een netto rentelast van meer dan £ 2 miljoen per jaar en zouden de aftrekbaarheid van financieringskosten aanzienlijk kunnen beperken, wat zou kunnen leiden tot een aanzienlijke toename van de belastingverplichtingen.
- De regels voor de beperking van bedrijfsverliezen beperken de aftrekkingen van een groep voor overgedragen verliezen tot £ 5 miljoen. Boven de vergoeding van £ 5 miljoen kan slechts 50% van de winst worden gedekt door overgedragen verliezen. Hoewel deze regel misschien niet zo'n significante impact heeft als de rentebeperkingsregel, moet de impact worden overwogen.
Meerwaarden
Vanaf april 2019 zijn niet-Britse ingezetenen die Brits commercieel onroerend goed bezitten onderworpen aan Britse belasting over hun winsten. Deze maatregel bracht het VK in overeenstemming met de meeste andere belastingjurisdicties en het concept dat land moet worden belast waar het zich bevindt.
Het goede nieuws is dat er vanaf april 2019 een rebasing van de vastgoedkosten heeft plaatsgevonden, wat betekent dat vanaf dat moment alleen winsten in de belastingheffing worden gebracht.
De nieuwe regels zijn ook van toepassing op de verkoop van belangen in voertuigen die rijk zijn aan onroerend goed, dat wil zeggen entiteiten die ten minste 75% van hun bruto-inventariswaarde ontlenen aan Britse grond. Winsten op de vervreemding van enig belang in een dergelijk voertuig, die 25% of meer bedragen, worden onderworpen aan Britse belasting.
Vastgoedontwikkelaars en handelaren
In 2016 werden antimisbruikregels ingevoerd om elke bewering tegen te gaan dat een ontwikkeling of handel in onroerend goed in het VK feitelijk plaatsvond buiten het VK en daarom niet onderworpen was aan Britse belasting.
Winsten uit een ontwikkelingsproject vallen dus onder de inkomsten- of vennootschapsbelasting, afhankelijk van wie het uitvoert. Deze regels zijn ook van toepassing als er afspraken zijn om de ontwikkelingsmaatschappij te verkopen in plaats van de grond zelf. Ze zijn van toepassing wanneer aandelen bijvoorbeeld worden verkocht en ze ten minste 50% van hun waarde ontlenen aan Britse grond.
Zegelbelasting Landbelasting (SDLT)
Het verwerven van commercieel onroerend goed in het VK brengt rechtstreeks de volgende kosten met zich mee voor SDLT (een aankoopbelasting):
Een dergelijke belasting ontstaat over het algemeen niet bij het verwerven van een bedrijf dat zelf Brits onroerend goed bezit. Als gevolg hiervan is er een voordeel bij het verwerven en vervreemden van Brits commercieel vastgoed via een bedrijfsauto, met name wanneer dat bedrijf is gevestigd in een rechtsgebied dat geen overdrachtsbelasting heft op aandelentransacties.
Belasting Toegevoegde Waarde (BTW)
De verkoop van een bedrijfspand in eigendom of erfpacht is standaard vrijgesteld van btw. Eigenaren van onroerend goed hebben echter de mogelijkheid om te kiezen voor belasting over hun onroerend goed, waardoor de verkoop van dat onroerend goed aan btw kan worden onderworpen (maar als gevolg daarvan heeft de eigenaar van het onroerend goed ook recht op verrekening van de btw die aan hem in rekening is gebracht op zijn overheadkosten).
Dit is een complexe materie en bij de verwerving van commercieel onroerend goed in het Verenigd Koninkrijk zal due diligence vereist zijn om vast te stellen of het onroerend goed al dan niet onderworpen is aan btw en welke gevolgen dit kan hebben voor de koper.
Bij overlijden – Successierechten (IHT)
Vanaf 6 april 2017 werden alle woningen in het VK, direct of indirect in bezit, aansprakelijk voor Britse IHT (met uitzondering van onroerend goed dat eigendom is van voertuigen die door verschillende voertuigen worden gehouden).
- Commercieel onroerend goed in het VK dat rechtstreeks door een persoon wordt gehouden, is eveneens onderworpen aan Britse IHT-heffingen; commercieel vastgoed dat wordt gehouden via een niet in het VK gevestigde onderneming is dat echter niet.
Er zijn op dit moment geen aanwijzingen dat commercieel vastgoed dat indirect wordt gehouden via een bedrijf of een vergelijkbaar voertuig, aanleiding zal geven tot een blootstelling aan Britse IHT; in het licht van recente veranderingen zou dit echter een logische volgende stap kunnen zijn.
Hoe Dixcart kan helpen?
Dixcart kan helpen bij het herzien van bestaande Britse eigendomsstructuren voor commercieel onroerend goed en of actie raadzaam is om dergelijke investeringen te herstructureren.
Onze Britse belastingspecialisten en commerciële vastgoedadvocaten kunnen, indien nodig, de daaruit voortvloeiende aanbevelingen voor planning en herstructurering implementeren. Neem contact op met Paul Webb in het VK-kantoor: advies.uk@dixcart.com.
