Å eie et feriehus i Portugal
Portugal, med sine gylne strender, pulserende kultur og attraktive klima, har lenge vært en magnet for utlendinger som søker drømmeferiebolig eller en lukrativ korttidsutleieinvestering. Selv om tiltrekningen er ubestridelig, krever det å håndtere vanskelighetene med eiendomseierskap og utleieregler som ikke-bosatt en grundig forståelse av det lokale landskapet.
Denne artikkelen oppsummerer viktige aspekter ved å eie et feriehus – enten det kun er til personlig bruk eller til korttidsutleie.
Appellen til portugisisk eiendom
Utlendinger har de samme rettighetene som portugisiske statsborgere når de kjøper og eier eiendom i Portugal, uten juridiske begrensninger basert på nasjonalitet.
Markedet for korttidsleie
For utvandrere som ønsker å generere inntekt fra ferieboligen sin, tilbyr markedet for korttidsleie et betydelig potensial, som for eksempel Alojamento LocalDette kommer imidlertid med spesifikke lisens- og regulatoriske krav.
Innhenting av en Alojamento Local (AL) Lisens:
En AL-lisens er obligatorisk for eiendommer som leies ut på korttidsbasis (f.eks. via Airbnb eller Booking.com). Prosessen innebærer vanligvis:
- Registrering av forretningsaktivitet: Du må registrere forretningsaktiviteten din hos det portugisiske skatteetaten (Skatte- og tollvesenet) og trygd (Segurança Social), ved å bruke de riktige CAE-kodene (55201 eller 55204).
- Innsending av AL-registrering til lokalrådet: AL-lisensen utstedes av rådhus (lokalt rådhus) for eiendommens beliggenhet. Du må fremlegge dokumenter som:
- Kopi av ID/pass
- Eiendomsskattedokument (Caderneta Predial)
- Registrering av forretningsaktivitet
- Licença de Utilização (for bygninger fra etter 1951)
- Kopi av din AL-forsikring
- Ansvarsperiode
- Bevis på eiendomsforsikring
- Eier-/forvalterdokumenter
- Fiskal representant (for ikke-bosatte): Hvis du er ikke-bosatt, trenger du en fiskal representant i Portugal som er registrert for IVA (mva).
- Krav til og inspeksjoner av eiendom: Eiendommen din må oppfylle spesifikke sikkerhetsstandarder, inkludert brannsikkerhetsutstyr (slukningsapparat, brannteppe, røyk-/karbonmonoksiddetektorer, nødbelysning), et førstehjelpsskrin og tydelig oppsatt nødinformasjon. En inspeksjon fra kommunestyret vil bekrefte samsvar.
- Gjesterapportering: Du må registrere deg hos AIMA (Agency for Integration, Migrations and Asylum) for å kunne rapportere gjester. Dette innebærer å oppgi gjestedetaljer som navn, nasjonalitet, fødselsdato, dokumentnummer og innsjekkings-/utsjekkingsdatoer.
- Klagebok: En klagebok for fysiske hendelser må være tilgjengelig på eiendommen.
Viktige nylige endringer i AL-forskriftene (fra november 2024 og utover):
- Kommunal myndighet: Kommunene har nå større myndighet til å regulere godkjenninger av kunstig tilrettelegging (AL) og kan definere «inneslutningssoner» der nye AL-lisenser kan være begrenset eller til og med forbudt (f.eks. deler av Lisboa og Porto sentrum). Det er viktig å sjekke med lokale myndigheter. rådhus før du kjøper en eiendom med intensjon om korttidsutleie.
- Lisensens varighet: AL-lisenser er nå generelt permanente og utløper ikke etter fem år.
- Overførbarhet: AL-registreringer og -lisenser er nå overførbare.
- Kapasitetsgrenser: Maksimal kapasitet for AL-er er vanligvis 27 gjester.
- Begrensning av boligbruk: Nye AL-er er forhindret fra å bo i eiendommer som har vært leid ut til boligformål i løpet av de siste to årene.
- Sparings- og energisertifikater: AL-eiendommer må offisielt klassifiseres som «middels» eller høyere for bevaring (bekreftet av kommunal inspeksjon) og ha et energisertifikat med et energieffektivitetsnivå på D eller høyere.
- Spesielt bidrag (CEAL): Det kontroversielle spesialbidraget til lokal overnatting (CEAL) har blitt opphevet av den nye regjeringen (fra mai 2024), noe som betyr at AL-eiere ikke lenger er pålagt å betale dette.
Beskatning for fritidsboliginnehavere og korttidsutleie
Ulike skatter gjelder for eiendommer i Portugal, og å samarbeide med en passende fagperson vil sikre overholdelse av lokale lover og forskrifter, som kan være forskjellige fra jurisdiksjonen du måtte være vant til.
Skatt skal betales ved kjøp, hvor både dokumentavgift og overføringsavgift gjelder, og disse er engangsavgifter. Deretter kan det påløpe to kommunale eiendomsskatter, som må betales minst årlig.
Videre vil all inntekt fra utleide portugisiske eiendommer bli beskattet i Portugal – uavhengig av om du er skattemessig bosatt i Portugal. Videre vil skatten avhenge av om du tjener inntekten personlig eller gjennom et selskap. Visse utgifter kan trekkes fra for å redusere den skattepliktige inntekten.
Ved salg kan det oppstå en kapitalgevinst.
Annen informasjon om eiendomsskatt finner du her.For arv av eiendommer, følgende Artikkel kan gi mer informasjon om skattebehandlingen i Portugal.
Til slutt, hvis du ikke er bosatt i Portugal, kan du bli skattepliktig fra eiendommen din i Portugal der du er skattemessig bosatt, og en dobbeltbeskatningsavtale kan være gjeldende (som kan tillate unngåelse av dobbeltbeskatning).
Andre hensyn som kan være aktuelle og viktige er en passende forsikringsdekning (vær, leie, annet), samt en pålitelig tjenesteleverandør for vedlikehold av eiendommen for å sikre at vedlikeholdet utføres rutinemessig (spesielt for eiendommer som leies ut).
Ta kontakt med Dixcart Portugal for mer informasjon (advice.portugal@dixcart.com).
Merk at dette ikke er skatterådgivning.
