• Osoby
  • Dochód z wynajmu nieruchomości mieszkalnych: Dochód netto z wynajmu nieruchomości mieszkalnych jest opodatkowany ryczałtem w wysokości 25%, niezależnie od tego, czy osoba fizyczna jest rezydentem podatkowym, czy nie. W przypadku długoterminowych umów najmu obowiązują jednak obniżone stawki podatkowe:
    • Ponad 5 i mniej niż 10 lat: 15%
    • Więcej niż 10 i mniej niż 20: 10%
    • Powyżej 20 lat: 5%
• Firmy
  • Czysty dochód z wynajmu uzyskany za pośrednictwem spółki jest opodatkowany w różny sposób, w zależności od statusu rezydencji podatkowej spółki.
    • Spółki rezydencyjne:Dochód netto z tytułu wynajmu opodatkowany jest stawką od 16% do 20% w kontynentalnej części Portugalii oraz od 11.9% do 14.7% w przypadku nieruchomości położonych na Maderze.
    • Spółki niebędące rezydentami:Czysty dochód z wynajmu opodatkowany jest stałą stawką 20%.

Wydatki kwalifikowane mogą być wykorzystane do obniżenia należnego dochodu podlegającego opodatkowaniu – pod warunkiem, że stanowią one część działalności przynoszącej dochód.

Poniższe stawki obowiązują zarówno nabywców indywidualnych, jak i korporacyjnych (chyba że wskazano inaczej) przy zakupie i posiadaniu nieruchomości w Portugalii:

• Opłata skarbowa od zakupu nieruchomości
  • W Portugalii pobiera się opłatę skarbową od zakupu nieruchomości:
    • Oceniać: Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 0.8% wyższej wartości między ceną zakupu a VPT (wartością nieruchomości podlegającą opodatkowaniu). Ponieważ VPT jest zwykle niższe niż cena zakupu, podatek od czynności cywilnoprawnych jest zazwyczaj obliczany od ceny zakupu.
    • Płatność i termin płatności: Kupujący jest odpowiedzialny za zapłatę podatku od czynności cywilnoprawnych zanim ostateczny akt jest podpisany. Dowód zapłaty musi zostać dostarczony notariuszowi.

• Podatek od przeniesienia własności:Oprócz opłaty skarbowej, w przypadku zmiany właściciela nieruchomości w Portugalii pobierany jest podatek od przeniesienia własności zwany IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) dotyczy – mianowicie:
  • Kto płaci: Kupujący jest zobowiązany do zapłaty podatku IMT.
    • Kiedy zapłacić: Płatność jest wymagana zanim podpisano ostateczny akt sprzedaży nieruchomości. Dowód zapłaty musi zostać przedstawiony notariuszowi podczas wymiany nieruchomości.
    • Podstawa obliczeń:IMT oblicza się na podstawie wyższej z dwóch wartości: rzeczywistej ceny zakupu lub wartości opodatkowanej nieruchomości (VPT).
    • Stawka podatku:Stawka IMT zależy przede wszystkim od dwóch czynników:
      • Przeznaczenie nieruchomości (np. główne miejsce zamieszkania czy dom dodatkowy).
      • Czy zakup dotyczy pierwszego czy kolejnego domu.
        • Stawki wahają się od 0% do 6.5% (wcześniej maksymalna stawka wynosiła 8%).
    • Zwolnienie dla spółek zajmujących się nieruchomościami: Firmy, których podstawową działalnością jest kupno i sprzedaż nieruchomości, są zwolnione z podatku IMT, jeśli mogą udowodnić, że w ciągu ostatnich dwóch lat sprzedały inne nieruchomości.

• Roczny podatek od nieruchomości komunalnych (IMI)): Mogą obowiązywać dwa roczne podatki od nieruchomości komunalnych – mianowicie IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) i AIMI (Dodatkowe informacje na temat IMI):
  • IMI (roczny podatek od nieruchomości komunalnych)
    • Kto płaci: Właściciel nieruchomości na dzień 31 grudnia poprzedniego roku.
    • Podstawa obliczeń: Na podstawie wartości opodatkowanej nieruchomości (VPT).
    • Wysokość podatku: Waha się od 0.3% do 0.8% VPT. Konkretna stawka zależy od tego, czy nieruchomość jest klasyfikowana jako miejska czy wiejska przez portugalskie organy podatkowe. Klasyfikacja ta opiera się na lokalizacji nieruchomości.
    • Szczególny przypadek: Właściciele (osoby fizyczne lub spółki) mający siedzibę w jurysdykcji podatkowej znajdującej się na czarnej liście portugalskiego urzędu skarbowego podlegają stałej stawce podatku IMI w wysokości 7.5%.
  • AIMI (Dodatkowy roczny podatek od nieruchomości komunalnych)
    • Co to jest: Dodatkowy podatek od nieruchomości o wysokiej wartości podatkowej (VPT).
    • próg: Dotyczy części łączny Podatek od nieruchomości przekraczający 600,000 XNUMX euro w przypadku wszystkich nieruchomości mieszkalnych i działek budowlanych będących własnością jednego podatnika.
    • Ważna informacja dla par: Obowiązuje próg 600,000 XNUMX euro za osobęW związku z tym pary będące współwłaścicielami wspólnoty mieszkaniowej odpowiadają za AIMI w przypadku nieruchomości o wartości przekraczającej 1.2 mln euro (dwukrotność progu indywidualnego).
    • Jak to działa: Wskaźnik AIMI oblicza się na podstawie całkowity VPT z cała kolekcja nieruchomości będące własnością osoby fizycznej, a nie tylko pojedynczej nieruchomości. Jeśli łączna wartość VPT przekracza 600,000 XNUMX EUR, nadwyżka podlega AIMI.
    • Wysokość podatku: Waha się od 0.4% do 1.5% w zależności od tego, czy właściciel jest opodatkowany jako osoba samotna, para czy spółka.
    • Zwolnienie: Nieruchomości służące promowaniu określonych działań, np. zapewnianiu lokalnego, niedrogiego zakwaterowania, są zwolnione z podatku AIMI.

Osoby:

Podatek od zysków kapitałowych dotyczy zysków ze sprzedaży nieruchomości w Portugalii, chyba że nieruchomość została zakupiona przed 1989 rokiem. Implikacje podatkowe różnią się w zależności od tego, czy jesteś rezydentem czy nierezydentem, sposobu wykorzystania nieruchomości i sposobu wykorzystania dochodu ze sprzedaży.

• Obliczanie zysków kapitałowych: Zyski kapitałowe oblicza się jako różnicę między ceną sprzedaży a wartością nabycia. Wartość nabycia można dostosować do inflacji, udokumentowanych kosztów nabycia i wszelkich ulepszeń kapitałowych dokonanych w ciągu 12 lat poprzedzających sprzedaż.
  • Rezydenci podatkowi
    • 50% zysku kapitałowego podlega opodatkowaniu.
    • Ulga inflacyjna może mieć zastosowanie, jeśli nieruchomość była w posiadaniu przez dwa lub więcej lat.
    • Dochód podlegający opodatkowaniu jest dodawany do Twojego innego rocznego dochodu i opodatkowany według stawki stawki marginalne w zakresie od 14.5% do 48%.
    • Zwolnienie z podatku od głównego miejsca zamieszkania: Zyski ze sprzedaży głównego miejsca zamieszkania są zwolnione, jeśli cały dochód (netto po odjęciu hipoteki) zostanie ponownie zainwestowany w inne główne miejsce zamieszkania w Portugalii lub UE/EOG. Reinwestowanie musi nastąpić przed sprzedażą (w ciągu 24 miesięcy) lub w ciągu 36 miesięcy od sprzedaży. Musisz również zamieszkać w nowej nieruchomości w ciągu 6 miesięcy od zakupu.
  • Osoby niebędące rezydentami podatkowymi
    • Od 1 stycznia 2023 r. opodatkowaniu podlega 50% zysku kapitałowego.
    • Obowiązująca stawka podatku zależy od dochodów uzyskanych przez nierezydenta na całym świecie i podlega progresywnym stawkom, do maksymalnej wysokości 48%.

Korporacje:

Stawka podatku od zysków kapitałowych dla spółek niebędących rezydentami wynosi 14.7% lub 20%, w zależności od lokalizacji nieruchomości. Aby uzyskać więcej informacji na temat konkretnych stawek podatku od osób prawnych, zapoznaj się z tutaj.

Mimo że w Portugalii nie obowiązuje podatek od spadków, obowiązuje go podatek od czynności cywilnoprawnych, obok innych podatków (wymienionych powyżej).

Dla celów opłaty skarbowej, spadki lub darowizny mogą należeć do jednej z dwóch kategorii – zwolnione oraz opodatkowane ryczałtem 10%. Spadki po bliskich krewnych, takich jak rodzice, dzieci i małżonkowie, są zwolnione z opłaty skarbowej. Wszystkie inne spadki i darowizny podlegają opodatkowaniu zryczałtowaną stawką skarbową w wysokości 10%.

Opłata skarbowa jest płatna za daną nieruchomość, nawet jeśli odbiorca nie mieszka w Portugalii.

Więcej informacji na temat dziedziczenia lub darowizn można znaleźć w tutaj.

Portugalia oferuje ulgę podatkową od sprzedaży nieruchomości osobom niebędącym rezydentami. Jeśli między Portugalią a krajem rezydencji podatkowej osoby fizycznej istnieje umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania (DTA), ta ulga może znacznie zmniejszyć lub wyeliminować podwójne opodatkowanie. Zasadniczo DTA zapewnia, że ​​każdy podatek zapłacony w Portugalii jest zaliczany na poczet podatku należnego w kraju ojczystym osoby fizycznej, zapobiegając podwójnemu opodatkowaniu tego samego dochodu. Tylko różnica, jeśli taka istnieje, między dwiema kwotami podatku jest płatna na rzecz jurysdykcji o wyższej stawce podatku.

Czytaj tutaj po więcej informacji.

Chociaż portugalskie implikacje podatkowe są ważne, nie są jedynym czynnikiem, który należy wziąć pod uwagę. Ważne jest zbadanie szczegółów odpowiedniej umowy DTA i zrozumienie lokalnych przepisów podatkowych i regulacji w kraju rezydencji podatkowej osoby. Ponadto, w zależności od sposobu wykorzystania nieruchomości (np. w celu uzyskania dochodu z wynajmu), mogą być wymagane określone licencje.

Przykład dla mieszkańców Wielkiej Brytanii:

Rezydent Wielkiej Brytanii sprzedający nieruchomość w Portugalii prawdopodobnie będzie podlegał podatkowi od zysków kapitałowych w Wielkiej Brytanii. Jednak DTA między Wielką Brytanią a Portugalią zazwyczaj pozwala na odliczenie podatku od zysków kapitałowych zapłaconego w Portugalii od podatków w Wielkiej Brytanii. Mechanizm ten zapobiega podwójnemu opodatkowaniu dochodów ze sprzedaży.

Częstym pytaniem inwestorów jest: jaki jest najbardziej efektywny podatkowo sposób posiadania nieruchomości w Portugalii? Odpowiedź zależy w dużej mierze od indywidualnych okoliczności, celów inwestycyjnych i zamierzonego wykorzystania nieruchomości.

• Własność osobista (dla rezydentów podatkowych Portugalii): Dla rezydentów kupujących główne miejsce zamieszkania, posiadanie nieruchomości na swoje nazwisko może być często korzystniejsze, szczególnie w kontekście podatku od zysków kapitałowych (więcej informacji można znaleźć w informacji o zwolnieniu z podatku dla głównego miejsca zamieszkania w sekcji Podatki od nieruchomości przy sprzedaży nieruchomości powyżej).
• Struktury korporacyjne: Chociaż struktura korporacyjna może wydawać się atrakcyjna, wiąże się ze zwiększonymi kosztami administracyjnymi i wymogami zgodności. Ustanowienie i utrzymanie substancji w firmie jest niezbędne. Jednak własność korporacyjna może oferować korzyści, takie jak ograniczona odpowiedzialność i zwiększona ochrona aktywów, co może być nieocenione, zwłaszcza dla osób w jurysdykcjach o wyższym ryzyku finansowym lub innym. Portugalia ma umowy o ochronie aktywów z kilkoma krajami.

Zabrany klucz: Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi. Optymalna struktura zależy od starannej oceny indywidualnych potrzeb i okoliczności.