Podatki od nieruchomości w Portugalii – znaczenie właściwego rozwiązania

Popularność nieruchomości portugalskiej

W ostatnich latach nieruchomości odnotowały dwucyfrowy wzrost procentowy w różnych sektorach notowanych przez liczne firmy zajmujące się obsługą nieruchomości i oczekuje się, że będzie to kontynuowane – przy zwiększonym popycie i zmniejszonej podaży niż wcześniej.

Ciekawym błędnym przekonaniem jest to, że ceny nieruchomości są napędzane głównie przez program Golden Visa – w rzeczywistości portugalska Golden Visa stanowi nieznaczną część zakupów nieruchomości w porównaniu z całkowitymi zakupami nieruchomości w Portugalii.

Odzwierciedla to, że w Portugalii na ceny nieruchomości mają wpływ różne czynniki, w tym: fakt, że Portugalia jest nową uznaną Kalifornią, nową europejską Doliną Krzemową, jest uznawana za jedno z najlepszych miejsc do życia i pracy na świecie, jest magnes przyciągający cyfrowych nomadów, a także oferowanie 10-letniego urlopu podatkowego dla zamożnych, a to nie wszystko.

Nieruchomości zawsze były dla wielu korzystną klasą inwestycyjną – i nie inaczej jest teraz. Rodzi to znaczenie zrozumienia konsekwencji podatkowych związanych z posiadaniem nieruchomości w Portugalii.

Dixcart podsumował poniżej niektóre implikacje podatkowe mające zastosowanie w Portugalii.

Implikacje podatkowe do rozważenia

• Jakie są konsekwencje podatkowe dla mojego dochodu z wynajmu?

Dochód z wynajmu dla osób fizycznych jest opodatkowany zryczałtowaną stawką 28% – zarówno dla rezydentów, jak i nierezydentów portugalskich posiadaczy nieruchomości.

Wydatki kwalifikowane mogą być wykorzystane do obniżenia należnego dochodu podlegającego opodatkowaniu – pod warunkiem, że stanowią one część działalności przynoszącej dochód.

Stawki podatku dochodowego od osób prawnych od dochodu z najmu zależą od statusu rezydenta: podmioty niebędące rezydentami mogą podlegać 21% podatkowi, podczas gdy lokalne firmy portugalskie będą podlegać opodatkowaniu według stawek od 19% do 21% w kontynentalnej części Portugalii i 11.9% do 14.7% w przypadku nieruchomości położone w autonomicznym regionie Madery.

• Kiedy obowiązuje opłata skarbowa?

Opłata skarbowa ma zastosowanie do różnych transakcji w Portugalii – może to mieć miejsce, gdy nieruchomość jest dziedziczona lub gdy nieruchomość jest kupowana. Więcej informacji znajdziesz poniżej.

• Jakie konsekwencje podatku od spadków istnieją dla majątku (czy też jest to opłata skarbowa)?

Chociaż podatek spadkowy nie jest stosowany w Portugalii, obowiązuje opłata skarbowa.

Dla celów opłaty skarbowej, spadki lub darowizny mogą należeć do jednej z dwóch kategorii – zwolnione oraz opodatkowane ryczałtem 10%. Spadki po bliskich krewnych, takich jak rodzice, dzieci i małżonkowie, są zwolnione z opłaty skarbowej. Wszystkie inne spadki i darowizny podlegają opodatkowaniu zryczałtowaną stawką skarbową w wysokości 10%.

Opłata skarbowa jest płatna za daną nieruchomość, nawet jeśli odbiorca nie mieszka w Portugalii.

Jeśli mieszkasz w Wielkiej Brytanii, Twoja nieruchomość w Portugalii będzie stanowić część Twojego majątku w Wielkiej Brytanii dla celów podatku od spadków w Wielkiej Brytanii.

• Opłata skarbowa od zakupu nieruchomości

Opłata skarbowa od zakupu nieruchomości jest pobierana w wysokości 0.8% od ceny zakupu lub VPT (wartości podlegającej opodatkowaniu, nadanej przez organy podatkowe, w zależności od tego, która z tych wartości jest wyższa). VPT w większości przypadków jest znacznie niższy niż rzeczywista cena zakupu nieruchomości.

Nabywca musi uiścić tę opłatę przed podpisaniem ostatecznego aktu prawnego, a dowód wpłaty należy przedstawić notariuszowi.

W szczególnych sytuacjach przy zakupie nowych budynków może obowiązywać podatek VAT.

• Podatek od przeniesienia własności

Podatek od przeniesienia własności, czyli IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis), ma zastosowanie przy każdym przeniesieniu własności. Podatek musi zostać zapłacony przez nabywcę przed podpisaniem ostatecznego aktu sprzedaży (ponieważ oryginał dowodu zapłaty należy okazać notariuszowi w momencie wymiany nieruchomości).

Zapłacony podatek jest obliczany na podstawie wyższej ceny zakupu lub VPT.

Stawka podatku od przeniesienia własności jest w dużej mierze zależna od ostatecznego użytkowania nieruchomości i tego, czy jest to Twój pierwszy czy drugi dom, przy czym stawki wahają się od 0% do 6%.

Spółki, których podstawową działalnością jest kupno i sprzedaż nieruchomości, korzystają ze zwolnienia z podatku od przeniesienia własności, jeżeli mogą udowodnić, że sprzedały inne nieruchomości w ciągu ostatnich 2 lat.

• Roczny podatek od nieruchomości komunalnych (IMI)

Roczny komunalny podatek od nieruchomości lub IMI (Imposto Municipal sobre Imoveis), jest płatna przez osobę, która jest właścicielem nieruchomości na dzień 31 grudnia poprzedniego roku i opiera się na VPT. Stosowana stawka waha się od 0.3% do 0.8% i zależy od tego, czy rodzaj nieruchomości jest sklasyfikowany jako miejski czy wiejski (klasyfikowany przez portugalskie organy podatkowe i na podstawie lokalizacji nieruchomości). Należy pamiętać, że każdy inwestor lub firma znajdująca się na czarnej liście jurysdykcji podatkowej, zgodnie z portugalskim organem podatkowym, będzie podlegać zryczałtowanej stawce IMI w wysokości 7.5%.

Dodatkowy roczny komunalny podatek od nieruchomości, czyli AIMI (dodatkowe między innymi IMI), jest naliczany dla każdej wartości VPT przekraczającej 600,000 0.4 EUR, dla wszystkich nieruchomości mieszkalnych i działek budowlanych. Stawka będzie wahać się od 1.5% do XNUMX% w zależności od tego, czy jesteś opodatkowany jako osoba samotna, jako para, czy jako firma.

Należy pamiętać, że AIMI jest brane pod uwagę nie tylko dla pojedynczej nieruchomości, ale jest brane pod uwagę dla każdego właściciela. Jeżeli w związku z tym posiadana jest więcej niż jedna nieruchomość, należy wziąć pod uwagę skumulowany VPT. Jeśli łączna wartość VPT dla wszystkich nieruchomości posiadanych przez jednego właściciela przekroczy 600,000 XNUMX EUR, AIMI będzie miała zastosowanie do wartości posiadanych nieruchomości przekraczającej ten próg.

Jeśli nieruchomość jest wykorzystywana do promowania działalności, takiej jak udostępnianie lokalnych, niedrogich miejsc noclegowych, nie będzie AIMI.

• Jakie konsekwencje podatkowe wiążą się ze sprzedażą nieruchomości?

Podatek od zysków kapitałowych ma zastosowanie przy sprzedaży nieruchomości, chyba że została nabyta przed 1989 r.

Konsekwencje podatkowe różnią się w zależności od tego, czy jesteś rezydentem, czy nierezydentem. Ponadto najważniejsze jest wykorzystanie nieruchomości i sposób wykorzystania wpływów ze sprzedaży, ponieważ może to mieć znaczący wpływ na związane z tym konsekwencje podatkowe.

Podatek jest naliczany od różnicy między ceną sprzedaży a wartością nabycia (skorygowaną o wskaźniki inflacji, pomniejszone o udokumentowane koszty poniesione przy nabyciu nieruchomości, wraz z wszelkimi ulepszeniami kapitałowymi w ciągu ostatnich 12 lat poprzedzających sprzedaż).

Jako portugalski rezydent podatkowy, 50% zysku podlega opodatkowaniu. Jeśli nieruchomość była w posiadaniu przez okres dwóch lat lub dłużej, zastosowanie może mieć również ulga inflacyjna. Zyski kapitałowe z twojej nieruchomości są dodawane do twoich innych rocznych dochodów i są opodatkowane krańcowymi stawkami podatkowymi do 48%.

Warto zauważyć, że zyski wynikające ze sprzedaży głównego miejsca zamieszkania są zwolnione dla rezydentów, jeśli ponownie zainwestujesz wszystkie dochody (bez hipoteki na nieruchomości) w innym głównym domu w Portugalii lub UE/EOG, przed sprzedana nieruchomość (okno do 24 miesięcy) lub w ciągu 36 miesięcy od zbycia nieruchomości, pod warunkiem, że mieszkasz w nowej nieruchomości, w ciągu 6 miesięcy od zakupu.

od 1^st Styczeń 2023, podatek od zysków kapitałowych dla nierezydenta, dotyczy 50% zysku. Rzeczywista stawka podatku będzie zależała od wysokości innych dochodów uzyskiwanych na całym świecie przez nierezydenta.

Stawki podatku od zysków kapitałowych są progresywne, przy czym maksymalna stawka wynosi 48%.

Stawka podatku od zysków kapitałowych dla spółek niebędących rezydentami wynosi 21% lub 14.7%, w zależności od lokalizacji nieruchomości.

Inne uwagi

Konsekwencje podatkowe w Portugalii to jednak nie jedyne kwestie, które należy wziąć pod uwagę. Należy zbadać specyfikę odpowiedniej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, a także lokalne przepisy i regulacje obowiązujące w kraju rezydencji podatkowej.

Typowym przykładem tego dla rezydenta w Wielkiej Brytanii jest fakt, że rezydenci podatkowi w Wielkiej Brytanii płacą również podatek od zysków z majątku portugalskiego w Wielkiej Brytanii, jednak zgodnie z umową o unikaniu podwójnego opodatkowania każdy podatek zapłacony w Portugalii może zostać zaliczony na poczet podatku należny w Wielkiej Brytanii.

Czy istnieje preferowana struktura do przechowywania nieruchomości w Portugalii?

Pytanie aktualne – jaka jest najbardziej preferowana i efektywna podatkowo struktura posiadania nieruchomości w Portugalii?

• Odpowiedź może się różnić w zależności od celów i okoliczności każdego indywidualnego inwestora, a także proponowanego wykorzystania takich nieruchomości. Warto jednak zauważyć, że dla inwestora niebędącego rezydentem podatkowym, który chce inwestować w nieruchomości w celu uzyskania dochodu z wynajmu, posiadanie takiej struktury za pośrednictwem spółki portugalskiej (rezydenta) może być korzystne, ze stawkami podatkowymi wahającymi się od 17% do 21% dla nieruchomości położonych na kontynencie portugalskim i 11.9% do 14.7% dla nieruchomości położonych w autonomicznym regionie Madery, w porównaniu do stawki ryczałtowej w wysokości 21% dla podmiotów niebędących rezydentami.

• Dla rezydentów posiadanie głównego miejsca zamieszkania we własnym imieniu może być bardziej korzystne z punktu widzenia zysków kapitałowych. Dlatego każdą sytuację należy rozpatrywać indywidualnie.

• Należy jednak wziąć pod uwagę inne względy, takie jak koszty operacyjne prowadzenia firmy i zapewnienie odpowiedniej substancji. Koszt posiadania nieruchomości przez strukturę korporacyjną nie może zatem przekroczyć korzyści we wszystkich okolicznościach.

• Alternatywne korzyści jakościowe mogą obejmować fakt, że struktury korporacyjne zapewniają dodatkową warstwę ochrony aktywów, co może być uważane za nieocenione dla wielu osób znajdujących się w jurysdykcjach narażonych na znaczne ryzyko finansowe i inne rodzaje ryzyka.

Podsumowanie konsekwencji związanych z podatkiem od nieruchomości

Aby podsumować podatek i koszty obowiązujące nabywców, właścicieli, sprzedawców i inne osoby, jak omówiono powyżej, zapoznaj się z poniższymi informacjami:

Kupujący:	Właściciel:
– IMT (podatek od przeniesienia własności) – Opłata skarbowa Notariusz/Koszty rejestracji – Koszty prawne	– IMI (roczny podatek miejski) – AIMI (oprócz IMI) – Koszty bieżące (takie jak woda i prąd)
Sprzedawca:	Inne:
- Zyski kapitałowe – Prowizja dla agencji nieruchomości	Podatek spadkowy

Powiązane stawki podatkowe można podsumować w następujący sposób:

Osoby
	Mieszkańcy	Nierezydenci
Podatek od zysków kapitałowych	– Główne miejsce zamieszkania może podlegać wyłączeniu – Druga nieruchomość zostanie opodatkowana w wysokości 50% zysku według progresywnych stawek podatkowych.	50% zysku zostanie opodatkowane według progresywnych stawek podatkowych.
Dochód z wynajmu	– Niższa o 28%; Lub – Krańcowa stawka podatkowa.	28%
Firmy
	Resident	Zamiejscowy
Podatek od zysków kapitałowych	28%	Portugalia: 21% Madera: 14.7% Azory: 14.7%
Dochód z wynajmu	Odpowiednie stawki podatku od firm: – Portugalia: 17% do 21% – Madera: 11.9% do 14.7% – Azory: 14.7%	Portugalia: 21% Madera: 14.7% Azory: 14.7%

Dlaczego ważne jest, aby angażować się w Dixcart?

Należy wziąć pod uwagę nie tylko portugalskie względy podatkowe dotyczące nieruchomości, w dużej mierze opisane powyżej, ale także wpływ miejsca, w którym możesz być rezydentem podatkowym i/lub miejscem zamieszkania. Chociaż nieruchomość jest zazwyczaj opodatkowana u źródła, należy wziąć pod uwagę umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania i ulgi w zakresie podwójnego opodatkowania.

Typowym przykładem jest fakt, że mieszkańcy Wielkiej Brytanii będą również płacić podatek w Wielkiej Brytanii i będzie on obliczany na podstawie brytyjskich przepisów dotyczących podatku od nieruchomości, które mogą różnić się od przepisów obowiązujących w Portugalii. Prawdopodobnie będą w stanie zrekompensować faktycznie zapłacony podatek portugalski od zobowiązania Zjednoczonego Królestwa, aby uniknąć podwójnego opodatkowania, ale jeśli podatek brytyjski będzie wyższy, w Zjednoczonym Królestwie będzie należny dodatkowy podatek. Dixcart będzie w stanie pomóc w tym zakresie i pomóc upewnić się, że jesteś świadomy swoich obowiązków i wymagań dotyczących składania dokumentów.

Jak jeszcze może pomóc Dixcart?

Dixcart Portugal posiada zespół doświadczonych profesjonalistów, którzy mogą pomóc w różnych aspektach dotyczących Twojej nieruchomości; sprawne planowanie podatkowe, obsługa prawna (przy sprzedaży lub kupnie nieruchomości), obsługa księgowo-podatkowa oraz zakładanie i prowadzenie spółek.

Ponadto, jeśli chcesz, aby przeprowadzono kalkulację podatku uznanego, możesz skontaktować się z naszymi biurami w Portugalii i/lub na Maderze, aby uzyskać następujące informacje: porada.portugal@dixcart.com

Firma Dixcart pomogła wielu osobom korzystając z tej usługi i czekamy na pomoc w przypadku następnej porady dotyczącej nieruchomości i/lub transakcji.

Powrót do aukcji