Deținerea unei case de vacanță în Portugalia
Portugalia, cu plajele sale aurii, cultura vibrantă și clima atractivă, a fost mult timp un magnet pentru expatriații care caută o casă de vacanță de vis sau o investiție profitabilă în chirii pe termen scurt. Deși atracția este incontestabilă, gestionarea complexității proprietății și a reglementărilor privind închirierile ca nerezident necesită o înțelegere aprofundată a peisajului local.
Acest articol rezumă aspectele esențiale ale deținerii unei case de vacanță – fie că este vorba doar de uz personal, fie de închiriere pe termen scurt.
Atractivitatea proprietăților portugheze
Străinii se bucură de aceleași drepturi ca și cetățenii portughezi atunci când cumpără și dețin proprietăți în Portugalia, fără restricții legale bazate pe naționalitate.
Piața de închirieri pe termen scurt
Pentru expatriații care doresc să genereze venituri din casa lor de vacanță, piața închirierilor pe termen scurt oferă un potențial semnificativ, cum ar fi Cazare localăTotuși, acest lucru vine cu cerințe specifice de licențiere și reglementări.
Obținerea unui Cazare locală Licență (AL):
O licență AL este obligatorie pentru proprietățile închiriate pe termen scurt (de exemplu, prin Airbnb sau Booking.com). Procesul implică, în general:
- Înregistrarea activității comerciale: Trebuie să vă înregistrați activitatea comercială la Departamentul Fiscal Portughez (Autoritatea fiscală și vamală) și Securitatea Socială (Securitate Socială), utilizând codurile CAE corespunzătoare (55201 sau 55204).
- Depunerea înregistrării AL la Consiliul Local: Licența AL este emisă de Primărie (primăria locală) din locația proprietății. Va trebui să furnizați documente precum:
- Copie a actului de identitate/pașaportului
- Document de impozit pe proprietate (Caderneta Predial)
- Înregistrarea activității comerciale
- Licență de utilizare (pentru clădiri post-1951)
- Copie a poliței dumneavoastră de asigurare AL
- Termenul de responsabilitate
- Dovada asigurării de proprietate
- Documente proprietar/manager
- Reprezentant fiscal (pentru nerezidenți): Dacă sunteți nerezident, veți avea nevoie de un reprezentant fiscal în Portugalia care să fie înregistrat în scopuri de TVA (TVA).
- Cerințe și inspecții ale proprietății: Proprietatea dumneavoastră trebuie să îndeplinească standarde specifice de siguranță, inclusiv echipamente de siguranță la incendiu (extinctor, pătură antifoc, detectoare de fum/monoxid de carbon, iluminat de urgență), o trusă de prim ajutor și informații de urgență afișate clar. O inspecție efectuată de Consiliul Municipal va verifica conformitatea.
- Raportarea oaspeților: Trebuie să vă înregistrați la AIMA (Agenția pentru Integrare, Migrație și Azil) pentru a putea raporta informațiile despre oaspeți. Aceasta implică furnizarea detaliilor despre oaspeți, cum ar fi numele, naționalitatea, data nașterii, numărul documentului și datele de check-in/check-out.
- Registru de reclamații: Un registru de reclamații fizice trebuie să fie disponibil la proprietate.
Modificări recente importante ale regulamentelor AL (începând cu noiembrie 2024):
- Autoritatea Municipală: Municipalitățile au acum o autoritate sporită de a reglementa aprobările AL și pot defini „zone de izolare” unde noile licențe AL pot fi restricționate sau chiar interzise (de exemplu, părți din centrele orașelor Lisabona și Porto). Este esențial să se verifice cu autoritățile locale. Primărie înainte de a cumpăra o proprietate cu intenția de a o închiria pe termen scurt.
- Permanența licenței: Licențele AL sunt acum, în general, permanente și nu expiră după cinci ani.
- Transferabilitate: Înregistrările și licențele AL sunt acum transferabile.
- Limite de capacitate: Capacitatea maximă pentru camerele AL este, în general, de 27 de oaspeți.
- Restricții de utilizare rezidențială: Noilor AL li se interzice să ocupe proprietăți care au fost închiriate în scop rezidențial în ultimii doi ani.
- Certificate de conservare și energie: Proprietățile AL trebuie să fie clasificate oficial ca „medii” sau superioare pentru conservare (confirmate prin inspecție a consiliului) și să aibă un certificat energetic cu un nivel de eficiență energetică de cel puțin D.
- Contribuție Specială (CEAL): Controversata contribuție specială pentru cazare locală (CEAL) a fost revocată de noul guvern (începând cu mai 2024), ceea ce înseamnă că proprietarii de locuințe locale nu mai sunt obligați să o plătească.
Impozitarea proprietarilor de case de vacanță și a închirierilor pe termen scurt
Diverse taxe se aplică proprietăților din Portugalia, iar colaborarea cu un profesionist adecvat va asigura respectarea legilor și reglementărilor locale, care pot fi diferite de jurisdicția în care sunteți domiciliat.
Impozitul se plătește la achiziție, în cazul în care se aplică atât o taxă de timbru, cât și o taxă de transfer, ambele fiind percepute unic. Ulterior, se pot aplica două impozite municipale pe proprietate, care trebuie plătite cel puțin anual.
În plus, orice venit obținut din proprietăți închiriate în Portugalia va fi impozitat în Portugalia – indiferent dacă sunteți rezident fiscal în Portugalia. În plus, impozitul va depinde de faptul dacă obțineți venitul în nume personal sau prin intermediul unei societăți. Anumite cheltuieli pot fi deduse pentru a reduce venitul impozabil supus impozitării.
La vânzare, se poate aplica un câștig de capital.
Pentru a citi mai multe despre consecințele fiscale menționate mai sus, vă rugăm să consultați următoarele legătură pentru o discuție mai detaliată despre tarifele și tratamentul care se pot aplica. Pentru moștenirea proprietăților, următoarele articol poate oferi mai multe informații despre tratamentul fiscal din Portugalia.
În cele din urmă, dacă nu sunteți rezident în Portugalia, este posibil să fiți supus impozitării proprietății dumneavoastră din Portugalia, unde sunteți rezident fiscal, și este posibil să vi se aplice o convenție privind dubla impunere (care poate permite evitarea dublei impuneri).
Alte considerații care pot fi aplicabile și esențiale sunt o asigurare adecvată (din cauza vremii, a chiriei, altele), precum și un furnizor de servicii fiabil pentru întreținerea proprietății, pentru a asigura efectuarea regulată a lucrărilor de întreținere (în special pentru proprietățile închiriate).
Luați legătura cu Dixcart Portugalia pentru mai multe informații (advice.portugal@dixcart.com).
Rețineți că acesta nu este un sfat fiscal.
