• Persoane Fizice
  • Venituri din închirierea proprietății rezidențiale: O cotă fixă de impozitare de 25% se aplică veniturilor nete din chirii provenite din proprietăți rezidențiale, indiferent dacă persoana fizică este sau nu rezidentă fiscal. Cu toate acestea, sunt disponibile cote reduse de impozitare pentru contractele de închiriere pe termen lung:
    • Mai mult de 5 și mai puțin de 10 ani: 15%
    • Mai mult de 10 și mai puțin de 20: 10%
    • Peste 20 de ani: 5%
• Companii
  • Venitul net din chirie realizat printr-o companie este impozitat diferit în funcție de statutul de rezidență fiscală a companiei.
    • Companii rezidente: Venitul net din chirie este impozitat la cote cuprinse între 16% și 20% în Portugalia continentală și între 11.9% și 14.7% pentru proprietățile situate în Madeira.
    • Companii nerezidente: Venitul net din chirie este impozitat cu o rată forfetară de 20%.

Cheltuielile eligibile pot fi utilizate pentru a reduce venitul impozabil datorat – cu condiția ca acesta să facă parte din activitatea generatoare de venit.

Următoarele tarife se aplică atât cumpărătorilor persoane fizice, cât și persoanelor juridice (cu excepția cazului în care se specifică altfel) la cumpărarea și deținerea proprietății în Portugalia:

• Taxa de timbru la achiziționarea unei proprietăți
  • O taxă de timbru se percepe la achiziționarea de proprietăți în Portugalia:
    • Rata de: Cota taxei de timbru este de 0.8% din valoarea mai mare dintre prețul de achiziție și VPT (Valoarea proprietății impozabile). Deoarece VPT este de obicei mai mic decât prețul de achiziție, taxa de timbru este de obicei calculată pe prețul de achiziție.
    • Plata si cand se plateste: Cumpărătorul este responsabil pentru plata taxei de timbru înainte se semnează actul definitiv. Dovada plății trebuie furnizată notarului.

• Taxa de transfer de proprietate: În plus față de taxa de timbru, atunci când o proprietate își schimbă proprietatea în Portugalia, o taxă de transfer numită IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) se aplică – și anume:
  • Cine plătește: Cumpărătorul este responsabil pentru plata IMT.
    • Când să plătiți: Plata este datorată înainte se semneaza actul final de vanzare a proprietatii. Dovada plății trebuie prezentată notarului în timpul schimbului de proprietate.
    • Baza de calcul: IMT se calculează pe baza celui mai mare dintre prețul real de cumpărare sau valoarea impozabilă a proprietății (VPT).
    • Rata de impozitare: Rata IMT depinde în primul rând de doi factori:
      • Utilizarea prevăzută a proprietății (de exemplu, reședința principală vs. locuința secundară).
      • Indiferent dacă achiziția este pentru o primă casă sau ulterioară.
        • Ratele variază de la 0% la 6.5% (anterior, rata maximă era de 8%).
    • Scutire pentru companiile imobiliare: Companiile a căror activitate principală este cumpărarea și vânzarea de proprietăți sunt scutite de IMT dacă pot demonstra că au vândut alte proprietăți în ultimii doi ani.

• Taxa Municipală anuală pe proprietate (IMI): Se pot aplica două taxe municipale anuale pe proprietate – și anume, IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) și AIMI (Adițional la IMI):
  • IMI (taxa municipală anuală pe proprietate)
    • Cine plătește: Proprietarul imobilului la data de 31 decembrie a anului precedent.
    • Baza de calcul: Pe baza valorii impozabile a proprietății (VPT).
    • Cota de impozitare: Variază de la 0.3% la 0.8% din VPT. Rata specifică depinde dacă proprietatea este clasificată ca urbană sau rurală de către autoritățile fiscale portugheze. Această clasificare se bazează pe locația proprietății.
    • Caz special: Proprietarii (persoane fizice sau companii) aflați într-o jurisdicție fiscală inclusă pe lista neagră de către autoritatea fiscală portugheză sunt supuși unei cote forfetare IMI de 7.5%.
  • AIMI (taxa municipală suplimentară anuală pe proprietate)
    • Ce este: O taxă suplimentară pentru proprietățile cu valoare impozabilă mare (VPT).
    • prag: Se aplică porțiunii din cumulat VPT care depășește 600,000 EUR pentru toate proprietățile rezidențiale și terenurile de construcție deținute de un singur contribuabil.
    • Notă importantă pentru cupluri: Se aplică pragul de 600,000 EUR per persoană. Prin urmare, cuplurile cu proprietate comună sunt răspunzătoare pentru AIMI pe proprietăți care depășesc 1.2 milioane EUR (dublu față de pragul individual).
    • Cum functioneaza: AIMI se calculează pe baza total VPT din toate proprietăți deținute de o persoană, nu doar de o singură proprietate. Dacă VPT combinat depășește 600,000 EUR, suma în exces este supusă AIMI.
    • Cota de impozitare: Variază între 0.4% și 1.5%, în funcție de dacă proprietarul este impozitat ca persoană fizică singură, cuplu sau companie.
    • Scutire: Proprietățile utilizate pentru promovarea activităților specifice, cum ar fi furnizarea de cazare locală, la prețuri accesibile, sunt scutite de AIMI.

Persoane fizice:

Impozitul pe câștigurile de capital se aplică profiturilor obținute din vânzarea proprietății în Portugalia, cu excepția cazului în care proprietatea a fost achiziționată înainte de 1989. Implicațiile fiscale diferă în funcție de dacă sunteți rezident sau nerezident, de utilizarea proprietății și de modul în care sunt utilizate veniturile vânzării.

• Calcularea câștigurilor de capital: Câștigurile de capital sunt calculate ca diferență între prețul de vânzare și valoarea de achiziție. Valoarea de achiziție poate fi ajustată pentru inflație, costurile de achiziție documentate și orice îmbunătățiri de capital realizate în cei 12 ani anteriori vânzării.
  • Rezidenți Fiscali
    • 50% din câștigul de capital este impozabil.
    • Se poate aplica reducerea inflației dacă proprietatea a fost deținută timp de doi sau mai mulți ani.
    • Câștigul impozabil este adăugat la celălalt venit anual al dvs. și impozitat la rate marginale variind de la 14.5% la 48%.
    • Scutire de rezidență principală: Câștigurile din vânzarea reședinței dvs. principale sunt scutite dacă toate veniturile (net de orice ipotecă) sunt reinvestite într-o altă reședință principală din Portugalia sau UE/SEE. Această reinvestire trebuie să aibă loc fie înainte de vânzare (într-o fereastră de 24 de luni), fie în termen de 36 de luni de la vânzare. De asemenea, trebuie să locuiți în noua proprietate în termen de 6 luni de la cumpărare.
  • Nerezidenți fiscali
    • De la 1 ianuarie 2023, 50% din câștigul de capital este impozabil.
    • Cota de impozitare aplicabilă depinde de venitul nerezidentului la nivel mondial și este supusă unor cote progresive, până la maximum 48%.

Companii:

Cota de impozitare a câștigurilor de capital pentru companiile nerezidente este fie de 14.7%, fie de 20%, în funcție de locația proprietății. Pentru mai multe detalii despre ratele specifice ale impozitului pe profit, vă rugăm să consultați aici.

Deși taxa de succesiune nu este aplicabilă în Portugalia, taxa de timbru se aplică la moștenire alături de alte taxe (deja menționate mai sus).

În sensul taxei de timbru, moștenirea sau cadourile se pot încadra în una din două categorii – cele care sunt scutite și cele impozitate cu o cotă forfetară de 10%. Moștenirile rudelor apropiate, cum ar fi părinții, copiii și soții, sunt scutite de taxa de timbru. Toate celelalte moșteniri și cadouri sunt impozitate cu o cotă forfetară a taxei de timbru de 10%.

Taxa de timbru se plătește pentru proprietatea respectivă, chiar dacă destinatarul nu locuiește în Portugalia.

Pentru mai multe informații despre moștenire sau cadouri, vezi aici.

Portugalia oferă un credit fiscal pentru vânzările de proprietăți pentru persoanele fizice nerezidente. Dacă există un acord de dublă impunere (DTA) între Portugalia și țara de reședință fiscală a persoanei fizice, acest credit poate reduce sau elimina în mod semnificativ dubla impozitare. În esență, DTA asigură că orice impozit plătit în Portugalia este creditat din orice impozit datorat în țara de origine a persoanei, împiedicând-o să fie impozitată de două ori pe același venit. Doar diferența, dacă există, dintre cele două sume de impozitare este plătibilă jurisdicției cu cota de impozitare mai mare.

Citiți aici pentru mai multe informatii.

Deși implicațiile fiscale portugheze sunt importante, ele nu sunt singurul factor de luat în considerare. Este crucial să examinăm specificul DTA relevant și să înțelegem legile și reglementările fiscale locale din țara de reședință fiscală a persoanei fizice. În plus, în funcție de modul în care este utilizată proprietatea (de exemplu, pentru veniturile din chirie), pot fi necesare licențe specifice.

Exemplu pentru rezidenții din Marea Britanie:

Un rezident din Regatul Unit care vinde o proprietate în Portugalia va fi probabil pasibil de impozitul pe câștigurile de capital în Regatul Unit. Cu toate acestea, DTA dintre Regatul Unit și Portugalia permite de obicei un credit pentru impozitele din Regatul Unit pentru orice impozit pe câștig de capital plătit în Portugalia. Acest mecanism previne dubla impozitare a veniturilor din vânzare.

O întrebare frecventă în rândul investitorilor este: care este cel mai eficient mod fiscal de a deține o proprietate în Portugalia? Răspunsul depinde în mare măsură de circumstanțele individuale, de obiectivele de investiție și de utilizarea prevăzută a proprietății.

• Proprietatea personală (pentru rezidenții fiscali portughezi): Pentru rezidenții care achiziționează o reședință principală, deținerea proprietății în nume personal poate fi adesea mai avantajoasă, în special în ceea ce privește impozitul pe câștiguri de capital (vă rugăm să consultați scutirea de reședință principală din secțiunea Impozite pe proprietate la vânzarea unei proprietăți de mai sus).
• Structuri corporative: Deși o structură corporativă poate părea atrăgătoare, aceasta vine cu costuri administrative și cerințe de conformitate crescute. Stabilirea și menținerea substanței în cadrul companiei este esențială. Cu toate acestea, proprietatea corporativă poate oferi beneficii precum răspunderea limitată și protecția sporită a activelor, care pot fi de neprețuit, în special pentru persoanele din jurisdicții cu riscuri financiare sau de altă natură mai mari. Portugalia are acorduri de protecție a activelor cu mai multe țări.

Take away: Nu există un răspuns universal. Structura optimă depinde de o evaluare atentă a nevoilor și circumstanțelor individuale.