• jednotlivci
  • Príjem z prenájmu obytných nehnuteľností: Na čistý príjem z prenájmu obytných nehnuteľností sa uplatňuje paušálna sadzba dane vo výške 25 % bez ohľadu na to, či je fyzická osoba daňovým rezidentom alebo nie. Pre dlhodobé nájomné zmluvy sú však k dispozícii znížené sadzby dane:
    • Viac ako 5 a menej ako 10 rokov: 15 %
    • Viac ako 10 a menej ako 20: 10 %
    • Viac ako 20 rokov: 5 %
• Firmy
  • Čistý príjem z prenájmu dosiahnutý prostredníctvom spoločnosti sa zdaňuje odlišne v závislosti od štatútu daňovej rezidencie spoločnosti.
    • Rezidentné spoločnosti: Čistý príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou od 16 % do 20 % v kontinentálnom Portugalsku a od 11.9 % do 14.7 % pre nehnuteľnosti nachádzajúce sa na Madeire.
    • Nerezidentské spoločnosti: Čistý príjem z prenájmu sa zdaňuje paušálnou sadzbou 20 %.

Oprávnené výdavky sa môžu použiť na zníženie splatného zdaniteľného príjmu – za predpokladu, že tvoria súčasť príjmovej činnosti.

Nasledujúce sadzby platia pre individuálnych aj firemných kupujúcich (pokiaľ nie je uvedené inak) pri kúpe a vlastníctve nehnuteľnosti v Portugalsku:

• Kolkovné pri kúpe nehnuteľnosti
  • Kolkovné sa vyberajú pri nákupoch nehnuteľností v Portugalsku:
    • miera: Sadzba kolkovného je 0.8 % z vyššej hodnoty medzi kúpnou cenou a VPT (Taxable Property Value). Keďže VPT je zvyčajne nižšia ako nákupná cena, kolkové sa zvyčajne vypočítava z kúpnej ceny.
    • Platba a kedy zaplatiť: Za zaplatenie kolkovného je zodpovedný kupujúci pred je podpísaná konečná listina. Notárovi je potrebné predložiť doklad o zaplatení.

• Daň z prevodu majetku: Okrem kolkovného, ​​keď nehnuteľnosť zmení vlastníka v Portugalsku, daň z prevodu nazývaná IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) platí – konkrétne:
  • Kto platí: Kupujúci je zodpovedný za zaplatenie IMT.
    • Kedy zaplatiť: Platba je splatná pred je podpísaná konečná zmluva o predaji nehnuteľnosti. Pri výmene nehnuteľnosti je potrebné predložiť notárovi doklad o zaplatení.
    • Základ výpočtu: IMT sa vypočíta na základe vyššej zo skutočnej kúpnej ceny alebo zdaniteľnej hodnoty nehnuteľnosti (VPT).
    • Sadzba dane: Sadzba IMT závisí predovšetkým od dvoch faktorov:
      • Zamýšľané využitie nehnuteľnosti (napr. primárne bydlisko verzus vedľajšie bývanie).
      • Či už ide o nákup prvého alebo ďalšieho domu.
        • Sadzby sa pohybujú od 0 % do 6.5 % (predtým bola maximálna sadzba 8 %).
    • Výnimka pre realitné spoločnosti: Spoločnosti, ktorých hlavnou činnosťou je nákup a predaj nehnuteľností, sú oslobodené od IMT, ak môžu preukázať, že v predchádzajúcich dvoch rokoch predali iné nehnuteľnosti.

• Ročná daň z majetku obcí (IMI): Môžu sa uplatňovať dve ročné komunálne dane z majetku – konkrétne IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) a AIMI (Ďalšie ao IMI):
  • IMI (ročná daň z majetku obcí)
    • Kto platí: Vlastník nehnuteľnosti k 31. decembru predchádzajúceho roka.
    • Základ výpočtu: Na základe zdaniteľnej hodnoty nehnuteľnosti (VPT).
    • Sadzba dane: Pohybuje sa od 0.3 % do 0.8 % VPT. Konkrétna sadzba závisí od toho, či je nehnuteľnosť klasifikovaná portugalskými daňovými úradmi ako mestská alebo vidiecka. Táto klasifikácia je založená na polohe nehnuteľnosti.
    • Špeciálny prípad: Na vlastníkov (jednotlivcov alebo spoločnosti) so sídlom v daňovej jurisdikcii, ktorá je uvedená na čiernej listine portugalského daňového úradu, sa vzťahuje paušálna sadzba IMI vo výške 7.5 %.
  • AIMI (dodatočná ročná daň z majetku obcí)
    • Čo to je: Dodatočná daň z nehnuteľností s vysokou zdaniteľnou hodnotou (VPT).
    • Threshold: Vzťahuje sa na časť súhrnný VPT presahujúce 600,000 XNUMX € za všetky nehnuteľnosti na bývanie a stavebné pozemky vo vlastníctve jedného daňovníka.
    • Dôležitá poznámka pre páry: Platí hranica 600,000 XNUMX eur za osobu. Preto páry so spoločným vlastníctvom zodpovedajú za AIMI za nehnuteľnosti presahujúce 1.2 milióna EUR (dvojnásobok individuálnej hranice).
    • Ako to funguje: AIMI sa vypočítava na základe celkový VPT z všetko nehnuteľnosti vo vlastníctve jednotlivca, nie len jednu nehnuteľnosť. Ak súčet VPT presiahne 600,000 XNUMX EUR, prevyšujúca suma podlieha AIMI.
    • Sadzba dane: Pohybuje sa medzi 0.4 % a 1.5 % v závislosti od toho, či je vlastník zdaňovaný ako jednotlivec, pár alebo spoločnosť.
    • Výnimka: Nehnuteľnosti používané na podporu špecifických činností, ako je poskytovanie miestneho cenovo dostupného ubytovania, sú vyňaté z AIMI.

Jednotlivci:

Daň z kapitálových výnosov sa vzťahuje na zisky z predaja nehnuteľnosti v Portugalsku, pokiaľ nehnuteľnosť nebola zakúpená pred rokom 1989. Daňové dôsledky sa líšia v závislosti od toho, či ste rezidentom alebo nerezidentom, ako sa nehnuteľnosť používa a ako sa výnosy z predaja používajú.

• Výpočet kapitálových ziskov: Kapitálové zisky sa počítajú ako rozdiel medzi predajnou cenou a nadobúdacou hodnotou. Obstarávacia hodnota môže byť upravená o infláciu, zdokumentované obstarávacie náklady a akékoľvek kapitálové vylepšenia vykonané v priebehu 12 rokov pred predajom.
  • Daňoví rezidenti
    • 50 % kapitálového zisku je zdaniteľných.
    • Úľava z inflácie sa môže uplatniť, ak bola nehnuteľnosť v držbe dva alebo viac rokov.
    • Zdaniteľný zisk sa pripočíta k vášmu ostatnému ročnému príjmu a zdaní sa pri hraničné sadzby v rozsahu od 14.5 % do 48 %.
    • Výnimka z primárneho bydliska: Zisky z predaja vášho primárneho bydliska sú oslobodené, ak sa celý výnos (bez akejkoľvek hypotéky) reinvestuje do iného primárneho bydliska v Portugalsku alebo EÚ/EHP. K tejto reinvestícii musí dôjsť buď pred predajom (v rámci 24-mesačného okna) alebo do 36 mesiacov po predaji. V novej nehnuteľnosti musíte tiež bývať do 6 mesiacov od kúpy.
  • Nedaňoví rezidenti
    • Od 1. januára 2023 je zdaniteľných 50 % kapitálového zisku.
    • Platná sadzba dane závisí od celosvetového príjmu nerezidenta a podlieha progresívnym sadzbám až do výšky 48 %.

Spoločnosti:

Sadzba dane z kapitálových výnosov pre nerezidentské spoločnosti je buď 14.7 % alebo 20 %, v závislosti od lokality nehnuteľnosti. Ďalšie podrobnosti o konkrétnych sadzbách dane z príjmu právnických osôb nájdete na stránke tu.

Hoci daň z dedičstva sa v Portugalsku neuplatňuje, pri dedení sa popri iných daniach (už spomenutých vyššie) uplatňuje kolkový poplatok.

Na účely kolkovného môžu dedičstvo alebo dary spadať do jednej z dvoch kategórií – tie, ktoré sú oslobodené, a tie, ktoré sú zdaňované paušálnou sadzbou 10 %. Od kolkovného je oslobodené dedičstvo po blízkych príbuzných, ako sú rodičia, deti a manželia. Všetky ostatné dedičstvá a dary sa zdaňujú paušálnou sadzbou kolkovného vo výške 10 %.

Kolkovné sa platí za príslušný majetok, aj keď príjemca nežije v Portugalsku.

Ďalšie informácie o dedičstve alebo daroch nájdete na tu.

Portugalsko ponúka daňový úver na predaj nehnuteľností pre nerezidentov. Ak medzi Portugalskom a krajinou daňovej rezidencie jednotlivca existuje dohoda o zamedzení dvojitého zdanenia (DTA), tento kredit môže výrazne znížiť alebo odstrániť dvojité zdanenie. DTA v podstate zaisťuje, že každá daň zaplatená v Portugalsku sa započítava proti akejkoľvek dani splatnej v domovskej krajine jednotlivca, čím sa bráni tomu, aby bol ten istý príjem zdanený dvakrát. Iba rozdiel, ak existuje, medzi dvoma sumami dane je splatný jurisdikcii s vyššou sadzbou dane.

čítať tu Pre viac informácií.

Hoci sú portugalské daňové dôsledky dôležité, nie sú jediným faktorom, ktorý treba zvážiť. Je dôležité preskúmať špecifiká príslušnej DTA a pochopiť miestne daňové zákony a predpisy v krajine daňovej rezidencie jednotlivca. Okrem toho, v závislosti od toho, ako sa nehnuteľnosť používa (napr. na príjem z prenájmu), môžu byť potrebné osobitné licencie.

Príklad pre obyvateľov Spojeného kráľovstva:

Rezident Spojeného kráľovstva, ktorý predáva nehnuteľnosť v Portugalsku, bude pravdepodobne podliehať dani z kapitálových výnosov v Spojenom kráľovstve. DTA medzi Spojeným kráľovstvom a Portugalskom však zvyčajne umožňuje zápočet daní z Spojeného kráľovstva na akúkoľvek daň z kapitálových výnosov zaplatenú v Portugalsku. Tento mechanizmus zabraňuje dvojitému zdaneniu výnosov z predaja.

Bežnou otázkou medzi investormi je: aký je daňovo najefektívnejší spôsob držby nehnuteľnosti v Portugalsku? Odpoveď do značnej miery závisí od individuálnych okolností, investičných cieľov a zamýšľaného využitia nehnuteľnosti.

• Osobné vlastníctvo (pre portugalských daňových rezidentov): Pre obyvateľov, ktorí si kupujú primárnu rezidenciu, môže byť držanie nehnuteľnosti na ich osobné meno často výhodnejšie, najmä pokiaľ ide o daň z kapitálových výnosov (pozrite si výnimku z primárnej rezidencie v časti o dani z nehnuteľnosti pri predaji nehnuteľnosti vyššie).
• Firemné štruktúry: Hoci sa podniková štruktúra môže zdať príťažlivá, prináša so sebou zvýšené administratívne náklady a požiadavky na dodržiavanie predpisov. Vytvorenie a udržiavanie podstaty v rámci spoločnosti je nevyhnutné. Korporátne vlastníctvo však môže ponúkať výhody, ako je obmedzené ručenie a zvýšená ochrana aktív, čo môže byť neoceniteľné najmä pre jednotlivcov v jurisdikciách s vyšším finančným alebo iným rizikom. Portugalsko má dohody o ochrane majetku s niekoľkými krajinami.

Kľúč s sebou: Jednoznačná odpoveď neexistuje. Optimálna štruktúra závisí od starostlivého zhodnotenia individuálnych potrieb a okolností.