Lastništvo počitniške hiše na Portugalskem
Portugalska s svojimi zlatimi plažami, živahno kulturo in privlačnim podnebjem že dolgo privablja izseljence, ki iščejo sanjsko počitniško hišo ali donosno kratkoročno naložbo v najem. Čeprav je privlačnost neizpodbitna, pa obvladovanje zapletenosti lastništva nepremičnin in predpisov o najemu kot nerezident zahteva temeljito razumevanje lokalne krajine.
Ta članek povzema bistvene vidike lastništva počitniške hiše – ne glede na to, ali je namenjena le osebni uporabi ali kratkoročnemu najemu.
Privlačnost portugalske nepremičnine
Tujci uživajo enake pravice kot portugalski državljani pri nakupu in lastništvu nepremičnin na Portugalskem, brez zakonskih omejitev glede na državljanstvo.
Trg kratkoročnih najemov
Za izseljence, ki želijo ustvarjati dohodek od svojih počitniških domov, trg kratkoročnega najema ponuja velik potencial, kot je Lokalna nastanitevVendar pa to prinaša posebne licenčne in regulativne zahteve.
Pridobitev Lokalna nastanitev (AL) Dovoljenje:
Za nepremičnine, ki se oddajajo v kratkoročni najem (npr. prek Airbnb ali Booking.com), je obvezno dovoljenje AL. Postopek običajno vključuje:
- Registracija poslovne dejavnosti: Svojo poslovno dejavnost morate registrirati pri portugalskem davčnem uradu (Autoridade Tributária e Aduaneira) in socialna varnost (Družbena varnost) z uporabo ustreznih kod CAE (55201 ali 55204).
- Predložitev registracije AL lokalnemu svetu: Licenco AL izdaja Mestna občina Câmara (lokalna mestna hiša) lokacije nepremičnine. Predložiti boste morali dokumente, kot so:
- Kopija osebne izkaznice/potnega lista
- Dokument o davku na nepremičnine (Caderneta Predial)
- Registracija poslovne dejavnosti
- Uporabniško dovoljenje (za stavbe po letu 1951)
- Kopija vaše police zavarovanja AL
- Trajanje odgovornosti
- Dokazilo o zavarovanju nepremičnine
- Dokumenti lastnika/upravitelja
- Davčni zastopnik (za nerezidente): Če ste nerezident, boste potrebovali davčnega zastopnika na Portugalskem, ki je registriran za IVA (DDV).
- Zahteve in pregledi nepremičnin: Vaša nepremičnina mora izpolnjevati posebne varnostne standarde, vključno z opremo za požarno varnost (gasilni aparat, gasilna odeja, detektorji dima/ogljikovega monoksida, zasilna razsvetljava), kompletom prve pomoči in jasno prikazanimi informacijami za nujne primere. Skladnost bo preveril inšpekcijski pregled občinskega sveta.
- Poročanje gostov: Za prijavo gostov se morate registrirati pri AIMA (Agencija za integracijo, migracije in azil). To vključuje posredovanje podatkov o gostu, kot so ime, državljanstvo, datum rojstva, številka dokumenta in datum prijave/odjave.
- Knjiga pritožb: V objektu mora biti na voljo fizična knjiga pritožb.
Pomembne nedavne spremembe predpisov AL (od novembra 2024 naprej):
- Občinski organ: Občine imajo zdaj večja pooblastila za urejanje dovoljenj AL in lahko določijo »območja omejitve«, kjer so lahko nova dovoljenja AL omejena ali celo prepovedana (npr. deli središč Lizbone in Porta). Ključnega pomena je, da se posvetujete z lokalnimi oblastmi. Mestna občina Câmara pred nakupom nepremičnine z namenom kratkoročnega najema.
- Trajnost licence: Licence AL so zdaj na splošno trajne in ne potečejo po petih letih.
- Prenosljivost: Registracije in licence AL so zdaj prenosljive.
- Omejitve zmogljivosti: Največja kapaciteta za AL je običajno 27 gostov.
- Omejitve uporabe v stanovanjskih objektih: Novim AL je prepovedano zasedati nepremičnine, ki so bile v zadnjih dveh letih oddane v najem za stanovanjske namene.
- Varčevalni in energetski certifikati: Nepremičnine AL morajo biti uradno razvrščene kot "srednje" ali višje za ohranjanje (potrjeno z inšpekcijskim pregledom občine) in imeti energetsko izkaznico s stopnjo energetske učinkovitosti D ali višjo.
- Posebni prispevek (CEAL): Nova vlada je (od maja 2024) preklicala sporni posebni prispevek za lokalno nastanitev (CEAL), kar pomeni, da lastnikom AL tega ni več treba plačevati.
Obdavčitev lastnikov počitniških hiš in kratkoročnih najemov
Za nepremičnine na Portugalskem veljajo različni davki, zato bo sodelovanje z ustreznim strokovnjakom zagotovilo skladnost z lokalnimi zakoni in predpisi, ki se lahko razlikujejo od jurisdikcije, na katero ste morda navajeni.
Davek se plača ob nakupu, kjer se uporabljata tako davek na promet nepremičnin kot davek na prenos nepremičnin, in se plačata enkratno. Po tem se lahko uporabita dva občinska davka na nepremičnine, ki ju je treba plačati vsaj letno.
Poleg tega bo vsak dohodek, ustvarjen iz oddajanja nepremičnin na Portugalskem, obdavčen na Portugalskem – ne glede na to, ali ste davčni rezident na Portugalskem. Poleg tega bo davek odvisen od tega, ali dohodek zaslužite osebno ali prek podjetja. Nekateri stroški se lahko odbijejo za zmanjšanje obdavčljivega dohodka.
Ob prodaji se lahko uveljavi kapitalski dobiček.
Če želite izvedeti več o zgoraj omenjenih davčnih posledicah, si oglejte naslednje povezava za podrobnejšo razpravo o stopnjah in obravnavi, ki se lahko uporabijo. Za dedovanje nepremičnin velja naslednje članek lahko zagotovi več informacij o davčni obravnavi na Portugalskem.
Nenazadnje, če niste rezident Portugalske, ste lahko obdavčeni z nepremičnino na Portugalskem, kjer ste davčni rezident, in morda velja pogodba o izogibanju dvojnemu obdavčevanju (ki lahko omogoča izogibanje dvojnemu obdavčevanju).
Drugi pomembni dejavniki so lahko ustrezno zavarovanje (vremenske razmere, najemnina, drugo) ter zanesljiv ponudnik storitev vzdrževanja nepremičnine, ki zagotavlja redno vzdrževanje (zlasti za nepremičnine, oddane v najem).
Za več informacij se obrnite na Dixcart Portugal (nasvet.portugal@dixcart.com).
Upoštevajte, da to ni davčno svetovanje.
