• posamezniki
  • Prihodki od najemnin stanovanjskih nepremičnin: Za neto dohodek od najemnin stanovanjskih nepremičnin se uporablja enotna davčna stopnja v višini 25 %, ne glede na to, ali je posameznik davčni rezident ali ne. Vendar pa so za dolgoročne najemne pogodbe na voljo nižje davčne stopnje:
    • Več kot 5 in manj kot 10 let: 15 %
    • Več kot 10 in manj kot 20: 10 %
    • Nad 20 let: 5%
• Podjetja
  • Neto dohodek od najemnin, dosežen prek podjetja, je obdavčen različno glede na status davčnega rezidentstva podjetja.
    • Rezidenčna podjetja: Neto dohodek od najemnin je obdavčen po stopnjah med 16 % in 20 % na celinski Portugalski ter med 11.9 % in 14.7 % za nepremičnine na Madeiri.
    • Nerezidenčna podjetja: Neto dohodek od najemnin je obdavčen po pavšalni stopnji 20%.

Kvalificirani odhodki se lahko uporabijo za zmanjšanje dolgovanega obdavčljivega dohodka – pod pogojem, da je del dejavnosti ustvarjanja dohodka.

Naslednje cene veljajo tako za posameznike kot za pravne kupce (razen če je navedeno drugače) ob nakupu in lastništvu nepremičnine na Portugalskem:

• Državna dajatev pri nakupu nepremičnine
  • Pri nakupu nepremičnine na Portugalskem se zaračuna kolkovina:
    • stopnja: Stopnja kolkovine je 0.8 % višje vrednosti med nakupno ceno in VPT (obdavčljivo vrednostjo nepremičnine). Ker je VPT običajno nižja od nakupne cene, se kolkovina običajno izračuna na nakupno ceno.
    • Plačilo in kdaj plačati: Kupec je odgovoren za plačilo kolkovina pred končna listina je podpisana. Notarju je treba predložiti dokazilo o plačilu.

• Davek na nepremičnine: Ko nepremičnina spremeni lastništvo na Portugalskem, se poleg kolkovine uporablja tudi davek na prenos, imenovan IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) velja – in sicer:
  • Kdo plača: Kupec je odgovoren za plačilo IMT.
    • Kdaj plačati: Plačilo je zapadlo pred je podpisana končna pogodba o prodaji nepremičnine. Ob menjavi nepremičnine je treba notarju predložiti dokazilo o plačilu.
    • Osnova izračuna: IMT se izračuna glede na višjo izmed dejanske nakupne cene ali obdavčljive vrednosti nepremičnine (VPT).
    • Stopnja davka: Stopnja IMT je odvisna predvsem od dveh dejavnikov:
      • Predvidena uporaba nepremičnine (npr. primarno bivališče v primerjavi s sekundarnim domom).
      • Ne glede na to, ali gre za nakup prvega ali naslednjega doma.
        • Stopnje se gibljejo od 0 % do 6.5 % (prej je bila najvišja stopnja 8 %).
    • Izjema za nepremičninske družbe: Podjetja, katerih primarna dejavnost je nakup in prodaja nepremičnin, so izvzeta iz IMT, če lahko dokažejo, da so v zadnjih dveh letih prodala druge nepremičnine.

• Letni občinski davek na nepremičnine (IMI): Veljata lahko dva letna občinska davka na nepremičnine – in sicer IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) in AIMI (Dodatno ali IMI):
  • IMI (letni občinski davek na nepremičnine)
    • Kdo plača: Lastnik nepremičnine na dan 31. december preteklega leta.
    • Osnova za izračun: Na podlagi obdavčljive vrednosti nepremičnine (VPT).
    • Davčna stopnja: Obsega od 0.3 % do 0.8 % VPT. Posebna stopnja je odvisna od tega, ali so portugalski davčni organi nepremičnino označili za mestno ali podeželsko. Ta razvrstitev temelji na lokaciji nepremičnine.
    • Poseben primer: Za lastnike (posameznike ali podjetja), ki se nahajajo v davčni jurisdikciji, ki je na črnem seznamu portugalskega davčnega organa, velja pavšalna stopnja IMI v višini 7.5 %.
  • AIMI (dodatni letni občinski davek na nepremičnine)
    • Kaj je to: Dodatni davek na nepremičnine z visoko obdavčljivo vrednostjo (VPT).
    • prag: Velja za del Kumulativna VPT nad 600,000 € za vse stanovanjske nepremičnine in gradbena zemljišča v lasti enega zavezanca.
    • Pomembna opomba za pare: Velja prag 600,000 € na osebo. Zato so pari s skupnim lastništvom odgovorni za AIMI za nepremičnine, ki presegajo 1.2 milijona EUR (dvojni individualni prag).
    • Kako deluje: AIMI se izračuna na podlagi Skupaj VPT od vse nepremičnine v lasti posameznika, ne samo ena nepremičnina. Če skupni VPT preseže 600,000 €, je presežni znesek predmet AIMI.
    • Davčna stopnja: Giblje se med 0.4 % in 1.5 %, odvisno od tega, ali je lastnik obdavčen kot posameznik, par ali podjetje.
    • Izjema: Nepremičnine, ki se uporabljajo za promocijo posebnih dejavnosti, kot je zagotavljanje lokalne, cenovno ugodne nastanitve, so izvzete iz AIMI.

Posamezniki:

Davek na kapitalski dobiček velja za dobiček, ustvarjen s prodajo nepremičnine na Portugalskem, razen če je bila nepremičnina kupljena pred letom 1989. Davčne posledice se razlikujejo glede na to, ali ste rezident ali nerezident, uporabo nepremičnine in uporabo izkupička od prodaje.

• Izračun kapitalskih dobičkov: Kapitalski dobički se izračunajo kot razlika med prodajno ceno in nabavno vrednostjo. Nakupno vrednost je mogoče prilagoditi glede na inflacijo, dokumentirane stroške nakupa in vse kapitalske izboljšave, opravljene v 12 letih pred prodajo.
  • Davčni rezidenti
    • 50 % kapitalskega dobička je obdavčljivo.
    • Olajšava zaradi inflacije se lahko uporablja, če je bila nepremičnina v posesti dve ali več let.
    • Obdavčljiv dobiček se doda vašemu drugemu letnemu dohodku in obdavči po mejne stopnje v razponu od 14.5 % do 48 %.
    • Izjema primarnega prebivališča: Dobički od prodaje vašega primarnega prebivališča so izvzeti, če se celoten dobiček (brez morebitne hipoteke) ponovno vloži v drugo primarno prebivališče na Portugalskem ali v EU/EGP. Ta ponovna naložba se mora izvesti pred prodajo (v 24-mesečnem oknu) ali v 36 mesecih po prodaji. Prav tako morate živeti v novi nepremičnini v 6 mesecih od nakupa.
  • Nedavčni rezidenti
    • Od 1. januarja 2023 je obdavčljivih 50 % kapitalskega dobička.
    • Veljavna davčna stopnja je odvisna od svetovnega dohodka nerezidenta in zanjo veljajo progresivne stopnje do največ 48 %.

Podjetja:

Stopnja davka na kapitalski dobiček za nerezidenčna podjetja je 14.7 % ali 20 %, odvisno od lokacije nepremičnine. Za več podrobnosti o posebnih stopnjah davka od dohodkov pravnih oseb glejte tukaj.

Čeprav se davek na dediščino na Portugalskem ne uporablja, se za dediščino poleg drugih davkov (že omenjenih zgoraj) uporablja tudi kolkovina.

Za namene kolkovine lahko dediščina ali darila spadajo v eno od dveh kategorij – tiste, ki so oproščene, in tiste, ki so obdavčene po pavšalni stopnji 10%. Dedine ožjih sorodnikov, kot so starši, otroci in zakonci, so oproščene kolkovine. Vse ostale dediščine in darila so obdavčene po pavšalni stopnji 10%.

Za zadevno nepremičnino se plača kolkovina, tudi če prejemnik ne živi na Portugalskem.

Za več informacij o dedovanju ali darilih gl tukaj.

Portugalska ponuja davčno olajšavo za prodajo nepremičnin za fizične osebe nerezidente. Če med Portugalsko in državo davčnega rezidentstva posameznika obstaja sporazum o dvojnem obdavčevanju (DTA), lahko ta dobropis znatno zmanjša ali odpravi dvojno obdavčenje. V bistvu DTA zagotavlja, da se vsak davek, plačan na Portugalskem, prišteje k vsem davkom, ki jih je treba plačati v domači državi posameznika, kar preprečuje, da bi bil isti dohodek dvakrat obdavčen. Samo morebitna razlika med obema zneskoma davka se plača jurisdikciji z višjo davčno stopnjo.

Preberi tukaj za več informacij.

Čeprav so portugalske davčne posledice pomembne, niso edini dejavnik, ki ga je treba upoštevati. Bistveno je preučiti posebnosti zadevnega DTA in razumeti lokalne davčne zakone in predpise v državi davčnega rezidentstva posameznika. Poleg tega so morda potrebne posebne licence, odvisno od tega, kako se nepremičnina uporablja (npr. za dohodek od najemnin).

Primer za prebivalce Združenega kraljestva:

Rezident Združenega kraljestva, ki prodaja nepremičnino na Portugalskem, bo verjetno zavezan plačilu davka na kapitalski dobiček v Združenem kraljestvu. Vendar DTA med Združenim kraljestvom in Portugalsko običajno dovoljuje kredit pri davkih Združenega kraljestva za kateri koli davek na kapitalski dobiček, plačan na Portugalskem. Ta mehanizem preprečuje dvojno obdavčitev izkupička od prodaje.

Pogosto vprašanje med vlagatelji je: kateri je davčno najučinkovitejši način posedovanja nepremičnine na Portugalskem? Odgovor je močno odvisen od posameznih okoliščin, naložbenih ciljev in predvidene rabe nepremičnine.

• Osebno lastništvo (za portugalske davčne rezidente): Za rezidente, ki kupijo primarno prebivališče, je imetje nepremičnine na njihovo osebno ime pogosto lahko ugodnejše, zlasti glede davka na kapitalski dobiček (glejte oprostitev primarnega prebivališča v zgornjem razdelku Davki na nepremičnine pri prodaji nepremičnine).
• Strukture podjetja: Čeprav se struktura podjetja morda zdi privlačna, prihaja z višjimi upravnimi stroški in zahtevami glede skladnosti. Bistvenega pomena je vzpostavitev in ohranjanje vsebine znotraj podjetja. Vendar pa lahko lastništvo podjetja nudi prednosti, kot sta omejena odgovornost in izboljšana zaščita sredstev, kar je lahko neprecenljivo, zlasti za posameznike v jurisdikcijah z večjim finančnim ali drugim tveganjem. Portugalska ima sporazume o zaščiti premoženja z več državami.

Ključni odvzem: Enoznačnega odgovora ni. Optimalna struktura je odvisna od skrbne ocene individualnih potreb in okoliščin.