• Појединци
  • Приход од закупа стамбене имовине: Фиксна пореска стопа од 25% примењује се на нето приход од закупнине стамбених некретнина, без обзира на то да ли је појединац порески резидент или не. Међутим, снижене пореске стопе су доступне за дугорочне уговоре о закупу:
    • Више од 5 и мање од 10 година: 15%
    • Више од 10 и мање од 20: 10%
    • Преко 20 година: 5%
• Компаније
  • Нето приход од закупнине остварен преко компаније се различито опорезује у зависности од статуса пореског резидента компаније.
    • Ресидент Цомпаниес: Нето приход од закупа опорезује се по стопама између 16% и 20% у континенталном делу Португала и између 11.9% и 14.7% за некретнине које се налазе на Мадеири.
    • Нерезидентна предузећа: Нето приход од закупа се опорезује по паушалној стопи од 20%.

Квалификовани расходи се могу користити за смањење доспелог опорезивог прихода – под условом да чини део активности стварања прихода.

Следеће стопе важе и за појединачне и за корпоративне купце (осим ако није другачије наведено) након куповине и власништва имовине у Португалу:

• Државна такса на куповину имовине
  • Државна такса се наплаћује на куповину имовине у Португалу:
    • stopa: Стопа царине је 0.8% од више вредности између набавне цене и ВПТ (опорезиве вредности имовине). Пошто је ВПТ обично нижа од набавне цене, такса се обично обрачунава на куповну цену.
    • Плаћање и када платити: Купац је одговоран за плаћање таксе пре потписује се коначни акт. Доказ о уплати се мора доставити нотару.

• Порез на промет имовине: Поред таксе, када некретнина промени власништво у Португалу, порез на пренос који се зове ИМТ (Импосто Муниципал собре Трансмиссоес Онеросас де Имовеис) примењује се – и то:
  • Ко плаћа: Купац је одговоран за плаћање ИМТ-а.
    • Када платити: Плаћање је доспело пре потписује се коначни акт о продаји имовине. Доказ о уплати мора бити предочен нотару током размене имовине.
    • Основе прорачуна: ИМТ се обрачунава на основу стварне купопродајне цене или опорезиве вредности имовине (ВПТ) која је већа.
    • Пореска стопа: ИМТ стопа зависи првенствено од два фактора:
      • Наменска употреба имовине (нпр. примарно пребивалиште наспрам секундарног дома).
      • Било да се купује за први или следећи дом.
        • Стопе се крећу од 0% до 6.5% (раније је максимална стопа била 8%).
    • Изузеће за компаније за некретнине: Компаније чија је основна делатност куповина и продаја имовине изузета су од ИМТ-а ако могу да докажу да су продала другу имовину у претходне две године.

• Годишњи порез на општинску имовину (ИМИ): Могу се применити два годишња општинска пореза на имовину – наиме, ИМИ (Импосто Муниципал собре Имовеис) и АИМИ (Додатни ао ИМИ):
  • ИМИ (годишњи порез на општинску имовину)
    • Ко плаћа: Власник имовине на дан 31. децембра претходне године.
    • Основа за обрачун: На основу опорезиве вредности имовине (ВПТ).
    • Пореска стопа: Креће се од 0.3% до 0.8% ВПТ. Конкретна стопа зависи од тога да ли је имовина класификована као урбана или рурална од стране португалских пореских власти. Ова класификација је заснована на локацији имовине.
    • Специјалан случај: Власници (појединци или компаније) који се налазе у пореској јурисдикцији коју је португалска пореска управа ставила на црну листу подлежу паушалној ИМИ стопи од 7.5%.
  • АИМИ (Додатни годишњи порез на општинску имовину)
    • Шта је то: Додатни порез на имовину са високом опорезивом вредношћу (ВПТ).
    • Праг: Односи се на део кумулативна ВПТ већи од 600,000 € за све стамбене некретнине и грађевинске парцеле у власништву једног пореског обвезника.
    • Важна напомена за парове: Примењује се праг од 600,000 евра по особи. Према томе, парови са заједничким власништвом су одговорни за АИМИ за имовину која прелази 1.2 милиона евра (двоструки индивидуални праг).
    • Како то функционише: АИМИ се израчунава на основу укупан ВПТ оф sve имовине у власништву појединца, а не само једне имовине. Ако комбиновани ВПТ премашује 600,000 евра, вишак износа подлеже АИМИ-ју.
    • Пореска стопа: Варира између 0.4% и 1.5%, у зависности од тога да ли се власник опорезује као појединац, пар или компанија.
    • Изузеће: Некретнине које се користе за промовисање специфичних активности, као што је пружање локалног, приступачног смештаја, изузете су од АИМИ-ја.

Физичка лица:

Порез на капиталну добит се примењује на добит остварену продајом имовине у Португалу, осим ако је имовина купљена пре 1989. Порезне импликације се разликују у зависности од тога да ли сте резидент или нерезидент, коришћења имовине и начина на који се приход од продаје користи.

• Израчунавање капиталних добитака: Капитална добит се израчунава као разлика између продајне цене и набавне вредности. Набавна вредност се може кориговати за инфлацију, документоване трошкове набавке и сва капитална побољшања извршена у периоду од 12 година пре продаје.
  • Порески резиденти
    • 50% капиталне добити се опорезује.
    • Олакшице од инфлације могу се применити ако је имовина држана две или више година.
    • Опорезива добит се додаје вашем другом годишњем приходу и опорезује на граничне стопе у распону од 14.5% до 48%.
    • Изузеће од примарног пребивалишта: Добици од продаје вашег примарног пребивалишта су изузети ако се цео приход (нето хипотеке) поново уложи у друго примарно пребивалиште у Португалу или ЕУ/ЕЕА. Ово поновно улагање мора да се деси или пре продаје (у року од 24 месеца) или у року од 36 месеци након продаје. Такође морате живети у новој имовини у року од 6 месеци од куповине.
  • Непорески резиденти
    • Од 1. јануара 2023. опорезује се 50% капиталне добити.
    • Применљива пореска стопа зависи од прихода нерезидента широм света и подлеже прогресивним стопама, до максимално 48%.

Корпорације:

Стопа пореза на капиталну добит за нерезидентна предузећа износи 14.7% или 20%, у зависности од локације имовине. За више детаља о специфичним стопама пореза на добит, погледајте ovde.

Иако се порез на наследство не примењује у Португалу, царина се примењује на наслеђе заједно са другим порезима (већ поменутим).

За потребе берзанске таксе, наслеђе или поклони могу спадати у једну од две категорије – оне које су ослобођене пореза и оне које се опорезују по паушалној стопи од 10%. Наслеђе које су дали блиски сродници, као што су родитељи, деца и супружници, ослобођени су плаћања печата. Сва остала наследства и поклони се опорезују по јединственој стопи 10%.

Државна такса се плаћа за одговарајућу имовину, чак и ако прималац не живи у Португалу.

За даље информације о наслеђу или поклонима, погледајте ovde.

Португал нуди порески кредит на продају некретнина за нерезидентне особе. Ако постоји Споразум о двоструком опорезивању (ДТА) између Португала и земље пореског резидентства појединца, овај кредит може значајно смањити или елиминисати двоструко опорезивање. У суштини, ДТА осигурава да се сваки порез плаћен у Португалу урачунава у било који порез који се дугује у матичној земљи појединца, спречавајући га да буде опорезован два пута на исти приход. Само разлика, ако постоји, између два износа пореза плаћа се јурисдикцији са вишом пореском стопом.

Читати ovde за више информација.

Иако су португалске пореске импликације важне, оне нису једини фактор који треба узети у обзир. Од кључне је важности испитати специфичности релевантног ДТА и разумети локалне пореске законе и прописе у земљи пореског резидентства појединца. Штавише, у зависности од тога како се имовина користи (нпр. за приход од закупа), могу бити потребне посебне лиценце.

Пример за становнике Велике Британије:

Резидент УК који продаје некретнину у Португалу ће вероватно бити обавезан за порез на капиталну добит у УК. Међутим, ДТА између Уједињеног Краљевства и Португала обично дозвољава кредитирање пореза УК за било који порез на капиталну добит плаћен у Португалу. Овај механизам спречава двоструко опорезивање прихода од продаје.

Уобичајено питање међу инвеститорима је: који је најефикаснији начин за држање имовине у Португалу? Одговор у великој мери зависи од индивидуалних околности, инвестиционих циљева и намјене имовине.

• Лично власништво (за португалске пореске резиденте): За становнике који купују примарну резиденцију, држање имовине на своје лично име често може бити повољније, посебно у погледу пореза на капиталну добит (погледајте изузеће примарног боравка у одељку о порезима на имовину на продају имовине изнад).
• Корпоративне структуре: Иако корпоративна структура може изгледати привлачна, долази са повећаним административним трошковима и захтевима за усклађеност. Успостављање и одржавање садржаја унутар компаније је од суштинског значаја. Међутим, власништво предузећа може понудити предности као што су ограничена одговорност и побољшана заштита имовине, што може бити од непроцењиве вредности, посебно за појединце у јурисдикцијама са већим финансијским или другим ризицима. Португал има уговоре о заштити имовине са неколико земаља.

Кључни одлазак: Не постоји једнозначан одговор. Оптимална структура зависи од пажљиве процене индивидуалних потреба и околности.