Att äga ett fritidshus i Portugal
Portugal, med sina gyllene stränder, pulserande kultur och attraktiva klimat, har länge varit en magnet för utlandsboende som söker ett drömsemesterhus eller en lukrativ korttidsinvestering i hyra. Även om lockelsen är obestridlig kräver det en grundlig förståelse för det lokala landskapet att hantera komplexiteten kring fastighetsägande och hyresregler som icke-resident.
Den här artikeln sammanfattar viktiga aspekter av att äga ett fritidshus – oavsett om det bara är för personligt bruk eller för korttidsuthyrning.
Portugisisk egendoms dragningskraft
Utlänningar har samma rättigheter som portugisiska medborgare när de köper och äger fastigheter i Portugal, utan några lagliga begränsningar baserade på nationalitet.
Marknaden för korttidsuthyrning
För utlandsboende som vill generera inkomst från sitt fritidshus erbjuder marknaden för korttidsuthyrning betydande potential, som till exempel Alojamento LocalDetta kommer dock med specifika licens- och regelkrav.
Att få en Alojamento Local (AL) Licens:
En AL-licens är obligatorisk för fastigheter som hyrs ut på kort sikt (t.ex. via Airbnb eller Booking.com). Processen innebär vanligtvis:
- Registrering av affärsaktivitet: Du måste registrera din affärsverksamhet hos den portugisiska skattemyndigheten (Autoridade Tributária e Aduaneira) och socialförsäkring (Socialförsäkring), med hjälp av lämpliga CAE-koder (55201 eller 55204).
- Skicka in AL-registrering till kommunfullmäktige: AL-licensen utfärdas av stadshus (lokalt rådhus) för fastighetens läge. Du måste tillhandahålla dokument som:
- Kopia av ID/pass
- Fastighetsskattedokument (Caderneta Predial)
- Registrering av affärsverksamhet
- Användningslicens (för byggnader efter 1951)
- Kopia av din AL-försäkring
- Ansvarsperiod
- Bevis på fastighetsförsäkring
- Ägar-/förvaltardokument
- Fiskal representant (för utländska medborgare): Om du är utomlands behöver du ett skatteombud i Portugal som är registrerat för IVA (moms).
- Fastighetskrav och inspektioner: Din fastighet måste uppfylla specifika säkerhetsstandarder, inklusive brandskyddsutrustning (släckare, brandfilt, rök-/kolmonoxiddetektorer, nödbelysning), ett första hjälpen-kit och tydligt uppsatt nödinformation. En inspektion av kommunfullmäktige kommer att verifiera efterlevnaden.
- Gästrapportering: Du måste registrera dig hos AIMA (Agency for Integration, Migrations and Asylum) för att kunna rapportera gäster. Detta innebär att du anger gästuppgifter såsom namn, nationalitet, födelsedatum, dokumentnummer och inchecknings-/utcheckningsdatum.
- Klagomålsbok: En bok för fysiska klagomål måste finnas tillgänglig på boendet.
Viktiga senaste ändringar av AL-förordningarna (från och med november 2024):
- Kommunal myndighet: Kommuner har nu större befogenheter att reglera godkännanden av AL och kan definiera ”inneslutningszoner” där nya AL-licenser kan begränsas eller till och med förbjudas (t.ex. delar av Lissabons och Portos stadskärnor). Det är viktigt att kontrollera med den lokala stadshus innan man köper en fastighet med avsikt att hyra ut den under en kort period.
- Licensens varaktighet: AL-licenser är nu i allmänhet permanenta och löper inte ut efter fem år.
- Överförbarhet: AL-registreringar och licenser är nu överförbara.
- Kapacitetsgränser: Maximal kapacitet för ALs är generellt 27 gäster.
- Begränsning av bostadsanvändning: Nya AL hindras från att bosätta sig i fastigheter som har hyrts ut för bostadsändamål under de senaste två åren.
- Certifikat för bevarande och energi: AL-fastigheter måste officiellt klassificeras som "medel" eller högre för bevarande (bekräftat genom kommunal inspektion) och ha ett energicertifikat med en energieffektivitetsnivå på D eller högre.
- Särskilt bidrag (CEAL): Det kontroversiella särskilda bidraget till lokalt boende (CEAL) har återkallats av den nya regeringen (från och med maj 2024), vilket innebär att ägare av lokalt boende inte längre är skyldiga att betala detta.
Beskattning för fritidshusägare och korttidsuthyrning
Olika skatter gäller för fastigheter i Portugal och att anlita en lämplig expert säkerställer att lokala lagar och förordningar följs, vilka kan skilja sig från den jurisdiktion du är van vid.
Skatt ska betalas vid köp, där både stämpelskatt och överlåtelseskatt tillkommer och är engångsavgifter. Två kommunala fastighetsskatter kan tillkomma därefter, vilka ska betalas minst årligen.
Dessutom kommer alla inkomster från uthyrda portugisiska fastigheter att beskattas i Portugal – oavsett om du är skattemässigt bosatt i Portugal. Skatten beror dessutom på om du tjänar inkomsten personligen eller genom ett företag. Vissa utgifter kan dras av för att minska den beskattningsbara inkomsten.
Vid försäljning kan en kapitalvinst uppstå.
Mer information om fastighetsskatter finns här.För arv av egendom gäller följande Artikeln kan ge mer information om skattebehandlingen i Portugal.
Slutligen, om du inte är bosatt i Portugal, kan du bli föremål för beskattning av din fastighet i Portugal där du är skattemässigt bosatt, och ett dubbelbeskattningsavtal kan vara tillämpligt (vilket kan möjliggöra undvikande av dubbelbeskattning).
Andra överväganden som kan vara tillämpliga och viktiga är en lämplig försäkring (väder, hyra, annat), samt en pålitlig tjänsteleverantör för underhåll av fastigheten för att säkerställa att underhållet utförs rutinmässigt (särskilt för fastigheter som hyrs ut).
Kontakta Dixcart Portugal för mer information (rådgivning.portugal@dixcart.com).
Observera att detta inte är skatterådgivning.
