• บุคคล
  • รายได้จากการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย: อัตราภาษีคงที่ 25% ใช้กับรายได้ค่าเช่าสุทธิจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย โดยไม่คำนึงว่าบุคคลนั้นจะมีถิ่นที่อยู่เพื่อเสียภาษีหรือไม่ อย่างไรก็ตาม มีอัตราภาษีที่ลดลงสำหรับสัญญาเช่าระยะยาว:
    • มากกว่า 5 ปีและน้อยกว่า 10 ปี: 15%
    • มากกว่า 10 และน้อยกว่า 20: 10%
    • มากกว่า 20 ปี : 5%
• บริษัท
  • รายได้ค่าเช่าสุทธิที่ได้รับผ่านบริษัทจะถูกจัดเก็บภาษีแตกต่างกันขึ้นอยู่กับสถานะการอยู่อาศัยเพื่อเสียภาษีของบริษัท
    • บริษัทที่พักอาศัย:รายได้ค่าเช่าสุทธิจะถูกเก็บภาษีในอัตราระหว่าง 16% ถึง 20% ในประเทศโปรตุเกสแผ่นดินใหญ่ และระหว่าง 11.9% ถึง 14.7% สำหรับทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ในมาเดรา
    • บริษัทที่ไม่มีถิ่นที่อยู่:รายได้ค่าเช่าสุทธิจะถูกหักภาษีในอัตราคงที่ 20%

ค่าใช้จ่ายตามเงื่อนไขอาจใช้เพื่อลดรายได้ที่ต้องเสียภาษีที่ถึงกำหนดชำระ หากเป็นส่วนหนึ่งของกิจกรรมการสร้างรายได้

อัตราต่อไปนี้มีผลใช้กับผู้ซื้อทั้งรายบุคคลและองค์กร (เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่น) เมื่อซื้อและเป็นเจ้าของทรัพย์สินในโปรตุเกส:

• อากรแสตมป์ในการซื้อทรัพย์สิน
  • อากรแสตมป์จะถูกเรียกเก็บจากการซื้อทรัพย์สินในโปรตุเกส:
    • ราคา: อัตราอากรแสตมป์คือ 0.8% ของมูลค่าที่สูงกว่าระหว่างราคาซื้อและ VPT (มูลค่าทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษี) เนื่องจาก VPT มักจะต่ำกว่าราคาซื้อ อากรแสตมป์จึงมักคำนวณจากราคาซื้อ
    • การชำระเงินและเมื่อใดจึงจะชำระเงิน: ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบในการชำระอากรแสตมป์ ก่อน ลงนามในเอกสารสุดท้ายแล้ว จะต้องส่งหลักฐานการชำระเงินให้กับเจ้าหน้าที่รับรองเอกสาร

• ภาษีการโอนทรัพย์สิน:นอกจากอากรแสตมป์แล้ว เมื่อทรัพย์สินเปลี่ยนเจ้าของในโปรตุเกส ยังมีภาษีการโอนที่เรียกว่า IMT (Imposto Municipal เกี่ยวกับ Transmissões Onerosas de Imóveis) มีผลใช้บังคับ คือ:
  • ใครจ่าย: ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบในการชำระค่า IMT
    • เมื่อใดจึงจะชำระเงิน: ครบกำหนดชำระเงินแล้ว ก่อน ลงนามในเอกสารการขายทรัพย์สินขั้นสุดท้ายแล้ว จะต้องนำหลักฐานการชำระเงินไปแสดงต่อเจ้าหน้าที่รับรองเอกสารในระหว่างการแลกเปลี่ยนทรัพย์สิน
    • พื้นฐานของการคำนวณ:IMT คำนวณจากราคาซื้อจริงที่สูงกว่าหรือมูลค่าภาษีของทรัพย์สิน (VPT)
    • อัตราภาษีอัตรา IMT ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลักสองประการ:
      • การใช้ทรัพย์สินตามที่ตั้งใจไว้ (เช่น ที่อยู่อาศัยหลัก เทียบกับบ้านรอง)
      • ไม่ว่าการซื้อนั้นจะเป็นการอยู่บ้านหลังแรกหรือหลังถัดไป
        • อัตราดอกเบี้ยจะอยู่ระหว่าง 0% ถึง 6.5% (ก่อนหน้านี้อัตราสูงสุดอยู่ที่ 8%)
    • ข้อยกเว้นสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์: บริษัทที่มีธุรกิจหลักคือการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์จะได้รับการยกเว้น IMT หากสามารถพิสูจน์ได้ว่าได้ขายอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ภายในสองปีที่ผ่านมา

• ภาษีทรัพย์สินประจำปีของเทศบาล (IMI)): อาจต้องเสียภาษีทรัพย์สินของเทศบาลประจำปีสองรายการ ได้แก่ IMI (Imposto Municipal เกี่ยวกับ Imóveis) และ AIMI (เพิ่มเติมโดย IMI):
  • ภาษีทรัพย์สินประจำปีของเทศบาล (IMI)
    • ใครจ่าย: เจ้าของทรัพย์สิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม ของปีก่อน
    • พื้นฐานการคำนวณ: ขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษี (VPT)
    • อัตราภาษี: อยู่ระหว่าง 0.3% ถึง 0.8% ของภาษีมูลค่าเพิ่ม อัตราภาษีนี้ขึ้นอยู่กับว่าทรัพย์สินนั้นได้รับการจัดประเภทเป็นเขตเมืองหรือเขตชนบทโดยหน่วยงานภาษีของโปรตุเกส การจำแนกประเภทนี้ขึ้นอยู่กับที่ตั้งของทรัพย์สิน
    • กรณีพิเศษ: เจ้าของ (บุคคลหรือบริษัท) ที่ตั้งอยู่ในเขตอำนาจภาษีที่อยู่ในรายชื่อดำโดยหน่วยงานภาษีโปรตุเกสจะต้องเสียภาษี IMI อัตราคงที่ที่ 7.5%
  • AIMI (ภาษีทรัพย์สินเทศบาลประจำปีเพิ่มเติม)
    • มันคืออะไร: ภาษีเพิ่มเติมสำหรับทรัพย์สินที่มีมูลค่าต้องเสียภาษีสูง (VPT)
    • เกณฑ์: ใช้กับส่วนของ สะสม VPT เกิน 600,000 ยูโรสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและแปลงก่อสร้างทั้งหมดที่เป็นของผู้เสียภาษีรายเดียว
    • หมายเหตุสำคัญสำหรับคู่รัก: ใช้เกณฑ์ 600,000 ยูโร ต่อคนดังนั้น คู่สมรสที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมจะต้องรับผิดชอบภายใต้ AIMI สำหรับทรัพย์สินที่มีมูลค่าเกิน 1.2 ล้านยูโร (สองเท่าของเกณฑ์รายบุคคล)
    • วิธีการทำงาน: AIMI จะถูกคำนวณตาม ทั้งหมด รองประธานฝ่าย ทั้งหมด ทรัพย์สินที่บุคคลเป็นเจ้าของ ไม่ใช่แค่ทรัพย์สินเพียงชิ้นเดียว หากมูลค่า VPT รวมเกิน 600,000 ยูโร จำนวนเงินที่เกินจะต้องอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของ AIMI
    • อัตราภาษี: แตกต่างกันระหว่าง 0.4% และ 1.5% ขึ้นอยู่กับว่าเจ้าของจะถูกเก็บภาษีในฐานะบุคคลคนเดียว คู่รัก หรือบริษัท
    • การยกเว้น: ทรัพย์สินที่ใช้เพื่อส่งเสริมกิจกรรมเฉพาะ เช่น การจัดหาที่พักในท้องถิ่นราคาไม่แพง จะได้รับการยกเว้นจาก AIMI

บุคคล:

ภาษีจากกำไรจากการขายทรัพย์สินในโปรตุเกสจะถูกใช้กับกำไรที่ได้จากการขายทรัพย์สิน เว้นแต่ทรัพย์สินดังกล่าวจะถูกซื้อก่อนปี 1989 ผลกระทบของภาษีจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับว่าคุณเป็นผู้มีถิ่นพำนักหรือไม่ใช่ผู้มีถิ่นพำนัก การใช้งานทรัพย์สิน และวิธีการใช้รายได้จากการขาย

• การคำนวณกำไรจากเงินทุน:กำไรจากทุนจะคำนวณจากส่วนต่างระหว่างราคาขายและมูลค่าการซื้อกิจการ มูลค่าการซื้อกิจการสามารถปรับได้ตามอัตราเงินเฟ้อ ต้นทุนการซื้อกิจการที่บันทึกไว้ และการปรับปรุงทุนใดๆ ที่เกิดขึ้นภายใน 12 ปีก่อนการขาย
  • ผู้อยู่อาศัยที่เสียภาษี
    • กำไรจากการขายทุนต้องเสียภาษี 50%
    • การผ่อนปรนอัตราเงินเฟ้ออาจใช้ได้หากถือครองทรัพย์สินเป็นเวลาสองปีขึ้นไป
    • กำไรที่ต้องเสียภาษีจะถูกเพิ่มเข้ากับรายได้ประจำปีอื่นของคุณและเสียภาษีที่ อัตราส่วนส่วนเพิ่ม ตั้งแต่ 14.5% ถึง 48%
    • การยกเว้นที่อยู่อาศัยหลัก: กำไรจากการขายที่อยู่อาศัยหลักของคุณจะได้รับยกเว้นหากรายได้ทั้งหมด (หักจำนองแล้ว) ถูกนำไปลงทุนใหม่ในที่อยู่อาศัยหลักแห่งอื่นในโปรตุเกสหรือสหภาพยุโรป/เขตเศรษฐกิจยุโรป การลงทุนซ้ำนี้จะต้องเกิดขึ้นก่อนการขาย (ภายในกรอบเวลา 24 เดือน) หรือภายใน 36 เดือนหลังการขาย นอกจากนี้ คุณต้องอาศัยอยู่ในทรัพย์สินใหม่ภายใน 6 เดือนหลังจากการซื้อ
  • ผู้มีถิ่นที่อยู่นอกระบบเสียภาษี
    • ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2023 เป็นต้นไป กำไรจากทุน 50% จะต้องเสียภาษี
    • อัตราภาษีที่บังคับใช้จะขึ้นอยู่กับรายได้ทั่วโลกของผู้ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่และมีอัตราก้าวหน้า สูงสุดถึง 48%

องค์กร:

อัตราภาษีเงินได้จากกำไรจากการขายทรัพย์สินสำหรับบริษัทที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นพำนักถาวรอยู่ที่ 14.7% หรือ 20% ขึ้นอยู่กับที่ตั้งของทรัพย์สิน สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับอัตราภาษีนิติบุคคลโดยเฉพาะ โปรดดู Good Farm Animal Welfare Awards.

แม้ว่าภาษีมรดกจะไม่มีผลบังคับใช้ในโปรตุเกส แต่อากรแสตมป์จะบังคับใช้กับมรดกควบคู่ไปกับภาษีประเภทอื่นๆ (ดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้น)

สำหรับวัตถุประสงค์ของอากรแสตมป์ มรดกหรือของขวัญอาจจัดเป็นประเภทใดประเภทหนึ่งจากสองประเภท ได้แก่ ประเภทที่ได้รับการยกเว้น และประเภทที่ต้องเสียภาษีในอัตราคงที่ที่ 10% มรดกของญาติสนิท เช่น บิดามารดา บุตร และคู่สมรส ได้รับการยกเว้นอากรแสตมป์ มรดกและของขวัญอื่น ๆ ทั้งหมดจะถูกเก็บภาษีในอัตราอากรแสตมป์คงที่ 10%

ต้องชำระอากรแสตมป์สำหรับทรัพย์สินนั้น ๆ แม้ว่าผู้รับจะไม่ได้อาศัยอยู่ในโปรตุเกส

สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับมรดกหรือของขวัญ โปรดดู Good Farm Animal Welfare Awards.

ประเทศโปรตุเกสเสนอเครดิตภาษีสำหรับการขายทรัพย์สินสำหรับบุคคลที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ในประเทศ หากมีข้อตกลงการเก็บภาษีซ้ำซ้อน (DTA) ระหว่างโปรตุเกสและประเทศที่บุคคลนั้นอาศัยอยู่ เครดิตนี้จะช่วยลดหรือขจัดการเก็บภาษีซ้ำซ้อนได้อย่างมาก โดยพื้นฐานแล้ว DTA จะรับรองว่าภาษีใดๆ ที่จ่ายในโปรตุเกสจะได้รับการเครดิตจากภาษีใดๆ ที่ต้องจ่ายในประเทศบ้านเกิดของบุคคลนั้น ซึ่งจะช่วยป้องกันไม่ให้บุคคลนั้นถูกเรียกเก็บภาษีซ้ำจากรายได้เดียวกัน เฉพาะส่วนต่าง (หากมี) ระหว่างจำนวนภาษีทั้งสองเท่านั้นที่จะจ่ายให้กับเขตอำนาจศาลที่มีอัตราภาษีที่สูงกว่า

อ่าน Good Farm Animal Welfare Awards เพื่อสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ค่ะ

แม้ว่าผลกระทบด้านภาษีของโปรตุเกสจะมีความสำคัญ แต่ก็ไม่ใช่ปัจจัยเดียวที่ต้องพิจารณา การตรวจสอบรายละเอียดของ DTA ที่เกี่ยวข้องและทำความเข้าใจกฎหมายและข้อบังคับด้านภาษีในท้องถิ่นในประเทศที่บุคคลนั้นพำนักเพื่อเสียภาษีถือเป็นสิ่งสำคัญ นอกจากนี้ อาจต้องมีใบอนุญาตเฉพาะขึ้นอยู่กับวิธีการใช้ทรัพย์สิน (เช่น เพื่อเป็นรายได้จากการเช่า)

ตัวอย่างสำหรับผู้ที่อาศัยอยู่ในสหราชอาณาจักร:

ผู้ที่อาศัยอยู่ในสหราชอาณาจักรที่ขายทรัพย์สินในโปรตุเกสอาจต้องเสียภาษีจากกำไรจากการขายในสหราชอาณาจักร อย่างไรก็ตาม DTA ระหว่างสหราชอาณาจักรและโปรตุเกสมักจะอนุญาตให้เครดิตภาษีของสหราชอาณาจักรสำหรับภาษีจากกำไรจากการขายที่ชำระในโปรตุเกส กลไกนี้ช่วยป้องกันการเก็บภาษีซ้ำซ้อนจากรายได้จากการขาย

คำถามที่พบบ่อยในหมู่นักลงทุนคือ วิธีการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสแบบประหยัดภาษีที่สุดคืออะไร คำตอบขึ้นอยู่กับสถานการณ์ส่วนบุคคล เป้าหมายการลงทุน และการใช้งานอสังหาริมทรัพย์ตามจุดประสงค์

• การเป็นเจ้าของส่วนบุคคล (สำหรับผู้เสียภาษีชาวโปรตุเกส): สำหรับผู้อยู่อาศัยที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลัก การถือครองทรัพย์สินในชื่อส่วนตัวมักมีประโยชน์มากกว่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของภาษีเงินได้จากการขายทรัพย์สิน (โปรดดูการยกเว้นสำหรับที่อยู่อาศัยหลักภายใต้หัวข้อภาษีทรัพย์สินจากการขายทรัพย์สินที่ด้านบน)
• โครงสร้างองค์กร: แม้ว่าโครงสร้างองค์กรอาจดูน่าสนใจ แต่โครงสร้างองค์กรก็มาพร้อมกับต้นทุนการบริหารและข้อกำหนดด้านการปฏิบัติตามกฎหมายที่เพิ่มขึ้น การจัดตั้งและรักษาสาระสำคัญภายในบริษัทถือเป็นสิ่งสำคัญ อย่างไรก็ตาม การเป็นเจ้าขององค์กรสามารถมอบผลประโยชน์ เช่น ความรับผิดจำกัดและการปกป้องทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น ซึ่งอาจมีค่าอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบุคคลในเขตอำนาจศาลที่มีความเสี่ยงทางการเงินหรือความเสี่ยงอื่นๆ สูงกว่า โปรตุเกสมีข้อตกลงการปกป้องทรัพย์สินกับหลายประเทศ

Takeaway ที่สำคัญ: ไม่มีคำตอบเดียวที่เหมาะกับทุกคน โครงสร้างที่เหมาะสมที่สุดขึ้นอยู่กับการประเมินความต้องการและสถานการณ์ของแต่ละบุคคลอย่างรอบคอบ