Pagmamay-ari ng Bahay Bakasyunan sa Portugal
Ang Portugal, kasama ang mga ginintuang beach nito, makulay na kultura, at kaakit-akit na klima, ay matagal nang naging magnet para sa mga expat na naghahanap ng pangarap na bahay bakasyunan o isang kumikitang panandaliang pamumuhunan sa pag-upa. Bagama't hindi maikakaila ang pang-akit, ang pamamahala sa mga masalimuot ng pagmamay-ari ng ari-arian at mga regulasyon sa pag-upa bilang isang hindi residente ay nangangailangan ng masusing pag-unawa sa lokal na tanawin.
Binubuod ng artikulong ito ang mahahalagang aspeto ng pagmamay-ari ng bahay bakasyunan – ito man ay para lamang sa personal na paggamit o para sa panandaliang pagrenta.
Ang Apela ng Portuges na Ari-arian
Ang mga dayuhan ay nagtatamasa ng parehong mga karapatan tulad ng mga mamamayang Portuges kapag bumibili at nagmamay-ari ng ari-arian sa Portugal, na walang mga legal na paghihigpit batay sa nasyonalidad.
Ang Short-Term Rental Market
Para sa mga expat na naghahanap ng kita mula sa kanilang holiday home, ang panandaliang rental market ay nag-aalok ng malaking potensyal tulad ng Lokal na Alojamento. Gayunpaman, ito ay may kasamang partikular na paglilisensya at mga kinakailangan sa regulasyon.
Pagkuha ng isang Lokal na Alojamento (AL) Lisensya:
Ang lisensya ng AL ay mandatoryo para sa mga property na inuupahan sa isang panandaliang batayan (hal, sa pamamagitan ng Airbnb o Booking.com). Ang proseso ay karaniwang kinabibilangan ng:
- Pagrerehistro ng Aktibidad sa Negosyo: Dapat mong irehistro ang iyong aktibidad sa negosyo sa Portuguese Tax Department (Autoridade Tributária at Aduaneira) at Social Security (Social Security), gamit ang naaangkop na mga CAE code (55201 o 55204).
- Pagsusumite ng AL Registration sa Lokal na Konseho: Ang lisensya ng AL ay ibinibigay ng Câmara Municipal (lokal na town hall) ng lokasyon ng property. Kakailanganin mong magbigay ng mga dokumento tulad ng:
- Kopya ng ID/pasaporte
- Dokumento ng buwis sa ari-arian (Caderneta Predial)
- Pagpaparehistro ng aktibidad ng negosyo
- Licença de Utilização (para sa post-1951 na mga gusali)
- Kopya ng iyong AL insurance policy
- Termino ng pananagutan
- Katibayan ng seguro sa ari-arian
- Mga dokumento ng may-ari/tagapamahala
- Kinatawan ng Piskal (para sa mga hindi residente): Kung ikaw ay hindi residente, kakailanganin mo ng isang kinatawan sa pananalapi sa Portugal na nakarehistro para sa IVA (VAT).
- Mga Kinakailangan at Inspeksyon sa Ari-arian: Dapat matugunan ng iyong ari-arian ang mga partikular na pamantayan sa kaligtasan, kabilang ang mga kagamitang pangkaligtasan sa sunog (extinguisher, fire blanket, smoke/carbon monoxide detector, emergency lighting), isang first-aid kit, at malinaw na ipinapakitang impormasyong pang-emergency. Ang isang inspeksyon ng Munisipal na Konseho ay magpapatunay ng pagsunod.
- Pag-uulat ng Panauhin: Dapat kang magparehistro sa AIMA (Agency for Integration, Migration and Asylum) para sa mga layunin ng pag-uulat ng bisita. Kabilang dito ang pagbibigay ng mga detalye ng bisita tulad ng pangalan, nasyonalidad, petsa ng kapanganakan, numero ng dokumento, at mga petsa ng check-in/check-out.
- Aklat ng mga Reklamo: Dapat na may available na libro ng pisikal na reklamo sa property.
Mahahalagang Kamakailang Pagbabago sa Mga Regulasyon ng AL (mula noong Nobyembre 2024 pataas):
- Awtoridad ng Munisipyo: Ang mga munisipalidad ay mayroon na ngayong higit na awtoridad na i-regulate ang mga pag-apruba ng AL at maaaring tukuyin ang "mga containment zone" kung saan ang mga bagong lisensya ng AL ay maaaring paghigpitan o kahit na ipinagbabawal (hal., mga bahagi ng Lisbon at Porto city center). Mahalagang suriin sa lokal Câmara Municipal bago bumili ng ari-arian na may layunin ng panandaliang pag-upa.
- Permanente ng Lisensya: Ang mga lisensya ng AL ay karaniwang permanente na ngayon at hindi mawawalan ng bisa pagkatapos ng limang taon.
- Kakayahang ilipat: Ang mga pagpaparehistro at lisensya ng AL ay naililipat na ngayon.
- Mga Limitasyon sa Kapasidad: Ang maximum capacity para sa mga AL ay karaniwang 27 bisita.
- Paghihigpit sa Paggamit ng Residential: Ang mga bagong AL ay pinipigilan sa pag-okupa ng mga ari-arian na inupahan para sa mga layunin ng tirahan sa nakalipas na dalawang taon.
- Mga Sertipiko sa Konserbasyon at Enerhiya: Ang mga ari-arian ng AL ay dapat na opisyal na inuri bilang "medium" o mas mataas para sa konserbasyon (nakumpirma ng inspeksyon ng konseho) at may sertipiko ng enerhiya na may antas ng kahusayan sa enerhiya na D o mas mataas.
- Espesyal na Kontribusyon (CEAL): Ang kontrobersyal na espesyal na kontribusyon sa lokal na tirahan (CEAL) ay binawi ng bagong pamahalaan (mula Mayo 2024), ibig sabihin, hindi na kailangang bayaran ito ng mga may-ari ng AL.
Pagbubuwis para sa Mga May-ari ng Bahay Bakasyunan at Mga Panandaliang Renta
Iba't ibang buwis ang nalalapat sa mga ari-arian sa Portugal at ang pakikipag-ugnayan sa isang naaangkop na propesyonal ay magtitiyak ng pagsunod sa mga lokal na batas at regulasyon na maaaring iba sa hurisdiksyon na maaaring nakasanayan mo.
Ang buwis ay babayaran sa pagbili kung saan ang stamp duty at transfer tax ay parehong nalalapat at isang beses-off. Dalawang buwis ng munisipal na ari-arian ang maaaring ilapat pagkatapos noon na kinakailangang bayaran nang hindi bababa sa taun-taon.
Higit pa rito, ang anumang kita na nakuha mula sa mga ari-arian ng Portuges na inupahan ay bubuwisan sa Portugal – hindi alintana kung ikaw ay residente ng buwis sa Portugal. Higit pa rito, ang buwis ay depende sa kung kumikita ka sa iyong personal na kapasidad o sa pamamagitan ng isang kumpanya. Ang ilang mga gastos ay maaaring ibawas upang bawasan ang nabubuwisang kita na mananagot sa pagbubuwis.
Sa pagbebenta, maaaring mag-apply ang isang capital gain.
Ang iba pang impormasyon sa mga buwis na may kaugnayan sa ari-arian ay matatagpuan dito. Para sa pagmamana ng mga ari-arian, ang mga sumusunod artikulo maaaring magbigay ng higit pang impormasyon sa pagtrato sa buwis sa Portugal.
Panghuli, kung hindi ka residente sa Portugal, maaari kang mapasailalim sa pagbubuwis mula sa iyong ari-arian sa Portugal kung saan ikaw ay residente ng buwis, at maaaring naaangkop ang isang double taxation treaty (na maaaring magbigay-daan sa pag-iwas sa double taxation).
Iba pang mga pagsasaalang-alang na maaaring naaangkop at ang susi ay isang naaangkop na insurance cover (panahon, rental, iba pa), pati na rin ang isang maaasahang service provider para sa pangangalaga ng ari-arian upang matiyak na ang maintenance ay regular na isinasagawa (lalo na para sa ari-arian na inuupahan).
Makipag-ugnayan sa Dixcart Portugal para sa higit pang impormasyon (payo.portugal@dixcart.com).
Tandaan na hindi ito payo sa buwis.
