• Bireyler
  • Konut Emlak Kira Geliri: Kişinin vergi mükellefi olup olmamasına bakılmaksızın, konutlardan elde edilen net kira geliri için %25 sabit vergi oranı uygulanır. Ancak, uzun vadeli kira sözleşmeleri için indirimli vergi oranları mevcuttur:
    • 5 yıldan fazla ve 10 yıldan az: %15
    • 10'dan fazla ve 20'den az: %10
    • 20 yıldan fazla: %5
• Şirketler
  • Bir şirket aracılığıyla elde edilen net kira geliri, şirketin vergi ikametgah durumuna bağlı olarak farklı şekilde vergilendirilir.
    • Yerleşik Şirketler: Net kira geliri, Portekiz anakarasında %16 ile %20 arasında, Madeira'da bulunan mülkler için ise %11.9 ile %14.7 arasında değişen oranlarda vergilendirilmektedir.
    • Yerleşik Olmayan Şirketler: Net kira geliri %20 sabit oranda vergilendirilir.

Nitelikli giderler, gelir getirici faaliyetin bir parçası olması koşuluyla, ödenmesi gereken vergiye tabi geliri azaltmak için kullanılabilir.

Aşağıdaki oranlar, Portekiz'de mülk satın alma ve mülkiyeti sırasında hem bireysel hem de kurumsal alıcılar için geçerlidir (aksi belirtilmediği sürece):

• Gayrimenkul Alımına İlişkin Damga Vergisi
  • Portekiz'de gayrimenkul satın alımlarında damga vergisi alınmaktadır:
    • Puan: Damga vergisi oranı, satın alma fiyatı ile VPT (Vergilendirilebilir Emlak Değeri) arasındaki daha yüksek değerin %0.8'idir. VPT genellikle satın alma fiyatından düşük olduğundan, damga vergisi genellikle satın alma fiyatı üzerinden hesaplanır.
    • Ödeme ve Ödeme Zamanı: Damga vergisini ödemekten alıcı sorumludur önce Son senet imzalanır. Ödeme kanıtı notere sunulmalıdır.

• Emlak Transfer Vergisi: Damga vergisine ek olarak, Portekiz'de bir mülkün mülkiyeti değiştiğinde, IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) geçerlidir – yani:
  • Kim Ödüyor: IMT ödemesi alıcıya aittir.
    • Ödeme Ne Zaman Yapılır: Ödeme zamanı geldi önce Son mülk satış senedi imzalanır. Ödeme kanıtı, mülk değişimi sırasında notere sunulmalıdır.
    • Hesaplamanın Esası:IMT, gerçek satın alma bedeli veya gayrimenkulün vergiye tabi değerinin (VPT) yüksek olanı üzerinden hesaplanır.
    • Vergi oranı:IMT oranı temel olarak iki faktöre bağlıdır:
      • Mülkün amaçlanan kullanımı (örneğin, birincil ikametgah mı yoksa ikincil ev mi).
      • Satın alma işleminin ilk veya sonraki ev için olup olmadığı.
        • Faiz oranları %0 ile %6.5 arasında değişiyor (önceki dönemde azami faiz oranı %8 idi).
    • Gayrimenkul Şirketleri İçin Muafiyet: Ana faaliyet alanı gayrimenkul alım satımı olan şirketler, son iki yıl içinde başka gayrimenkuller sattıklarını ispatlamaları halinde IMT'den muaftır.

• Yıllık Belediye Emlak Vergisi (IMI)): İki yıllık belediye emlak vergisi geçerli olabilir - yani, IMI (Imposto Belediyesi sobre Imóveis) ve AIM ((IMI'ye ek olarak):
  • IMI (Yıllık Belediye Emlak Vergisi)
    • Kim Ödüyor: Bir önceki yılın 31 Aralık tarihi itibariyle taşınmaz sahibi.
    • Hesaplama Esası: Gayrimenkulün vergiye tabi değerine (VPT) göre.
    • Vergi oranı: VPT'nin %0.3'ünden %0.8'ine kadar değişir. Belirli oran, mülkün Portekiz vergi makamları tarafından kentsel veya kırsal olarak sınıflandırılmasına bağlıdır. Bu sınıflandırma, mülkün konumuna dayanmaktadır.
    • Özel durum: Portekiz vergi otoritesi tarafından kara listeye alınmış bir vergi bölgesinde bulunan sahipler (bireyler veya şirketler) %7.5'lik sabit bir IMI oranına tabidir.
  • AIMI (Ek Yıllık Belediye Emlak Vergisi)
    • Ne olduğunu: Yüksek vergi değerine (VPT) sahip gayrimenkuller için ek bir vergi.
    • Eşik: Kısmına uygulanır birikimli Tek mükellefe ait tüm konut ve inşaat parselleri için 600,000 Avro'yu aşan VPT.
    • Çiftler İçin Önemli Not: 600,000 € eşiği geçerlidir kişi başıBu nedenle, ortak mülkiyete sahip çiftler, 1.2 milyon avroyu (bireysel eşik değerinin iki katı) aşan mülkler için AIMI'ye tabidir.
    • Nasıl çalışır: AIMI, aşağıdakilere dayanarak hesaplanır: Genel Toplam VPT'nin herşey tek bir mülk değil, bir bireye ait mülkler. Birleştirilmiş VPT 600,000 €'yu aşarsa, aşan miktar AIMI'ye tabidir.
    • Vergi oranı: Sahibinin bekar bir birey, çift veya şirket olarak vergilendirilmesine bağlı olarak %0.4 ile %1.5 arasında değişmektedir.
    • Muafiyet: Yerel, uygun fiyatlı konaklama imkânı sağlamak gibi belirli faaliyetleri teşvik etmek amacıyla kullanılan mülkler AIMI'den muaftır.

Bireyler:

Portekiz'de mülk satışından elde edilen kârlar için sermaye kazancı vergisi uygulanır; ancak mülk 1989'dan önce satın alınmışsa geçerlidir. Vergi etkileri, ikamet eden veya ikamet etmeyen olmanıza, mülkün kullanımına ve satış gelirinin nasıl kullanıldığına bağlı olarak farklılık gösterir.

• Sermaye Kazançlarının Hesaplanması: Sermaye kazançları, satış fiyatı ile satın alma değeri arasındaki fark olarak hesaplanır. Satın alma değeri, enflasyon, belgelenen satın alma maliyetleri ve satıştan önceki 12 yıl içinde yapılan sermaye iyileştirmeleri için ayarlanabilir.
  • Vergi Mükellefleri
    • Sermaye kazancının %50'si vergiye tabidir.
    • Gayrimenkulün iki veya daha fazla yıl tutulması durumunda enflasyon indirimi uygulanabilir.
    • Vergilendirilebilir kazanç diğer yıllık gelirinize eklenir ve vergilendirilir. marjinal oranlar %14.5 ile %48 arasında değişmektedir.
    • Birincil İkamet Muafiyeti: Birincil ikametgahınızın satışından elde edilen kazançlar, tüm gelirler (herhangi bir ipotek düşüldükten sonra) Portekiz'de veya AB/AEA'da başka bir birincil ikametgaha yeniden yatırılırsa muaftır. Bu yeniden yatırım, satıştan önce (24 aylık bir pencere içinde) veya satıştan sonraki 36 ay içinde gerçekleşmelidir. Ayrıca, satın alma tarihinden itibaren 6 ay içinde yeni mülkte yaşamalısınız.
  • Vergi mükellefi olmayanlar
    • 1 Ocak 2023 tarihinden itibaren sermaye kazancının %50’si vergiye tabidir.
    • Uygulanacak vergi oranı, yerleşik olmayan kişinin dünya çapındaki gelirine bağlı olup, en fazla %48'e kadar artan oranlara tabidir.

Kurumsallar:

Yerleşik olmayan şirketler için sermaye kazancı vergisi oranı, mülkün konumuna bağlı olarak %14.7 veya %20'dir. Belirli kurumsal vergi oranları hakkında daha fazla bilgi için lütfen şuraya bakın: okuyun.

Portekiz'de veraset vergisi uygulanmasa da, yukarıda belirtilen diğer vergilerin yanı sıra veraset üzerinden damga vergisi alınmaktadır.

Damga vergisi açısından, miras veya hediyeler iki kategoriden birine girebilir - muaf olanlar ve %10'luk sabit oranlı vergiler. Anne, baba, çocuklar ve eşler gibi yakın akrabaların mirasçıları damga vergisinden muaftır. Diğer tüm miras ve hediyeler, %10'luk sabit damga vergisi oranında vergilendirilir.

Alıcı Portekiz'de yaşamasa bile, ilgili mülk için damga vergisi ödenir.

Miras veya bağışlar hakkında daha fazla bilgi için bkz. okuyun.

Portekiz, yerleşik olmayan bireylere mülk satışlarında vergi kredisi sunar. Portekiz ile bireyin vergi ikametgahı ülkesi arasında bir Çifte Vergilendirme Anlaşması (DTA) varsa, bu kredi çifte vergilendirmeyi önemli ölçüde azaltabilir veya ortadan kaldırabilir. Esasen, DTA, Portekiz'de ödenen herhangi bir verginin bireyin anavatanında ödenmesi gereken herhangi bir vergiye mahsup edilmesini sağlayarak, aynı gelir üzerinden iki kez vergilendirilmesini önler. Yalnızca iki vergi miktarı arasındaki fark varsa, daha yüksek vergi oranına sahip yargı alanına ödenir.

Okumak okuyun daha fazla bilgi için.

Portekiz vergi etkileri önemli olsa da, dikkate alınması gereken tek faktör bunlar değildir. İlgili DTA'nın özelliklerini incelemek ve bireyin vergi ikametgahı ülkesindeki yerel vergi yasalarını ve yönetmeliklerini anlamak çok önemlidir. Ayrıca, mülkün nasıl kullanıldığına (örneğin, kira geliri için) bağlı olarak, belirli lisanslar gerekebilir.

İngiltere'de ikamet edenler için örnek:

Portekiz'de bir mülk satan bir Birleşik Krallık sakini muhtemelen Birleşik Krallık'ta sermaye kazancı vergisi ödemekle yükümlü olacaktır. Ancak, Birleşik Krallık ile Portekiz arasındaki Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması, genellikle Portekiz'de ödenen herhangi bir sermaye kazancı vergisi için Birleşik Krallık vergilerine karşı bir kredi sağlar. Bu mekanizma, satış gelirlerinin çifte vergilendirilmesini önler.

Yatırımcılar arasında yaygın bir soru şudur: Portekiz'de mülk edinmenin en vergi açısından verimli yolu nedir? Cevap büyük ölçüde bireysel koşullara, yatırım hedeflerine ve mülkün amaçlanan kullanımına bağlıdır.

• Kişisel Mülkiyet (Portekiz vergi mükellefleri için): Birincil ikametgah satın alan ikamet edenler için, mülkü kendi adlarına tutmak, özellikle sermaye kazancı vergisi açısından (lütfen yukarıdaki Bir Mülkün Satışından Doğan Emlak Vergileri bölümündeki birincil ikametgah muafiyetine bakın) genellikle daha avantajlı olabilir.
• Kurumsal Yapılar: Kurumsal bir yapı cazip görünse de, artan idari maliyetler ve uyumluluk gereklilikleriyle birlikte gelir. Şirket içinde öz oluşturmak ve sürdürmek esastır. Ancak, kurumsal mülkiyet sınırlı sorumluluk ve gelişmiş varlık koruması gibi faydalar sunabilir; bu da özellikle daha yüksek finansal veya diğer risklere sahip yargı bölgelerindeki bireyler için paha biçilmez olabilir. Portekiz'in birkaç ülkeyle varlık koruma anlaşmaları vardır.

Anahtar Paket Servisi: Herkese uyan tek bir cevap yoktur. En uygun yapı, bireysel ihtiyaçların ve koşulların dikkatli bir şekilde değerlendirilmesine bağlıdır.