• Особи
  • Дохід від оренди житлової нерухомості: Фіксована ставка податку у розмірі 25% застосовується до чистого доходу від оренди житлової нерухомості, незалежно від того, чи є фізична особа податковим резидентом чи ні. Однак для довгострокових договорів оренди доступні знижені ставки податку:
    • Більше 5 і менше 10 років: 15%
    • Більше 10 і менше 20: 10%
    • Понад 20 років: 5%
• Компанії
  • Чистий дохід від оренди, отриманий через компанію, оподатковується по-різному залежно від статусу податкового резидента компанії.
    • Компанії-резиденти: Чистий дохід від оренди оподатковується за ставками від 16% до 20% на материковій частині Португалії та від 11.9% до 14.7% для нерухомості, розташованої на Мадейрі.
    • Компанії-нерезиденти: Чистий дохід від оренди оподатковується за єдиною ставкою 20%.

Кваліфікаційні витрати можуть бути використані для зменшення оподатковуваного прибутку, за умови, що він є частиною діяльності, що приносить прибуток.

Наступні ставки застосовуються як для фізичних осіб, так і для корпоративних покупців (якщо не вказано інше) під час купівлі та володіння нерухомістю в Португалії:

• Гербовий збір при купівлі майна
  • Гербовий збір стягується з купівлі нерухомості в Португалії:
    • оцінити: Ставка гербового збору становить 0.8% від вищої вартості між ціною покупки та VPT (оподатковуваною вартістю майна). Оскільки VPT зазвичай нижчий за ціну покупки, гербовий збір зазвичай розраховується на основі ціни покупки.
    • Оплата та коли платити: Покупець несе відповідальність за сплату гербового збору перед тим підписується остаточний акт. Підтвердження оплати необхідно надати нотаріусу.

• Податок на передачу майна: на додаток до гербового збору, коли нерухомість змінює власника в Португалії, податок на передачу, який називається IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) застосовується – а саме:
  • Хто платить: Відповідальність за оплату IMT несе покупець.
    • Коли платити: Термін оплати настав перед тим підписаний остаточний акт продажу майна. При обміні майна нотаріусу необхідно надати підтвердження оплати.
    • Основи розрахунку: IMT розраховується на основі фактичної ціни придбання або оподатковуваної вартості майна (VPT), ​​яка є більшою.
    • ставка податку: Швидкість IMT залежить головним чином від двох факторів:
      • Цільове використання майна (наприклад, основне місце проживання чи вторинний будинок).
      • Незалежно від того, чи купується перший чи наступний будинок.
        • Ставки коливаються від 0% до 6.5% (раніше максимальна ставка становила 8%).
    • Звільнення для майнових компаній: Компанії, основною діяльністю яких є купівля та продаж нерухомості, звільняються від IMT, якщо вони можуть продемонструвати, що продали іншу нерухомість протягом попередніх двох років.

• Щорічний податок на комунальну власність (IMI): Можуть застосовуватися два щорічні податки на муніципальну власність, а саме IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) і AIMI (Додатково або IMI):
  • IMI (щорічний податок на муніципальну власність)
    • Хто платить: Власник майна станом на 31 грудня минулого року.
    • Основа розрахунку: На основі оподатковуваної вартості майна (VPT).
    • Ставка податку: Коливається від 0.3% до 0.8% VPT. Конкретна ставка залежить від того, чи класифікується нерухомість португальськими податковими органами як міська чи сільська. Ця класифікація базується на місці розташування нерухомості.
    • Особливий випадок: Власники (фізичні особи чи компанії), розташовані в податковій юрисдикції, занесеній до чорного списку португальського податкового органу, підлягають фіксованій ставці IMI у розмірі 7.5%.
  • AIMI (додатковий щорічний податок на муніципальну власність)
    • Що це: Додатковий податок на майно з високою оподатковуваною вартістю (VPT).
    • поріг: Застосовується до частини кумулятивний VPT, що перевищує 600,000 XNUMX євро для всіх об’єктів житлової нерухомості та будівельних ділянок, що належать єдиному платнику податку.
    • Важлива примітка для пар: Застосовується поріг у 600,000 XNUMX євро на людину. Таким чином, подружжя, які мають спільне володіння, несуть відповідальність за AIMI на майно, що перевищує 1.2 мільйона євро (подвійний індивідуальний поріг).
    • Як це працює: AIMI розраховується на основі загальний ВПТ оф всі майно, що належить фізичній особі, а не лише окреме майно. Якщо сукупний VPT перевищує 600,000 XNUMX євро, сума перевищення підлягає AIMI.
    • Ставка податку: Коливається від 0.4% до 1.5% залежно від того, чи власник оподатковується як одна особа, пара чи компанія.
    • Виняток: Об’єкти нерухомості, які використовуються для просування певної діяльності, наприклад надання місцевого доступного житла, звільняються від AIMI.

Особи:

Податок на приріст капіталу застосовується до прибутку, отриманого від продажу нерухомості в Португалії, якщо тільки нерухомість не була придбана до 1989 року. Податкові наслідки відрізняються залежно від того, чи є ви резидентом чи нерезидентом, використання нерухомості та використання доходів від продажу.

• Розрахунок приросту капіталу: приріст капіталу розраховується як різниця між ціною продажу та вартістю придбання. Вартість придбання може бути скоригована з урахуванням інфляції, документально підтверджених витрат на придбання та будь-яких капітальних удосконалень, здійснених протягом 12 років, що передували продажу.
  • Податкові резиденти
    • 50% приросту капіталу оподатковується.
    • Інфляційні пільги можуть застосовуватися, якщо майно утримувалося два або більше років.
    • Оподатковуваний прибуток додається до вашого іншого річного доходу та оподатковується граничні ставки в діапазоні від 14.5% до 48%.
    • Звільнення від основного місця проживання: прибутки від продажу вашого основного місця проживання звільняються, якщо всі доходи (за вирахуванням будь-якої іпотеки) реінвестуються в інше основне місце проживання в Португалії чи ЄС/ЄЕЗ. Це повторне інвестування має відбутися або до продажу (протягом 24 місяців), або протягом 36 місяців після продажу. Ви також повинні жити в новому житлі протягом 6 місяців після покупки.
  • Неподаткові резиденти
    • З 1 січня 2023 року оподатковується 50% приросту капіталу.
    • Застосовна ставка податку залежить від світового доходу нерезидента та підлягає прогресивній ставці, що не перевищує 48%.

Корпорації:

Ставка податку на приріст капіталу для компаній-нерезидентів становить 14.7% або 20% залежно від місця розташування нерухомості. Для отримання додаткової інформації про конкретні ставки корпоративного податку див тут.

Хоча податок на спадщину не стягується в Португалії, гербовий збір стягується на спадщину поряд з іншими податками (вже згаданими вище).

Для цілей гербового збору спадщина або подарунки можуть потрапити в одну з двох категорій – ті, які звільняються, і ті, які оподатковуються за єдиною ставкою 10%. Звільняються від гербового збору спадщини близьких родичів, таких як батьки, діти та подружжя. Усі інші спадщини та подарунки оподатковуються за єдиною ставкою гербового збору у розмірі 10%.

Гербовий збір сплачується за відповідне майно, навіть якщо одержувач не проживає в Португалії.

Додаткову інформацію про спадщину чи дарування див тут.

Португалія пропонує податковий кредит на продаж нерухомості для фізичних осіб-нерезидентів. Якщо між Португалією та країною податкового резидентства особи існує угода про уникнення подвійного оподаткування (DTA), цей кредит може значно зменшити або усунути подвійне оподаткування. По суті, DTA гарантує, що будь-який податок, сплачений у Португалії, зараховується до будь-якого податку, який необхідно сплатити в країні проживання особи, запобігаючи подвійному оподаткуванню одного доходу. Лише різниця, якщо така є, між двома сумами податку підлягає сплаті до юрисдикції з вищою ставкою податку.

Читати тут для отримання додаткової інформації.

Хоча податкові наслідки для Португалії важливі, вони не єдиний фактор, який слід враховувати. Дуже важливо вивчити специфіку відповідного DTA та зрозуміти місцеві податкові закони та правила в країні податкового резидентства особи. Крім того, залежно від того, як використовується майно (наприклад, для доходу від оренди), можуть знадобитися спеціальні ліцензії.

Приклад для резидентів Великобританії:

Резидент Великобританії, який продає нерухомість у Португалії, швидше за все, буде зобов’язаний сплачувати податок на приріст капіталу у Великобританії. Проте ДТА між Великобританією та Португалією, як правило, дозволяє зараховувати податки Великобританії на будь-який податок на приріст капіталу, сплачений у Португалії. Цей механізм запобігає подвійному оподаткуванню виручки від продажу.

Поширене питання серед інвесторів: який найбільш ефективний з точки зору податків спосіб володіння нерухомістю в Португалії? Відповідь значною мірою залежить від індивідуальних обставин, інвестиційних цілей і цільового використання майна.

• Особиста власність (для податкових резидентів Португалії): Для резидентів, які купують основне місце проживання, володіння майном на своє особисте ім’я часто може бути більш вигідним, особливо щодо податку на приріст капіталу (будь ласка, зверніться до звільнення від основного місця проживання в розділі «Податки на нерухомість при продажу нерухомості» вище).
• Корпоративні структури: Хоча корпоративна структура може здатися привабливою, вона супроводжується підвищеними адміністративними витратами та вимогами дотримання. Встановлення та підтримка сутності всередині компанії має важливе значення. Однак корпоративна власність може запропонувати такі переваги, як обмежена відповідальність і посилений захист активів, що може бути неоціненним, особливо для осіб у юрисдикціях з вищими фінансовими чи іншими ризиками. Португалія має угоди про захист активів з кількома країнами.

Ключовий винос: Немає однозначної відповіді. Оптимальна структура залежить від ретельної оцінки індивідуальних потреб і обставин.