Sở hữu một ngôi nhà nghỉ dưỡng ở Bồ Đào Nha
Bồ Đào Nha, với những bãi biển vàng, nền văn hóa sôi động và khí hậu hấp dẫn, từ lâu đã là điểm đến hấp dẫn đối với người nước ngoài tìm kiếm một ngôi nhà nghỉ dưỡng mơ ước hoặc một khoản đầu tư cho thuê ngắn hạn sinh lời. Mặc dù sức hấp dẫn là không thể phủ nhận, nhưng việc quản lý các quy định phức tạp về sở hữu bất động sản và cho thuê khi không phải là cư dân địa phương đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về bối cảnh địa phương.
Bài viết này tóm tắt những khía cạnh thiết yếu của việc sở hữu một ngôi nhà nghỉ dưỡng – dù chỉ để sử dụng cá nhân hay cho thuê ngắn hạn.
Sự hấp dẫn của bất động sản Bồ Đào Nha
Người nước ngoài được hưởng các quyền tương tự như công dân Bồ Đào Nha khi mua và sở hữu bất động sản tại Bồ Đào Nha, không có hạn chế pháp lý nào dựa trên quốc tịch.
Thị trường cho thuê ngắn hạn
Đối với những người nước ngoài muốn tạo thu nhập từ nhà nghỉ dưỡng của họ, thị trường cho thuê ngắn hạn mang lại tiềm năng đáng kể như Alojamento LocalTuy nhiên, điều này đi kèm với các yêu cầu cấp phép và quy định cụ thể.
Có được một Alojamento Local (AL) Giấy phép:
Giấy phép AL là bắt buộc đối với các bất động sản được cho thuê ngắn hạn (ví dụ: qua Airbnb hoặc Booking.com). Quy trình này thường bao gồm:
- Đăng ký hoạt động kinh doanh: Bạn phải đăng ký hoạt động kinh doanh của mình với Cục Thuế Bồ Đào Nha (Cơ quan thuế và hải quan) và An sinh xã hội (An toàn xã hội), sử dụng mã CAE thích hợp (55201 hoặc 55204).
- Nộp Đăng ký AL cho Hội đồng địa phương: Giấy phép AL được cấp bởi Thành phố Câmara (tòa thị chính địa phương) về vị trí bất động sản. Bạn sẽ cần cung cấp các tài liệu như:
- Bản sao CMND/Hộ chiếu
- Tài liệu thuế tài sản (Caderneta Predial)
- Đăng ký hoạt động kinh doanh
- Giấy phép sử dụng (dành cho các tòa nhà xây sau năm 1951)
- Bản sao hợp đồng bảo hiểm AL của bạn
- Điều khoản trách nhiệm
- Bằng chứng bảo hiểm tài sản
- Tài liệu của chủ sở hữu/người quản lý
- Đại diện tài chính (dành cho người không cư trú): Nếu bạn không phải là cư dân, bạn sẽ cần một đại diện tài chính tại Bồ Đào Nha đã đăng ký IVA (VAT).
- Yêu cầu và Kiểm tra Tài sản: Cơ sở của bạn phải đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn cụ thể, bao gồm thiết bị phòng cháy chữa cháy (bình chữa cháy, chăn chữa cháy, đầu báo khói/carbon monoxide, đèn chiếu sáng khẩn cấp), bộ sơ cứu và thông tin khẩn cấp được hiển thị rõ ràng. Việc kiểm tra của Hội đồng Thành phố sẽ xác minh việc tuân thủ.
- Báo cáo của khách mời: Bạn phải đăng ký với AIMA (Cơ quan Hội nhập, Di trú và Tị nạn) để báo cáo khách. Việc này bao gồm việc cung cấp thông tin chi tiết của khách như tên, quốc tịch, ngày sinh, số giấy tờ và ngày nhận phòng/trả phòng.
- Sổ khiếu nại: Phải có sẵn sổ khiếu nại vật lý tại nơi lưu trú.
Những thay đổi quan trọng gần đây đối với Quy định AL (tính từ tháng 2024 năm XNUMX trở đi):
- Chính quyền thành phố: Các thành phố hiện có thẩm quyền lớn hơn trong việc quản lý việc phê duyệt AL và có thể xác định "khu vực cách ly" nơi giấy phép AL mới có thể bị hạn chế hoặc thậm chí bị cấm (ví dụ: một số khu vực trung tâm thành phố Lisbon và Porto). Điều quan trọng là phải kiểm tra với chính quyền địa phương. Thành phố Câmara trước khi mua bất động sản với mục đích cho thuê ngắn hạn.
- Tính vĩnh viễn của giấy phép: Giấy phép AL hiện nay thường có giá trị vĩnh viễn và không hết hạn sau năm năm.
- Khả năng chuyển nhượng: Đăng ký và giấy phép AL hiện có thể chuyển nhượng được.
- Giới hạn sức chứa: Sức chứa tối đa của AL thường là 27 khách.
- Hạn chế sử dụng nhà ở: Những người AL mới không được phép chiếm giữ những bất động sản đã được cho thuê với mục đích cư trú trong vòng hai năm qua.
- Chứng chỉ bảo tồn và năng lượng: Các bất động sản AL phải được phân loại chính thức là “trung bình” hoặc cao hơn về bảo tồn (xác nhận thông qua cuộc kiểm tra của hội đồng) và có chứng chỉ năng lượng với mức hiệu quả năng lượng là D hoặc cao hơn.
- Đóng góp đặc biệt (CEAL): Khoản đóng góp đặc biệt gây tranh cãi cho chỗ ở tại địa phương (CEAL) đã bị chính phủ mới bãi bỏ (kể từ tháng 2024 năm XNUMX), nghĩa là chủ sở hữu AL không còn phải trả khoản này nữa.
Thuế đối với chủ nhà nghỉ dưỡng và cho thuê ngắn hạn
Có nhiều loại thuế khác nhau áp dụng cho bất động sản ở Bồ Đào Nha và việc hợp tác với một chuyên gia phù hợp sẽ đảm bảo tuân thủ luật pháp và quy định địa phương có thể khác với khu vực pháp lý mà bạn thường đến.
Thuế phải nộp khi mua, trong đó thuế tem và thuế chuyển nhượng đều được áp dụng một lần. Hai loại thuế tài sản đô thị có thể được áp dụng sau đó, và phải được nộp ít nhất hàng năm.
Hơn nữa, bất kỳ khoản thu nhập nào từ bất động sản cho thuê tại Bồ Đào Nha đều sẽ bị đánh thuế tại Bồ Đào Nha - bất kể bạn có phải là cư dân chịu thuế tại Bồ Đào Nha hay không. Hơn nữa, mức thuế sẽ phụ thuộc vào việc bạn kiếm được thu nhập đó với tư cách cá nhân hay thông qua một công ty. Một số khoản chi phí nhất định có thể được khấu trừ để giảm thu nhập chịu thuế phải chịu thuế.
Khi bán, có thể áp dụng thuế lãi vốn.
Để đọc thêm về hậu quả về thuế được đề cập ở trên, vui lòng xem phần sau liên kết này để thảo luận chi tiết hơn về mức thuế suất và cách xử lý có thể áp dụng. Đối với việc thừa kế tài sản, những điều sau đây bài viết có thể cung cấp thêm thông tin về chế độ thuế ở Bồ Đào Nha.
Cuối cùng, nếu bạn không cư trú tại Bồ Đào Nha, bạn có thể phải chịu thuế đối với tài sản của mình tại Bồ Đào Nha nơi bạn cư trú để nộp thuế và hiệp định tránh đánh thuế hai lần có thể được áp dụng (cho phép tránh đánh thuế hai lần).
Những cân nhắc khác có thể áp dụng và quan trọng là phải có bảo hiểm phù hợp (thời tiết, tiền thuê, các vấn đề khác) cũng như nhà cung cấp dịch vụ đáng tin cậy để bảo trì tài sản nhằm đảm bảo việc bảo trì được thực hiện thường xuyên (đặc biệt đối với tài sản cho thuê).
Hãy liên hệ với Dixcart Bồ Đào Nha để biết thêm thông tin (tư vấn.portugal@dixcart.com).
Xin lưu ý đây không phải là lời khuyên về thuế.
