• Cá nhân
  • Thu nhập cho thuê nhà ở: Thuế suất cố định 25% áp dụng cho thu nhập cho thuê ròng từ bất động sản nhà ở, bất kể cá nhân đó có phải là cư dân nộp thuế hay không. Tuy nhiên, có thể áp dụng mức thuế suất thấp hơn cho các hợp đồng cho thuê dài hạn:
    • Trên 5 năm và dưới 10 năm: 15%
    • Trên 10 và dưới 20: 10%
    • Trên 20 năm: 5%
• Các công ty
  • Thu nhập cho thuê ròng kiếm được thông qua một công ty sẽ được đánh thuế khác nhau tùy thuộc vào tình trạng cư trú về thuế của công ty.
    • Công ty thường trú:Thu nhập cho thuê ròng phải chịu mức thuế từ 16% đến 20% ở đất liền Bồ Đào Nha và từ 11.9% đến 14.7% đối với bất động sản ở Madeira.
    • Các công ty không thường trú:Thu nhập cho thuê ròng được đánh thuế ở mức cố định là 20%.

Các chi phí hợp lệ có thể được sử dụng để giảm thu nhập chịu thuế - miễn là nó là một phần của hoạt động tạo ra thu nhập.

Các mức giá sau đây áp dụng cho cả người mua cá nhân và doanh nghiệp (trừ khi có quy định khác) khi mua và sở hữu bất động sản tại Bồ Đào Nha:

• Đóng dấu nghĩa vụ khi mua tài sản
  • Thuế tem được đánh vào việc mua bất động sản ở Bồ Đào Nha:
    • Tỷ lệ: Tỷ lệ thuế tem là 0.8% của giá trị cao hơn giữa giá mua và VPT (Giá trị tài sản chịu thuế). Vì VPT thường thấp hơn giá mua nên thuế tem thường được tính trên giá mua.
    • Thanh toán và thời điểm thanh toán: Người mua có trách nhiệm trả thuế tem trước văn bản cuối cùng được ký kết. Bằng chứng thanh toán phải được cung cấp cho công chứng viên.

• Thuế chuyển nhượng tài sản:Ngoài thuế tem, khi một bất động sản thay đổi quyền sở hữu ở Bồ Đào Nha, một loại thuế chuyển nhượng được gọi là IMT (Imposto City sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) áp dụng – cụ thể là:
  • Ai trả tiền: Người mua có trách nhiệm thanh toán IMT.
    • Khi nào phải thanh toán: Đã đến hạn thanh toán trước hợp đồng mua bán tài sản cuối cùng được ký kết. Bằng chứng thanh toán phải được trình cho công chứng viên trong quá trình trao đổi tài sản.
    • Cơ sở tính toán:IMT được tính theo giá mua thực tế cao hơn hoặc giá trị chịu thuế của bất động sản (VPT).
    • thuế suất:Tỷ lệ IMT chủ yếu phụ thuộc vào hai yếu tố:
      • Mục đích sử dụng của bất động sản (ví dụ: nơi cư trú chính so với nhà ở thứ hai).
      • Cho dù việc mua nhà là lần đầu tiên hay lần tiếp theo.
        • Mức thuế suất dao động từ 0% đến 6.5% (trước đây mức thuế suất tối đa là 8%).
    • Miễn trừ cho Công ty Bất động sản: Các công ty có hoạt động kinh doanh chính là mua và bán bất động sản sẽ được miễn IMT nếu họ có thể chứng minh rằng họ đã bán các bất động sản khác trong vòng hai năm trước đó.

• Thuế tài sản đô thị hàng năm (IMI)): Có thể áp dụng hai loại thuế tài sản đô thị hàng năm – cụ thể là IMI (Imposto Thành phố tỉnh táo Imóveis) và AIMI ((Thêm vào IMI):
  • IMI (Thuế tài sản đô thị hàng năm)
    • Ai trả tiền: Chủ sở hữu bất động sản tính đến ngày 31 tháng XNUMX của năm trước.
    • Cơ sở tính toán: Dựa trên giá trị chịu thuế của tài sản (VPT).
    • Thuế suất: Trong khoảng từ 0.3% đến 0.8% của VPT. Mức thuế cụ thể phụ thuộc vào việc bất động sản được cơ quan thuế Bồ Đào Nha phân loại là đô thị hay nông thôn. Phân loại này dựa trên vị trí của bất động sản.
    • Trương hợp đặc biệt: Chủ sở hữu (cá nhân hoặc công ty) ở khu vực pháp lý thuế nằm trong danh sách đen của cơ quan thuế Bồ Đào Nha phải chịu mức thuế IMI cố định là 7.5%.
  • AIMI (Thuế tài sản đô thị hàng năm bổ sung)
    • Những gì nó là: Thuế bổ sung đối với bất động sản có giá trị chịu thuế cao (VPT).
    • ngưỡng: Áp dụng cho phần của tích lũy VPT vượt quá 600,000 euro đối với tất cả các bất động sản nhà ở và lô đất xây dựng do một người nộp thuế sở hữu.
    • Lưu ý quan trọng cho các cặp đôi: Ngưỡng €600,000 được áp dụng mỗi người. Do đó, các cặp đôi sở hữu chung phải chịu trách nhiệm về AIMI đối với các bất động sản vượt quá 1.2 triệu euro (gấp đôi ngưỡng của cá nhân).
    • Phương thức hoạt động: AIMI được tính toán dựa trên Tổng số VPT của tất cả các tài sản do một cá nhân sở hữu, không chỉ là một tài sản duy nhất. Nếu tổng VPT vượt quá 600,000 €, số tiền vượt quá sẽ phải chịu AIMI.
    • Thuế suất: Thay đổi từ 0.4% đến 1.5%, tùy thuộc vào việc chủ sở hữu bị đánh thuế với tư cách là một cá nhân, một cặp vợ chồng hay một công ty.
    • Miễn trừ: Các bất động sản được sử dụng để thúc đẩy các hoạt động cụ thể, chẳng hạn như cung cấp chỗ ở giá cả phải chăng tại địa phương, được miễn theo AIMI.

Cá nhân:

Thuế thu nhập từ vốn áp dụng cho lợi nhuận thu được từ việc bán bất động sản tại Bồ Đào Nha, trừ khi bất động sản đó được mua trước năm 1989. Mức thuế áp dụng khác nhau tùy thuộc vào việc bạn là thường trú nhân hay không, cách sử dụng bất động sản và cách sử dụng số tiền bán được.

• Tính toán thu nhập từ vốn: Lợi nhuận vốn được tính là chênh lệch giữa giá bán và giá trị mua lại. Giá trị mua lại có thể được điều chỉnh theo lạm phát, chi phí mua lại được ghi nhận và bất kỳ cải thiện vốn nào được thực hiện trong vòng 12 năm trước khi bán.
  • Cư dân nộp thuế
    • 50% thu nhập từ vốn phải chịu thuế.
    • Có thể áp dụng biện pháp giảm lạm phát nếu bất động sản được nắm giữ trong hai năm trở lên.
    • Lợi nhuận chịu thuế được cộng vào thu nhập hàng năm khác của bạn và được đánh thuế ở mức tỷ lệ biên từ 14.5% đến 48%.
    • Miễn thuế nơi cư trú chính: Lợi nhuận từ việc bán nơi cư trú chính của bạn được miễn thuế nếu toàn bộ số tiền thu được (trừ bất kỳ khoản thế chấp nào) được tái đầu tư vào nơi cư trú chính khác ở Bồ Đào Nha hoặc EU/EEA. Việc tái đầu tư này phải diễn ra trước khi bán (trong vòng 24 tháng) hoặc trong vòng 36 tháng sau khi bán. Bạn cũng phải sống tại bất động sản mới trong vòng 6 tháng kể từ ngày mua.
  • Cư dân không phải nộp thuế
    • Kể từ ngày 1 tháng 2023 năm 50, XNUMX% thu nhập từ vốn phải chịu thuế.
    • Tỷ lệ thuế áp dụng phụ thuộc vào thu nhập toàn cầu của người không cư trú và tuân theo tỷ lệ lũy tiến, lên đến tối đa 48%.

Các công ty:

Tỷ lệ thuế thu nhập từ vốn đối với các công ty không thường trú là 14.7% hoặc 20%, tùy thuộc vào vị trí của bất động sản. Để biết thêm chi tiết về các mức thuế doanh nghiệp cụ thể, vui lòng tham khảo đây.

Mặc dù thuế thừa kế không được áp dụng ở Bồ Đào Nha, nhưng thuế tem vẫn được áp dụng khi thừa kế cùng với các loại thuế khác (đã đề cập ở trên).

Đối với mục đích thuế tem, thừa kế hoặc quà tặng có thể thuộc một trong hai loại - những loại được miễn và những loại bị đánh thuế ở mức cố định là 10%. Các tài sản thừa kế của những người thân ruột thịt, chẳng hạn như cha mẹ, con cái và vợ chồng, được miễn thuế. Tất cả các khoản thừa kế và quà tặng khác đều bị đánh thuế theo thuế suất 10%.

Thuế tem phải trả cho tài sản tương ứng, ngay cả khi người nhận không sống ở Bồ Đào Nha.

Để biết thêm thông tin về thừa kế hoặc quà tặng, hãy xem đây.

Bồ Đào Nha cung cấp khoản tín dụng thuế đối với việc bán bất động sản cho các cá nhân không thường trú. Nếu có Hiệp định tránh đánh thuế hai lần (DTA) giữa Bồ Đào Nha và quốc gia cư trú thuế của cá nhân, khoản tín dụng này có thể giảm đáng kể hoặc loại bỏ tình trạng đánh thuế hai lần. Về cơ bản, DTA đảm bảo rằng bất kỳ khoản thuế nào được trả ở Bồ Đào Nha đều được khấu trừ vào bất kỳ khoản thuế nào phải nộp ở quốc gia quê nhà của cá nhân, ngăn không cho họ bị đánh thuế hai lần đối với cùng một khoản thu nhập. Chỉ có khoản chênh lệch, nếu có, giữa hai số tiền thuế phải trả cho khu vực pháp lý có mức thuế cao hơn.

Đọc đây để biết thêm thông tin chi tiết.

Mặc dù các tác động về thuế của Bồ Đào Nha là quan trọng, nhưng chúng không phải là yếu tố duy nhất cần xem xét. Điều quan trọng là phải xem xét các chi tiết cụ thể của DTA có liên quan và hiểu các luật và quy định thuế địa phương tại quốc gia cư trú về thuế của cá nhân. Hơn nữa, tùy thuộc vào cách sử dụng bất động sản (ví dụ: cho thu nhập cho thuê), có thể cần phải có các giấy phép cụ thể.

Ví dụ dành cho cư dân Vương quốc Anh:

Một cư dân Vương quốc Anh bán bất động sản tại Bồ Đào Nha có khả năng phải chịu thuế thu nhập từ vốn tại Vương quốc Anh. Tuy nhiên, DTA giữa Vương quốc Anh và Bồ Đào Nha thường cho phép khấu trừ vào thuế Vương quốc Anh đối với bất kỳ khoản thuế thu nhập từ vốn nào đã trả tại Bồ Đào Nha. Cơ chế này ngăn ngừa việc đánh thuế hai lần đối với số tiền thu được từ việc bán.

Một câu hỏi phổ biến giữa các nhà đầu tư là: cách hiệu quả nhất về thuế để nắm giữ bất động sản ở Bồ Đào Nha là gì? Câu trả lời phụ thuộc rất nhiều vào hoàn cảnh cá nhân, mục tiêu đầu tư và mục đích sử dụng bất động sản.

• Quyền sở hữu cá nhân (dành cho cư dân nộp thuế của Bồ Đào Nha): Đối với cư dân mua nhà ở chính, việc đứng tên bất động sản dưới tên cá nhân thường có lợi hơn, đặc biệt là về thuế thu nhập từ vốn (vui lòng tham khảo miễn trừ nhà ở chính theo phần Thuế tài sản khi bán bất động sản ở trên).
• Cấu trúc doanh nghiệp: Mặc dù cấu trúc công ty có vẻ hấp dẫn, nhưng nó đi kèm với chi phí hành chính và yêu cầu tuân thủ tăng lên. Việc thiết lập và duy trì bản chất trong công ty là điều cần thiết. Tuy nhiên, quyền sở hữu công ty có thể mang lại những lợi ích như trách nhiệm hữu hạn và bảo vệ tài sản được tăng cường, có thể vô giá, đặc biệt là đối với các cá nhân ở các khu vực pháp lý có rủi ro tài chính hoặc rủi ro khác cao hơn. Bồ Đào Nha có các thỏa thuận bảo vệ tài sản với một số quốc gia.

Chìa khóa chính: Không có câu trả lời nào phù hợp với tất cả mọi người. Cấu trúc tối ưu phụ thuộc vào việc đánh giá cẩn thận nhu cầu và hoàn cảnh của từng cá nhân.