Razmišljate o stambenom ili poslovnom preseljenju u Veliku Britaniju? Pročitajte naš praktični vodič za stambenu i komercijalnu nekretninu u Velikoj Britaniji
Mogu li stranci kupiti nekretninu u UK?
Da. Ništa ne sprečava fizičkog ili pravnog lica nerezidenta u Ujedinjenom Kraljevstvu da kupi imovinu u Ujedinjenom Kraljevstvu (iako će pojedinac morati da ima 18 godina ili više da bi posjedovao zakonsko vlasništvo nad imovinom, a inozemni korporativni entitet mora prije stjecanja kvalifikovane imovine prvo biti registrirano u Companies House u skladu sa Zakonom o privrednom kriminalu (transparentnost i provedba) iz 2022.).
Osim gore navedenog, u Škotskoj i Sjevernoj Irskoj primjenjuju se različiti zakoni za razliku od imovine u Engleskoj i Walesu. U nastavku ćemo se fokusirati na nekretnine koje se nalaze u Engleskoj i Walesu. Ako namjeravate kupiti nekretninu u Škotskoj ili Sjevernoj Irskoj, potražite nezavisan savjet od stručnjaka za ta područja.
Smjernice u nastavku su fokusirane na imovinu koja se nalazi u Engleskoj i Walesu.
Kako započeti pretragu nekretnina?
Postoji veliki broj internet pretraživača nekretnina. Tradicionalno su agencije ili specijalizirane za komercijalne ili stambene nekretnine, ali ne oboje. Počnite s tražilicom da biste usporedili nekretnine u odabranom gradu ili drugoj lokaciji i stupite u kontakt s lokalnim agentom koji oglašava nekretninu kako biste dogovorili pregled. Uobičajeno je pregovaranje o cijeni ispod oglašene cijene.
Zašto je važno pogledati nekretninu?
Jednom kada pronađete nekretninu, važno je da je vidite, izvršite uobičajene pretrage pred ugovorom (advokat za imovinu ili registrovani prevoznik će vam moći pomoći) ili zamolite geodeta da je pogleda.
Princip emptor prepreke („neka se kupac čuva“) primjenjuje se prema običajnom pravu. Samo kupac je odgovoran za provjeru nekretnine. Kupovina bez pregleda ili ankete će u većini slučajeva biti na cjelokupnom riziku kupca. Prodavci obično neće dati garancije ili obeštećenja u pogledu prikladnosti imovine.
Kako finansirate kupovinu?
Agent za nekretnine i svi profesionalci uključeni u prodaju će biti zainteresirani da znaju kako namjeravate financirati kupovinu. Ovo bi moglo biti gotovinom, ali većina imovine kupljene u Engleskoj i Walesu je putem hipoteke/imovinskog zajma. Ne postoje ograničenja za strance koji osiguravaju hipoteku u Velikoj Britaniji kako bi pomogli u financiranju kupovine, iako možete naići na strože zahtjeve, obavezu plaćanja većeg depozita i veće kamatne stope.
Koju vrstu pravne „nekretnine“ na nekretnini namjeravate kupiti?
Općenito, imovina se prodaje ili s pravom vlasništva (posjedujete ga u potpunosti) ili vlasništvom pod zakup (koji potiče iz slobodne svojine koju posjedujete nekoliko godina) – oboje su posjedi na zemljištu. Brojni drugi pravni interesi i beneficirani interesi također postoje, ali oni ovdje nisu obuhvaćeni.
Zemljišna knjiga Njegovog Veličanstva drži registar svih pravnih prava. Ako vaša ponuda bude prihvaćena, vaš pravni savjetnik će pregledati relevantni registar pravnog vlasništva za tu nekretninu kako bi vidio da li se nekretnina koju kupujete prodaje podložno bilo kakvim teretima. Predugovorni upiti će se također obično postavljati prodavatelju kako bi se osiguralo da nema preovlađujućih interesa treće strane u nekretnini koji možda nisu bili očigledni iz vaše posjete lokaciji.
Ako više od jednog kupca želi posjedovati nekretninu, kako će se ta imovina držati?
Pravno vlasništvo nad imovinom mogu imati najviše četiri zakonska vlasnika.
Mogu postojati poreske prednosti ili nedostaci u vezi sa načinom na koji odlučite da držite imovinu kao zakoniti vlasnik i da li to čine pojedinci ili korporativni entiteti ili kombinacija oboje. Važno je uzeti nezavisni porezni savjet u ranoj fazi.
Kada je imovina namijenjena za posjedovanje suvlasnika, razmotrite da li pravni naslov treba da imaju suvlasnici kao "zajednički zakupci" (pravomoćno vlasništvo svakog prijelaza smrti na druge suvlasnike) ili kao " zajednički zakupci” (pravomoćni udio u vlasništvu, prelazi na smrt na njihovu imovinu ili se njime postupa po njihovoj volji).
Šta se dalje dešava?
Pronašli ste nekretninu i vaša ponuđena cijena je prihvaćena i odlučili ste ko će imati zakonsko vlasništvo nad nekretninom. Šta se dalje događa?
Morat ćete uputiti advokata ili posrednika da izvrši relevantnu dužnu analizu, pokrene upite, izvrši uobičajene pretrage prije sklapanja ugovora i savjetuje vas o potencijalnoj poreznoj obavezi. Moraćete da prođete uobičajenu proveru „upoznaj svog klijenta“ pre nego što pravni posao počne, tako da budite spremni da pronađete relevantne dokumente potrebne za uobičajeno pranje novca i druge provere.
Prilikom kupovine slobodnog ili zakupnog vlasništva koje je podložno premiji, ugovor se obično sastavlja i pregovara između strana. Nakon što je dogovoreno, ugovor se „razmjenjuje“ u kojem trenutku se plaća depozit advokatu prodavca (obično oko 5 do 10% kupovne cijene). Kada je ugovor razmijenjen, obje strane su obavezne da izvrše ugovor (prodaju i kupuju) u skladu sa uslovima ugovora. „Završetak“ transakcije se dešava na datum koji je naveden u ugovoru i obično je mesec dana kasnije, ali može biti i ranije ili mnogo kasnije, u zavisnosti od toga da li je ugovor podložan uslovima koji su ispunjeni.
Po završetku prijenosa imovine u slobodnom vlasništvu ili dugog zakupa, ostatak kupoprodajne cijene će postati plativ. Za nove kratke zakupe komercijalnih i stambenih nekretnina, nakon što novi zakup istekne, stvar je završena i stanodavac će novom zakupcu poslati račun za najam, troškove usluga i osiguranje prema uslovima zakupa.
Advokat kupaca/zakupaca će morati podnijeti zahtjev Zemljišnoj knjizi Njegovog Veličanstva za registraciju prijenosa/novog zakupa. Pravni naziv neće preći dok se registracija ne završi.
Koje poreze treba uzeti u obzir prilikom preuzimanja vlasničkog ili slobodnog vlasništva?
Porezni tretman posjedovanja slobodnog ili zakupnog posjeda u Ujedinjenom Kraljevstvu uvelike će ovisiti o tome zašto pojedinac ili korporativni entitet drži imovinu. Kupac može kupiti ili iznajmiti nekretninu za stanovanje, zauzeti prostorije za obavljanje vlastite trgovine, posjedovati za razvoj kako bi ostvario prihod od zakupa ili kupiti kao investiciju za razvoj i prodaju radi profita. U svakoj fazi primjenjuju se različiti porezi tako da je važno rano razgovarati sa poreznim stručnjakom, ovisno o tome koje planove imate za nekretninu.
Jedan porez koji se plaća u roku od 14 dana od završetka zakupa ili prijenosa imovine u Engleskoj (osim ako se primjenjuje jedno od ograničenih olakšica ili izuzeća) je porez na državnu pristojbu (SDLT).
Za stambene nekretnine pogledajte sljedeće cijene u nastavku. Međutim, nadoplata od dodatnih 3% se plaća na vrhu ako kupac već posjeduje nekretninu na drugom mjestu:
| Premija za imovinu ili zakup ili vrijednost prijenosa | SDLT stopa |
| Do £ 250,000 | nula |
| Sljedećih £675,000 (dio od £250,001 do £925,000) | 5% |
| Sljedećih £575,000 (dio od £925,001 do £1.5 miliona) | 10% |
| Preostali iznos (dio iznad 1.5 miliona funti) | 12% |
Kada kupujete novu zakupnu nekretninu, svaka premija će biti podložna porezu prema gore navedenom. Međutim, ako je ukupna zakupnina tokom trajanja zakupa (poznata kao 'neto sadašnja vrijednost') veća od SDLT praga (trenutno 250,000 £), platit ćete SDLT po 1% na dio iznad 250,000 £. Ovo se ne odnosi na postojeće ('dodijeljene') zakupe.
Ako niste prisutni u UK najmanje 183 dana (6 mjeseci) tokom 12 mjeseci prije kupovine, za potrebe SDLT-a niste 'rezident UK-a'. Obično ćete platiti doplatu od 2% ako kupujete stambenu nekretninu u Engleskoj ili Sjevernoj Irskoj. Za više informacija o tome, pročitajte naš članak: Kupci u inostranstvu razmišljaju o kupovini stambene nekretnine u Engleskoj ili Sjevernoj Irskoj 2021.?
Na komercijalnoj ili mješovitoj namjeni, platit ćete SDLT na rastuće dijelove cijene nekretnine kada platite £150,000 ili više. Za besplatni prijenos komercijalnog zemljišta, platit ćete SDLT po sljedećim cijenama:
| Premija za imovinu ili zakup ili vrijednost prijenosa | SDLT stopa |
| Do £ 150,000 | nula |
| Sljedećih £100,000 (dio od £150,001 do £250,000) | 2% |
| Preostali iznos (dio iznad £250,000) | 5% |
Kada kupujete novu nestambenu ili mješovitu namjenu zakupninu, plaćate SDLT i na kupoprodajnu cijenu zakupa i kupoprodajnu cijenu zakupa i na vrijednost godišnje zakupnine koju plaćate („neto sadašnja vrijednost“). Oni se izračunavaju odvojeno, a zatim sabiraju. Primjenjuju se i gore navedene doplate.
Vaš poreski stručnjak ili advokat će moći da izračuna vašu SDLT obavezu prema stopama koje važe u trenutku vaše kupovine ili zakupa.
Ostali korisni linkovi:
- https://www.gov.uk/government/publications/how-to-buy-a-home/how-to-buy
- https://www.gov.uk/government/publications/how-to-lease/how-to-lease
- https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates
- https://www.dixcartuk.com/five-years-have-passed-since-the-uk-government-set-out-its-intention-to-create-a-public-register-of-the-beneficial-ownership-of-overseas-entities-uk-assets-progress/
- https://www.dixcartuk.com/register-of-overseas-entities-a-comprehensive-guide-to-the-new-registration-requirements-for-overseas-owners-of-uk-property/
- https://www.dixcartuk.com/pre-arrival-uk-tax-planning-for-non-uk-domiciled-individuals/
Za više informacija ili smjernica o tome kako kupiti nekretninu, strukturirati svoje poslovanje radi uštede poreza, poreznih razmatranja u Ujedinjenom Kraljevstvu, uključivanja izvan Ujedinjenog Kraljevstva, poslovne imigracije ili bilo kojeg drugog aspekta preseljenja ili ulaganja u UK, kontaktirajte nas na savjet.uk@dixcart.com.
