Razmišljate o stambenom ili poslovnom preseljenju u UK? Pročitajte naš Praktični vodič za stambene i poslovne nekretnine u Ujedinjenom Kraljevstvu
Mogu li stranci kupiti nekretninu u Ujedinjenom Kraljevstvu?
Da. Ništa ne sprječava pojedinca ili korporativno tijelo koje nije rezident UK-a da kupi nekretninu u UK-u (iako će pojedinac morati imati 18 godina ili više kako bi posjedovao zakonsko vlasništvo nad nekretninom, a inozemni pravni subjekt mora prije stjecanja kvalificirajuće nekretnine prvo biti registriran u Companies House u skladu sa Zakonom o gospodarskom kriminalu (transparentnost i provedba) iz 2022.).
Osim gore navedenog, u Škotskoj i Sjevernoj Irskoj vrijede različiti zakoni za razliku od imovine u Engleskoj i Walesu. U nastavku ćemo se usredotočiti na imovinu koja se nalazi u Engleskoj i Walesu. Ako namjeravate kupiti nekretninu u Škotskoj ili Sjevernoj Irskoj, molimo potražite neovisni savjet od stručnjaka za ta područja.
Smjernice u nastavku usmjerene su na imovinu koja se nalazi u Engleskoj i Walesu.
Kako započeti pretragu nekretnine?
Postoji veliki broj online tražilica nekretnina. Tradicionalno su agencije specijalizirane za komercijalne ili stambene nekretnine, ali ne oboje. Započnite s tražilicom kako biste usporedili nekretnine u odabranom gradu ili drugoj lokaciji i stupite u kontakt s lokalnim agentom koji oglašava nekretninu kako biste dogovorili razgledavanje. Uobičajeno je pregovaranje o cijeni nižoj od oglašene.
Zašto je važno pogledati nekretninu?
Nakon što pronađete nekretninu, važno je da je vidite, izvršite uobičajene pretrage prije ugovora (odvjetnik za nekretnine ili registrirani prijenosnik moći će vam pomoći) ili zamolite geodeta da je pregleda.
Načelo caveat emptor ("neka se kupac čuva") primjenjuje se prema običajnom pravu. Kupac je sam odgovoran za provjeru nekretnine. Kupnja bez pregledavanja ili istraživanja u većini slučajeva bit će na cjelokupni rizik kupca. Prodavatelji obično ne daju jamstva ili obeštećenja u pogledu prikladnosti nekretnine.
Kako financirate kupnju?
Agenta za nekretnine i sve profesionalce uključene u prodaju zanimat će kako namjeravate financirati kupnju. To može biti gotovinom, ali većina nekretnina kupljenih u Engleskoj i Walesu je putem hipoteke/zajma za nekretnine. Ne postoje ograničenja za strance koji osiguravaju hipoteku u Ujedinjenom Kraljevstvu za pomoć pri financiranju kupnje, iako biste mogli naići na strože zahtjeve, obvezu plaćanja većeg depozita i više kamate.
Koju vrstu pravnog "imanja" na nekretnini namjeravate kupiti?
Općenito, imovina se prodaje ili s pravom vlasništva (posjedujete je u potpunosti) ili s pravom vlasništva (prenosi se iz vlasništva u slobodnom vlasništvu koje posjedujete nekoliko godina) – oboje su posjedi na zemljištu. Postoji i niz drugih pravnih interesa i korisnih interesa, ali oni ovdje nisu obuhvaćeni.
Zemljišni registar Njegovog Veličanstva sadrži registar svih pravnih naslova. Ako je vaša ponuđena cijena prihvaćena, vaš pravni savjetnik će pregledati relevantni registar pravnog vlasništva za tu nekretninu kako bi vidio da li se nekretnina koju kupujete prodaje podložna bilo kakvim teretima. Predugovorni upiti će također biti postavljeni kod prodavatelja kako bi se osiguralo da nema prevladavajućih interesa trećih strana u nekretnini koji možda nisu bili očiti iz vašeg posjeta mjestu.
Ako više od jednog kupca želi posjedovati nekretninu, kako će se ta nekretnina držati?
Zakonski naslov na nekretninu mogu imati do četiri zakonska vlasnika.
Mogu postojati porezne prednosti ili nedostaci u tome kako odlučite držati imovinu kao zakoniti vlasnik i jesu li to pojedinci ili pravne osobe ili kombinacija oba. Važno je u ranoj fazi uzeti neovisni porezni savjet.
Ako je namjera da nekretninu drže suvlasnici, razmislite trebaju li pravni naslov držati suvlasnici kao "zajednički stanari" (stvarno vlasništvo svakog od njih prelazi na druge suvlasnike nakon smrti) ili kao " stanari u zajedničkom vlasništvu” (korisnički udio u vlasništvu, prenosi se nakon smrti na njihovu ostavštinu ili se njime postupa prema njihovoj oporuci).
Što će se dogoditi sljedeće?
Pronašli ste nekretninu i vaša ponuđena cijena je prihvaćena te ste odlučili tko će imati zakonsko vlasništvo nad nekretninom. Što je slijedeće?
Morat ćete uputiti odvjetnika ili posrednika da provede relevantnu dubinsku analizu, postavi upite, provede uobičajene pretrage prije ugovora i savjetuje vas o potencijalnoj poreznoj obvezi. Morat ćete proći uobičajenu dubinsku analizu "upoznajte svog klijenta" prije nego što pravni posao započne pa budite spremni pronaći relevantne dokumente potrebne za uobičajene provjere pranja novca i druge provjere.
Prilikom kupnje slobodnog vlasništva ili zakupa uz premiju, ugovor se obično sastavlja i pregovara između strana. Nakon što je dogovoren, ugovor se “razmjenjuje” i tada se plaća depozit odvjetniku prodavatelja (obično oko 5 do 10% kupoprodajne cijene). Nakon što se ugovor razmijeni, obje strane obvezuju se izvršiti ugovor (prodati i kupiti) u skladu s uvjetima ugovora. "Završetak" transakcije događa se na datum naveden u ugovoru i obično je mjesec dana kasnije, ali može biti ranije ili mnogo kasnije, ovisno o tome je li ugovor podložan uvjetima koji su zadovoljeni.
Po završetku prijenosa imovine u slobodnom vlasništvu ili dugotrajnom najmu, ostatak kupoprodajne cijene postat će plativ. Za nove kratke ugovore o najmu poslovnih i stambenih nekretnina, nakon datuma novog ugovora o najmu, stvar je dovršena i stanodavac će novom najmu poslati fakturu za najamninu, naknade za usluge i osiguranje u skladu s uvjetima najma.
Odvjetnik kupaca/stanara morat će podnijeti zahtjev zemljišnim knjigama Njegovog Veličanstva za upis prijenosa/novog zakupa. Pravni naslov neće proći dok se registracija ne završi.
Koje poreze treba uzeti u obzir prilikom preuzimanja vlasništva u zakupu ili slobodnog vlasništva?
Porezni tretman posjedovanja slobodnog vlasništva ili zakupa u Ujedinjenom Kraljevstvu uvelike će ovisiti o tome zašto pojedinac ili pravni subjekt drži nekretninu. Kupac može kupiti ili iznajmiti nekretninu za stanovanje, zauzeti prostore za obavljanje vlastite trgovine, posjedovati ih za razvoj kako bi ostvario prihod od najma ili kupiti kao investiciju za razvoj i prodaju za profit. U svakoj fazi primjenjuju se različiti porezi pa je važno rano razgovarati s poreznim stručnjakom, ovisno o tome kakve planove imate za nekretninu.
Jedan porez koji se plaća u roku od 14 dana od završetka zakupa ili prijenosa vlasništva u Engleskoj (osim ako se ne primjenjuje jedno od ograničenih olakšica ili izuzeća) je zemljišni porez na biljegu ("SDLT").
Za stambene nekretnine pogledajte sljedeće cijene u nastavku. Međutim, plaća se dodatna naknada od dodatnih 3% ako kupac već posjeduje nekretninu negdje drugdje:
| Premija za imovinu ili zakup ili prijenosna vrijednost | SDLT brzina |
| Do £ 250,000 | nula |
| Sljedećih £675,000 (dio od £250,001 do £925,000) | 5% |
| Sljedećih £575,000 (dio od £925,001 do £1.5 milijuna) | 10% |
| Preostali iznos (dio iznad £1.5 milijuna) | 12% |
Kada kupujete novu nekretninu za iznajmljivanje, sve premije podliježu porezu prema gore navedenom. Međutim, ako je ukupna najamnina tijekom trajanja najma (poznata kao 'neto sadašnja vrijednost') veća od SDLT praga (trenutačno £250,000), platit ćete SDLT po stopi od 1% na dio iznad £250,000. Ovo se ne odnosi na postojeće ('dodijeljene') ugovore o najmu.
Ako niste prisutni u Ujedinjenom Kraljevstvu najmanje 183 dana (6 mjeseci) tijekom 12 mjeseci prije kupovine, niste "rezident Ujedinjenog Kraljevstva" za potrebe SDLT-a. Obično ćete platiti dodatnu naknadu od 2% ako kupujete stambenu nekretninu u Engleskoj ili Sjevernoj Irskoj. Za više informacija o tome pročitajte naš članak: Kupci iz inozemstva razmišljaju o kupnji stambene nekretnine u Engleskoj ili Sjevernoj Irskoj 2021.?
Na komercijalnoj nekretnini ili nekretnini mješovite namjene, platit ćete SDLT za sve veće dijelove cijene nekretnine kada platite £150,000 ili više. Za besplatni prijenos komercijalnog zemljišta SDLT-u ćete platiti po sljedećim cijenama:
| Premija za imovinu ili zakup ili prijenosna vrijednost | SDLT brzina |
| Do £ 150,000 | nula |
| Sljedećih £100,000 (dio od £150,001 do £250,000) | 2% |
| Preostali iznos (dio iznad £250,000) | 5% |
Kada kupite novu nerezidencijalnu nekretninu ili nekretninu mješovite namjene, plaćate SDLT na kupovnu cijenu zakupa i kupovnu cijenu zakupa i vrijednost godišnje najamnine koju plaćate ('neto sadašnja vrijednost'). Oni se izračunavaju zasebno, a zatim zbrajaju. Također se primjenjuju gore navedene nadoplate.
Vaš porezni stručnjak ili odvjetnik moći će izračunati vašu SDLT obvezu prema stopama koje se primjenjuju u trenutku vaše kupnje ili najma.
Ostali korisni linkovi:
- https://www.gov.uk/government/publications/how-to-buy-a-home/how-to-buy
- https://www.gov.uk/government/publications/how-to-lease/how-to-lease
- https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates
- https://www.dixcartuk.com/five-years-have-passed-since-the-uk-government-set-out-its-intention-to-create-a-public-register-of-the-beneficial-ownership-of-overseas-entities-uk-assets-progress/
- https://www.dixcartuk.com/register-of-overseas-entities-a-comprehensive-guide-to-the-new-registration-requirements-for-overseas-owners-of-uk-property/
- https://www.dixcartuk.com/pre-arrival-uk-tax-planning-for-non-uk-domiciled-individuals/
Za više informacija ili smjernica o tome kako kupiti nekretninu, strukturirati svoju tvrtku da uštedite porez, porezna pitanja u UK-u, osnivanje izvan UK-a, poslovnu imigraciju ili bilo koji drugi aspekt preseljenja ili ulaganja u UK-u, kontaktirajte nas na savjet.uk@dixcart.com.
