שוקלים מעבר מגורים או עסקי לבריטניה? קרא את המדריך המעשי שלנו למגורים ונכסים מסחריים בבריטניה
האם זרים יכולים לקנות נכס בבריטניה?
כן. אין דבר שמפריע לאדם או גוף תאגידי שאינו תושב בריטניה לקנות נכס בבריטניה (אם כי אדם יצטרך להיות בן 18 ומעלה כדי להיות בעל בעלות חוקית על נכס וישות תאגידית בחו"ל חייבת לפני רכישת נכס כשיר להיות קודם כל. רשום בבית החברות בהתאם לחוק הפשיעה הכלכלית (שקיפות ואכיפה) משנת 2022).
מלבד האמור לעיל, חוקים שונים חלים בסקוטלנד ובצפון אירלנד, בניגוד לרכוש באנגליה ובוויילס. נתמקד להלן בנכס הממוקם באנגליה ובוויילס. אם בכוונתך לרכוש נכס בסקוטלנד או בצפון אירלנד, אנא פנה לייעוץ עצמאי ממומחה בתחומים אלה.
ההנחיות שלהלן מתמקדות בנכס הממוקם באנגליה ובוויילס.
איך מתחילים את חיפוש הנכס?
ישנם מספר מנועי חיפוש נכסים מקוונים. באופן מסורתי סוכנויות מתמחות בנדל"ן מסחרי או למגורים, אך לא בשניהם. התחל עם מנוע חיפוש כדי להשוות בין נכסים בעיר שבחרת או במיקום אחר וצור קשר עם הסוכן המקומי המפרסם את הנכס כדי לתאם צפייה. משא ומתן על מחיר מתחת למחיר המפורסם הוא נפוץ.
מדוע חשוב לצפות בנכס?
לאחר שמצאתם נכס חשוב לראות אותו, בצעו נגדו את החיפושים הרגילים לפני חוזה (עורך דין נכסים או סוכן שינוע רשום יוכלו לסייע לכם) או לבקש מודד לצפות בו.
העיקרון של ייזהר הקונה ("תן לקונה להיזהר") חל בחוק המקובל. קונה לבדו אחראי לבדיקת נכס. רכישה ללא ביצוע צפייה או סקר תהיה ברוב המקרים על כל אחריות הקונה. המוכרים בדרך כלל לא יספקו אחריות או פיצויים לגבי התאמת הנכס.
איך מממנים את הרכישה?
סוכן הנדל"ן וכל בעלי המקצוע המעורבים במכירה יהיו מעוניינים לדעת כיצד אתם מתכוונים לממן את הרכישה. זה יכול להיות במזומן, אבל רוב הנכסים הנרכשים באנגליה ובוויילס הם באמצעות משכנתא/הלוואת נכס. אין הגבלות על זרים להבטיח משכנתא בבריטניה כדי לסייע במימון רכישה למרות שאתה עלול להיתקל בדרישות מחמירות, חובה לשלם פיקדון גדול יותר וריביות גבוהות יותר.
איזה סוג של "אחוזה" חוקית לנכס אתה מתכוון לקנות?
בדרך כלל, נכס נמכר עם בעלות חופשית (אתה מחזיק בה באופן מוחלט) או בעלות חכירה (שנובעת מנכס בבעלותך במשך מספר שנים) - שניהם אחוזות בקרקע. קיימים גם מספר אינטרסים משפטיים ואינטרסים מועילים אחרים אך אלה אינם מכוסים כאן.
רישום המקרקעין של הוד מלכותו מחזיק במרשם של כל התארים החוקיים. אם מחיר ההצעה שלך יתקבל, היועץ המשפטי שלך יבדוק את פנקס הבעלות החוקי הרלוונטי עבור אותו נכס כדי לראות אם הנכס שאתה קונה נמכר בכפוף להסתבכות כלשהי. בדרך כלל יועלו פניות לפני חוזה עם המוכר כדי להבטיח שאין אינטרסים מכריעים של צד שלישי בנכס, שאולי לא היה ברור מביקורך באתר.
אם יותר מרוכש אחד רוצה להחזיק בנכס, כיצד יוחזק נכס זה?
הזכות החוקית לנכס יכולה להיות בידי עד ארבעה בעלים חוקיים.
ייתכנו יתרונות או חסרונות מס לאופן שבו אתה מחליט להחזיק בנכס כבעלים חוקי ובין אם זה על ידי יחידים או גופים תאגידים או שילוב של שניהם. חשוב לקחת ייעוץ מס עצמאי כבר בשלב מוקדם.
כאשר הנכס מיועד להיות בידי בעלים משותפים, שקול האם התואר החוקי צריך להיות בידי הבעלים המשותפים כ"דיירים משותפים" (הבעלות המיטיבה של כל אחד עוברת במוות לבעלים המשותפים האחרים) או כ" חוכרים משותפים" (החלק המועיל שבבעלותם, עובר בפטירה לעיזבונם או שטופל על פי צוואתם).
מה קורה עכשיו?
מצאתם נכס ומחיר הצעתכם התקבל והחלטתם מי יחזיק בבעלות החוקית בנכס. מה קורה לאחר מכן?
יהיה עליך להורות לעורך דין או סוכן הובלה לבצע את בדיקת הנאותות הרלוונטית, להעלות פניות, לבצע את החיפושים הרגילים לפני החוזה ולייעץ לך לגבי חבות מס אפשרית. תצטרך לעבור את בדיקת הנאותות הרגילה של "הכר את הלקוח שלך" לפני תחילת העבודה המשפטית, אז היה מוכן לאתר את המסמכים הרלוונטיים הדרושים להלבנת הון ובדיקות אחרות.
כאשר רוכשים נכס עצמאי או חכירה בכפוף לפרמיה, לרוב נערך חוזה ומתנהל משא ומתן בין הצדדים. לאחר הסכמה, החוזה "מוחלף" ובשלב זה משולם פיקדון לעורך הדין של המוכר (בדרך כלל בסביבות 5 עד 10% ממחיר הרכישה). לאחר החלפת חוזה שני הצדדים מחויבים לבצע את החוזה (למכור ולקנות) בהתאם לתנאי החוזה. "השלמת" העסקה מתרחשת בתאריך שנקבע בחוזה ובדרך כלל היא חודש מאוחר יותר, אך יכולה להיות במוקדם או מאוחר יותר, תלוי אם החוזה כפוף לתנאים שיתקיימו.
עם השלמת העברת נכסי חכירה או חכירה ארוכת טווח, תתפרע יתרת מחיר הרכישה. לגבי חוזי שכירות קצרים חדשים של נכסים מסחריים ומגורים כאחד, לאחר תאריך השכירות החדש, העניין הסתיים והמשכיר ישלח לשוכר החדש חשבונית עבור שכירות, דמי שירות וביטוח בהתאם לתנאי השכירות.
עורך דין הקונים/שוכרים יצטרך להגיש בקשה ללשכת רישום המקרקעין של הוד מלכותו לרישום ההעברה/החכירה החדשה. התואר החוקי לא יעבור עד להשלמת הרישום.
אילו מיסים יש לקחת בחשבון כאשר לוקחים חוזה חכירה או בעלות חזקה?
יחס המס מהבעלות על רכוש עצמי או חכירה בבריטניה יהיה תלוי במידה רבה בסיבה שהיחיד או הישות הארגונית מחזיקה בנכס. רוכש יכול לקנות או לשכור נכס למגורים בו, לתפוס מקום לניהול מסחר משלו, להחזיק לפתח כדי לממש הכנסה מדמי שכירות או לקנות כהשקעה כדי לפתח ולמכור אותו ברווח. מסים שונים חלים בכל שלב ולכן חשוב לדבר עם מומחה מס מוקדם, בהתאם לתוכניות שיש לך עבור הנכס.
מס אחד שיש לשלם בתוך 14 ימים מהשלמת חכירה או העברת נכס באנגליה (אלא אם חלה אחת ההקלות המוגבלות או הפטור) הוא מס בולים (“SDLT”).
עבור נכסי מגורים ראה את התעריפים הבאים להלן. עם זאת, יש לשלם תוספת של 3% נוספים אם הרוכש כבר מחזיק בנכס במקום אחר:
| פרמיית נכס או חכירה או שווי העברה | שיעור SDLT |
| עד £ 250,000 | אפס |
| 675,000 ליש"ט הבאים (החלק מ-250,001 ליש"ט עד 925,000 ליש"ט) | 5% |
| 575,000 ליש"ט הבאים (החלק מ-925,001 ליש"ט ל-1.5 מיליון ליש"ט) | 10% |
| יתרת הסכום (החלק שמעל 1.5 מיליון ליש"ט) | 12% |
בקניית נכס מושכר חדש, כל פרמיה תחויב במס לפי האמור לעיל. עם זאת, אם שכר הדירה הכולל לאורך חיי החכירה (הידוע כ'ערך נוכחי נטו') הוא יותר מסף ה-SDLT (כרגע 250,000 ליש"ט), תשלמו ל-SDLT ב-1% על החלק שמעל 250,000 ליש"ט. זה לא חל על חוזי שכירות קיימים ('מוקצים').
אם אינך נוכח בבריטניה לפחות 183 ימים (6 חודשים) במהלך 12 החודשים שלפני הרכישה, אתה 'לא תושב בריטניה' למטרות SDLT. בדרך כלל תשלם תוספת של 2% אם אתה קונה נכס למגורים באנגליה או בצפון אירלנד. למידע נוסף על כך, אנא קרא את המאמר שלנו: קונים בחו"ל חושבים לרכוש נכס למגורים באנגליה או בצפון אירלנד בשנת 2021?
על נכס מסחרי או נכס מעורב, תשלמו ל-SDLT על הגדלת חלקים ממחיר הנכס כאשר תשלם 150,000 פאונד או יותר. עבור העברה עצמאית של קרקע מסחרית, תשלם SDLT בתעריפים הבאים:
| פרמיית נכס או חכירה או שווי העברה | שיעור SDLT |
| עד £ 150,000 | אפס |
| 100,000 ליש"ט הבאים (החלק מ-150,001 ליש"ט עד 250,000 ליש"ט) | 2% |
| הסכום הנותר (החלק שמעל 250,000 פאונד) | 5% |
כאשר אתה קונה נכס חדש שלא למגורים או לשימוש מעורב, אתה משלם SDLT הן על מחיר הרכישה של החכירה ומחיר הרכישה של החכירה והן על שווי דמי השכירות השנתיים שאתם משלמים ('הערך הנוכחי הנקי'). אלה מחושבים בנפרד ואז מתווספים יחד. האמור לעיל להיטלים חלים גם כן.
איש מקצוע המס או עורך הדין שלך יוכל לחשב את חבות ה-SDLT שלך לפי התעריפים החלים בזמן הרכישה או החכירה שלך.
קישורים שימושיים נוספים:
- https://www.gov.uk/government/publications/how-to-buy-a-home/how-to-buy
- https://www.gov.uk/government/publications/how-to-lease/how-to-lease
- https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates
- https://www.dixcartuk.com/five-years-have-passed-since-the-uk-government-set-out-its-intention-to-create-a-public-register-of-the-beneficial-ownership-of-overseas-entities-uk-assets-progress/
- https://www.dixcartuk.com/register-of-overseas-entities-a-comprehensive-guide-to-the-new-registration-requirements-for-overseas-owners-of-uk-property/
- https://www.dixcartuk.com/pre-arrival-uk-tax-planning-for-non-uk-domiciled-individuals/
למידע נוסף או הדרכה כיצד לקנות נכס, לבנות את העסק שלך כדי לחסוך מס, שיקולי מס בבריטניה, התאגדות מחוץ לבריטניה, הגירה עסקית או כל היבט אחר של מעבר או השקעה בבריטניה, אנא צור איתנו קשר בכתובת adv.uk@dixcart.com.
