Overweegt u een residentiële of zakelijke verhuizing naar het VK? Lees onze Praktische gids voor residentieel en commercieel vastgoed in het VK
Kunnen buitenlanders onroerend goed kopen in het VK?
Ja. Er is niets dat een niet-ingezeten persoon of rechtspersoon die in het VK woont, ervan weerhoudt om onroerend goed in het VK te kopen (hoewel een persoon 18 jaar of ouder moet zijn om de wettelijke titel van onroerend goed te bezitten en een buitenlandse rechtspersoon moet voordat hij een in aanmerking komend onroerend goed verwerft, eerst zijn geregistreerd bij Companies House in overeenstemming met de Economic Crime (Transparency and Enforcement) Act 2022).
Afgezien van het bovenstaande zijn er in Schotland en Noord-Ierland andere wetten van toepassing dan in Engeland en Wales. We zullen ons hieronder concentreren op onroerend goed in Engeland en Wales. Als u van plan bent onroerend goed te kopen in Schotland of Noord-Ierland, vraag dan onafhankelijk advies van een specialist op die gebieden.
De onderstaande richtlijnen zijn gericht op onroerend goed in Engeland en Wales.
Hoe begint u uw zoektocht naar onroerend goed?
Er zijn een aantal online vastgoedzoekmachines. Traditioneel zijn makelaars gespecialiseerd in commercieel of residentieel vastgoed, maar niet beide. Begin met een zoekmachine om woningen in de door u gekozen stad of een andere locatie te vergelijken en neem contact op met de lokale makelaar die de woning adverteert om een bezichtiging te regelen. Onderhandelen over een prijs onder de geadverteerde prijs is gebruikelijk.
Waarom is het belangrijk om een woning te bezichtigen?
Als u eenmaal een onroerend goed heeft gevonden, is het belangrijk om het te bekijken, de gebruikelijke zoekopdrachten vóór het contract uit te voeren (een vastgoedadvocaat of geregistreerde transporteur kan u helpen) of een landmeter vragen om het te bekijken.
Het principe van voorbehoud emptor (“laat de koper oppassen”) is van toepassing op het gemene recht. Alleen een koper is verantwoordelijk voor het controleren van een woning. Kopen zonder bezichtiging of onderzoek is in de meeste gevallen voor volledig risico van de koper. Verkopers geven normaal gesproken geen garanties of vrijwaringen met betrekking tot de geschiktheid van het onroerend goed.
Hoe financiert u de aankoop?
De makelaar en eventuele professionals die betrokken zijn bij de verkoop zullen geïnteresseerd zijn om te weten hoe u van plan bent de aankoop te financieren. Dit kan contant zijn, maar het merendeel van het onroerend goed dat in Engeland en Wales wordt gekocht, is via een hypotheek/lening. Er zijn geen beperkingen voor buitenlanders die een Britse hypotheek afsluiten om een aankoop te helpen financieren, hoewel u mogelijk te maken krijgt met strengere eisen, de verplichting om een grotere aanbetaling te doen en hogere rentetarieven.
Welk type legaal "landgoed" van het onroerend goed bent u van plan te kopen?
Over het algemeen wordt onroerend goed verkocht met eigendomstitel (u bezit het absoluut) of met erfpacht (gedragen uit eigendomsrechten die u al een aantal jaren bezit) - beide zijn landgoederen in land. Er bestaan nog een aantal andere wettelijke belangen en belangen die hier niet aan bod komen.
Het Kadaster van Zijne Majesteit houdt een register bij van alle wettelijke titels. Als uw biedprijs wordt geaccepteerd, zal uw juridisch adviseur het relevante eigendomsregister voor dat onroerend goed bekijken om te zien of het onroerend goed dat u koopt, wordt verkocht onder voorbehoud van lasten. Precontractuele vragen zullen normaal gesproken ook bij de verkoper worden ingediend om ervoor te zorgen dat er geen doorslaggevende belangen van derden in het onroerend goed zijn die misschien niet duidelijk waren tijdens uw bezoek aan de site.
Als meer dan één koper het onroerend goed wil bezitten, hoe wordt dat onroerend goed dan gehouden?
De juridische eigendom van onroerend goed kan worden gehouden door maximaal vier juridische eigenaren.
Er kunnen fiscale voor- of nadelen zijn aan de manier waarop u besluit onroerend goed als juridische eigenaar te houden en of dat nu door individuen of rechtspersonen is of een combinatie van beide. Het is belangrijk om in een vroeg stadium onafhankelijk belastingadvies in te winnen.
Als het onroerend goed bedoeld is om door mede-eigenaars te worden gehouden, overweeg dan of de juridische titel moet worden gehouden door de mede-eigenaars als "gezamenlijke huurders" (de economische eigendom van elk gaat bij overlijden over op de andere mede-eigenaars) of als " gemeenschappelijke huurders” (het uiteindelijke aandeel in eigendom, gaat bij overlijden over op hun nalatenschap of wordt behandeld volgens hun testament).
Wat gebeurt er nu?
U heeft een woning gevonden en uw biedprijs is geaccepteerd en u heeft besloten wie de juridische eigendom van de woning krijgt. Wat gebeurt er nu?
U moet een advocaat of vervoerder opdracht geven om de relevante due diligence uit te voeren, vragen te stellen, de gebruikelijke pre-contractonderzoeken uit te voeren en u te adviseren over mogelijke belastingplicht. Voordat het juridische werk van start gaat, moet u de gebruikelijke "ken uw cliënt"-due diligence doorstaan, dus wees voorbereid om de relevante documenten te vinden die nodig zijn voor de gebruikelijke witwaspraktijken en andere controles.
Bij de aankoop van een eigendom of erfpacht tegen een premie wordt meestal een contract opgesteld en onderhandeld tussen de partijen. Zodra het akkoord is bereikt, wordt het contract "geruild", waarna een aanbetaling wordt gedaan aan de advocaat van de verkoper (meestal ongeveer 5 tot 10% van de aankoopprijs). Zodra een contract is uitgewisseld, zijn beide partijen verplicht het contract uit te voeren (verkopen en kopen) volgens de voorwaarden van het contract. De "voltooiing" van de transactie vindt plaats op een datum die in het contract is vastgelegd en is doorgaans een maand later, maar kan eerder of veel later zijn, afhankelijk van of aan het contract wordt voldaan aan bepaalde voorwaarden.
Bij voltooiing van de overdracht van eigendom of erfpacht wordt het saldo van de koopprijs opeisbaar. Bij nieuwe korte huurcontracten van zowel bedrijfspanden als woningen geldt dat als het nieuwe huurcontract is geëindigd, de zaak rond is en de verhuurder de nieuwe huurder een factuur stuurt voor huur, servicekosten en verzekeringen volgens de voorwaarden van het huurcontract.
De advocaat van de kopers/huurders zal een aanvraag moeten indienen bij het Kadaster van Zijne Majesteit om de overdracht/nieuwe huurovereenkomst te registreren. De juridische titel gaat pas over nadat de registratie is voltooid.
Met welke belastingen moet rekening worden gehouden bij het nemen van een erfpachttitel of een eigendomstitel?
De fiscale behandeling van het bezit van eigendom of erfpacht in het VK zal grotendeels afhangen van de reden waarom de persoon of rechtspersoon het onroerend goed bezit. Een koper kan een onroerend goed kopen of leasen om in te wonen, een pand bezetten om zijn eigen handel uit te voeren, een eigendom bezitten om te ontwikkelen om huurinkomsten te realiseren of kopen als een investering om te ontwikkelen en met winst verkopen. In elke fase zijn verschillende belastingen van toepassing, dus het is belangrijk om in een vroeg stadium met een belastingspecialist te spreken, afhankelijk van welke plannen u heeft met het onroerend goed.
Een belasting die betaald moet worden binnen 14 dagen na voltooiing van een lease- of eigendomsoverdracht in Engeland (tenzij een van de beperkte vrijstellingen of een vrijstelling van toepassing is) is stamp duty land tax ("SDLT").
Voor woningen zie onderstaande tarieven. Daarbovenop is echter een toeslag van 3% verschuldigd als de koper al elders onroerend goed bezit:
| Eigendoms- of leasepremie of overdrachtswaarde | SDLT-tarief |
| Tot £ 250,000 | Nul |
| De volgende £ 675,000 (het deel van £ 250,001 tot £ 925,000) | 5% |
| De volgende £ 575,000 (het deel van £ 925,001 tot £ 1.5 miljoen) | 10% |
| Het resterende bedrag (het deel boven £ 1.5 miljoen) | 12% |
Bij het kopen van een nieuwe erfpachtwoning zal de eventuele premie op grond van het bovenstaande worden belast. Als de totale huurprijs gedurende de looptijd van de huurovereenkomst (bekend als de 'netto contante waarde') echter hoger is dan de SDLT-drempel (momenteel £ 250,000), betaalt u SDLT tegen 1% over het deel boven £ 250,000. Dit geldt niet voor bestaande ('toegewezen') huurcontracten.
Als u gedurende ten minste 183 dagen (6 maanden) gedurende de 12 maanden voorafgaand aan uw aankoop niet aanwezig bent in het VK, bent u 'geen ingezetene van het VK' in de zin van SDLT. Meestal betaalt u een toeslag van 2% als u een woning koopt in Engeland of Noord-Ierland. Lees voor meer informatie hierover ons artikel: Buitenlandse kopers die in 2021 een woning willen kopen in Engeland of Noord-Ierland?
Op commercieel onroerend goed of onroerend goed voor gemengd gebruik betaalt u SDLT over toenemende delen van de onroerendgoedprijs wanneer u £ 150,000 of meer betaalt. Voor een eigendomsoverdracht van commerciële grond betaalt u SDLT tegen de volgende tarieven:
| Eigendoms- of leasepremie of overdrachtswaarde | SDLT-tarief |
| Tot £ 150,000 | Nul |
| De volgende £ 100,000 (het deel van £ 150,001 tot £ 250,000) | 2% |
| Het resterende bedrag (het deel boven £ 250,000) | 5% |
Als u een nieuwe niet-residentiële of gemengde erfpacht koopt, betaalt u SDLT over zowel de aankoopprijs van de erfpacht en de aankoopprijs van de erfpacht als de waarde van de jaarlijkse huur die u betaalt (de 'netto contante waarde'). Deze worden afzonderlijk berekend en vervolgens bij elkaar opgeteld. Bovenstaande toeslagen zijn eveneens van toepassing.
Uw belastingadviseur of advocaat kan uw SDLT-aansprakelijkheid berekenen volgens de tarieven die van toepassing zijn op het moment van uw aankoop of lease.
Andere nuttige links:
- https://www.gov.uk/government/publications/how-to-buy-a-home/how-to-buy
- https://www.gov.uk/government/publications/how-to-lease/how-to-lease
- https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates
- https://www.dixcartuk.com/five-years-have-passed-since-the-uk-government-set-out-its-intention-to-create-a-public-register-of-the-beneficial-ownership-of-overseas-entities-uk-assets-progress/
- https://www.dixcartuk.com/register-of-overseas-entities-a-comprehensive-guide-to-the-new-registration-requirements-for-overseas-owners-of-uk-property/
- https://www.dixcartuk.com/pre-arrival-uk-tax-planning-for-non-uk-domiciled-individuals/
Voor meer informatie of advies over het kopen van onroerend goed, het structureren van uw bedrijf om belasting te besparen, belastingoverwegingen in het VK, oprichten buiten het VK, zakelijke immigratie of enig ander aspect van verhuizen of investeren in het VK, kunt u contact met ons opnemen via advies.uk@dixcart.com.
