Razmišljate o stanovanjski ali poslovni selitvi v Združeno kraljestvo? Preberite naš praktični vodnik po stanovanjskih in poslovnih nepremičninah v Združenem kraljestvu
Ali lahko tujci kupijo nepremičnine v ZK?
ja Posameznika ali pravne osebe, ki ni rezident Združenega kraljestva, nič ne ovira pri nakupu nepremičnine v Združenem kraljestvu (čeprav mora biti posameznik star 18 let ali več, da ima pravni naslov na nepremičnini, čezmorska pravna oseba pa mora, preden pridobi nepremičnino, ki izpolnjuje pogoje, najprej biti registriran pri Companies House v skladu z Zakonom o gospodarskem kriminalu (transparentnost in izvrševanje) iz leta 2022).
Razen zgoraj navedenega veljajo drugačni zakoni na Škotskem in Severnem Irskem v primerjavi z lastnino v Angliji in Walesu. Spodaj se bomo osredotočili na nepremičnine v Angliji in Walesu. Če nameravate kupiti nepremičnino na Škotskem ali Severnem Irskem, poiščite neodvisen nasvet strokovnjaka za ta področja.
Spodnje smernice se osredotočajo na nepremičnine v Angliji in Walesu.
Kako začnete iskanje nepremičnine?
Obstaja več spletnih iskalnikov nepremičnin. Tradicionalno so agencije specializirane bodisi za poslovne ali stanovanjske nepremičnine, vendar ne za oboje. Začnite z iskalnikom, da primerjate nepremičnine v izbranem mestu ali na drugi lokaciji, in stopite v stik z lokalnim agentom, ki oglašuje nepremičnino, da se dogovorite za ogled. Pogajanje o ceni pod oglaševano ceno je običajno.
Zakaj je pomemben ogled nepremičnine?
Ko najdete nepremičnino, je pomembno, da si jo ogledate, izvedete običajna predpogodbena iskanja zanjo (pomaga vam bo odvetnik za nepremičnine ali registrirani posrednik) ali prosite geodeta, da si jo ogleda.
Načelo opozorilo emptor (»naj kupec pazi«) velja po običajnem pravu. Za pregled nepremičnine je odgovoren samo kupec. Nakup brez ogleda ali raziskave je v večini primerov na kupčevo odgovornost. Prodajalci običajno ne bodo zagotovili jamstev ali odškodnin glede primernosti nepremičnine.
Kako financirate nakup?
Nepremičninskega agenta in vse strokovnjake, ki sodelujejo pri prodaji, bo zanimalo, kako nameravate financirati nakup. To bi lahko bilo z gotovino, vendar je večina nepremičnin, kupljenih v Angliji in Walesu, s hipoteko/posojilom za nepremičnine. Za tujce, ki si zagotovijo hipoteko v Združenem kraljestvu za pomoč pri financiranju nakupa, ni nobenih omejitev, čeprav lahko naletite na strožje zahteve, obveznost plačila večjega depozita in višje obrestne mere.
Kakšno vrsto pravnega "posestva" na nepremičnino nameravate kupiti?
Na splošno se nepremičnina prodaja z lastninsko lastnino (imate jo v popolni lasti) ali z lastninsko pravico v zakupu (izhaja iz lastninske lastnine, ki jo imate v lasti več let) – oboje je posest na zemljišču. Obstajajo tudi številni drugi pravni interesi in koristni interesi, vendar ti tukaj niso zajeti.
Zemljiška knjiga njegovega veličanstva ima register vseh pravnih naslovov. Če je vaša ponudbena cena sprejeta, bo vaš pravni svetovalec pregledal ustrezen register pravnih lastninskih pravic za to nepremičnino, da bi ugotovil, ali se nepremičnina, ki jo kupujete, prodaja na podlagi kakršnih koli obremenitev. Predpogodbene poizvedbe bodo običajno postavljene tudi pri prodajalcu, da se zagotovi, da v nepremičnini ni prevladujočih interesov tretjih oseb, ki morda niso bili razvidni iz vašega obiska spletnega mesta.
Če želi več kot en kupec imeti nepremičnino v lasti, kako se bo ta nepremičnina hranila?
Pravni naslov na nepremičnini imajo lahko največ štirje pravni lastniki.
Glede na to, kako se boste odločili, da imate nepremičnino kot zakoniti lastnik, lahko obstajajo davčne ugodnosti ali slabosti in ali so to posamezniki ali pravne osebe ali kombinacija obojega. Pomembno je, da se že v zgodnji fazi obrnete na neodvisno davčno svetovanje.
Kadar je predvideno, da bo nepremičnina v lasti solastnikov, razmislite, ali naj pravni naslov nosijo solastniki kot »skupni najemniki« (dejansko lastništvo vsakega preide ob smrti na druge solastnike) ali kot » skupni najemniki« (upravičeni delež v lasti preide ob smrti na njihovo zapuščino ali se obravnava po njihovi oporoki).
Kaj sledi?
Našli ste nepremičnino in vaša ponudbena cena je bila sprejeta ter odločili ste se, kdo bo pravni lastnik nepremičnine. Kaj se zgodi potem?
Odvetniku ali posredniku boste morali naročiti, da izvede ustrezen skrbni pregled, izvede poizvedbe, izvede običajna predpogodbena iskanja in vam svetuje glede morebitne davčne obveznosti. Pred začetkom pravnega dela boste morali opraviti običajni skrbni pregled »spoznajte svojo stranko«, zato bodite pripravljeni poiskati ustrezne dokumente, potrebne za običajno preverjanje pranja denarja in druge preglede.
Pri nakupu lastništva ali zakupa, ki je predmet premije, se običajno pripravi pogodba, o kateri se pogodbeni stranki dogovorita. Ko je dogovorjeno, se pogodba »zamenja«, pri čemer se prodajalčevemu odvetniku plača varščina (običajno okoli 5 do 10 % kupnine). Ko je pogodba zamenjana, sta obe strani zavezani k izpolnjevanju pogodbe (prodaji in nakupu) v skladu s pogoji pogodbe. »Dokončanje« transakcije se zgodi na datum, določen v pogodbi, in je običajno mesec dni pozneje, vendar je lahko prej ali veliko pozneje, odvisno od tega, ali je pogodba predmet izpolnjenih pogojev.
Po zaključku prenosa nepremičnine v lastništvu ali dolgotrajnem zakupu bo preostanek kupnine postal plačan. Pri novih kratkih najemih tako poslovnih kot stanovanjskih nepremičnin je zadeva zaključena, ko je datum nove najemne pogodbe, najemodajalec pa bo novemu najemniku poslal račun za najemnino, stroške storitev in zavarovanje v skladu s pogoji najema.
Odvetnik kupcev/najemnikov bo moral vložiti vlogo pri zemljiški knjigi Njegovega veličanstva za registracijo prenosa/novega zakupa. Pravni naslov ne bo veljal, dokler registracija ni končana.
Katere davke je treba upoštevati pri prevzemu lastninske pravice v zakupu ali lastninski pravici?
Davčna obravnava lastništva v lastništvu ali zakupu v Združenem kraljestvu bo v veliki meri odvisna od tega, zakaj ima posameznik ali pravna oseba nepremičnino. Kupec lahko kupi ali najame nepremičnino za prebivanje, zasede prostore za vodenje svoje lastne trgovine, lastnik za razvoj, da bi ustvaril dohodek od najemnin, ali kupi kot naložbo za razvoj in prodajo z dobičkom. Na vsaki stopnji veljajo različni davki, zato je pomembno, da se zgodaj pogovorite z davčnim strokovnjakom, odvisno od vaših načrtov za nepremičnino.
En davek, ki ga je treba plačati v 14 dneh po zaključku najema ali prenosa lastnine v Angliji (razen če velja ena od omejenih olajšav ali oprostitev), je zemljiški davek ("SDLT").
Za stanovanjske nepremičnine si oglejte spodnje cene. Če ima kupec nepremičnino v lasti drugje, pa je treba plačati še dodatne 3 % dodatke:
| Premija za lastnino ali najem ali prenosna vrednost | Stopnja SDLT |
| Do £ 250,000 | nič |
| Naslednjih 675,000 £ (del od 250,001 £ do 925,000 £) | 5% |
| Naslednjih 575,000 £ (del od 925,001 £ do 1.5 milijona £) | 10% |
| Preostali znesek (del nad 1.5 milijona funtov) | 12% |
Pri nakupu nove nepremičnine za najem bo vsaka premija predmet davka v skladu z zgoraj navedenim. Če pa skupna najemnina v času trajanja najema (znana kot 'neto sedanja vrednost') presega prag SDLT (trenutno 250,000 GBP), boste plačali SDLT v višini 1 % na delež nad 250,000 GBP. To ne velja za obstoječe ('odstopljene') najeme.
Če v 183 mesecih pred nakupom niste prisotni v Združenem kraljestvu vsaj 6 dni (12 mesecev), za namene SDLT niste "rezident Združenega kraljestva". Običajno boste plačali 2-odstotno doplačilo, če kupujete stanovanjsko nepremičnino v Angliji ali na Severnem Irskem. Za več informacij o tem preberite naš članek: Čezmorski kupci razmišljajo o nakupu stanovanjske nepremičnine v Angliji ali Severni Irski leta 2021?
Na poslovnih nepremičninah ali nepremičninah z mešano rabo boste plačali SDLT za naraščajoče dele cene nepremičnine, ko boste plačali 150,000 GBP ali več. Za brezplačni prenos komercialnega zemljišča boste SDLT plačali po naslednjih cenah:
| Premija za lastnino ali najem ali prenosna vrednost | Stopnja SDLT |
| Do £ 150,000 | nič |
| Naslednjih 100,000 £ (del od 150,001 £ do 250,000 £) | 2% |
| Preostali znesek (del nad 250,000 GBP) | 5% |
Ko kupite novo nebivalno ali mešano nepremičnino za najem, plačate SDLT za nakupno ceno najema in nakupno ceno najema ter vrednost letne najemnine, ki jo plačate („neto sedanja vrednost“). Ti se izračunajo ločeno in nato seštejejo. Veljajo tudi zgoraj navedena doplačila.
Vaš davčni strokovnjak ali odvetnik bo lahko izračunal vašo obveznost SDLT v skladu s stopnjami, ki veljajo v času vašega nakupa ali najema.
Druge koristne povezave:
- https://www.gov.uk/government/publications/how-to-buy-a-home/how-to-buy
- https://www.gov.uk/government/publications/how-to-lease/how-to-lease
- https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates
- https://www.dixcartuk.com/five-years-have-passed-since-the-uk-government-set-out-its-intention-to-create-a-public-register-of-the-beneficial-ownership-of-overseas-entities-uk-assets-progress/
- https://www.dixcartuk.com/register-of-overseas-entities-a-comprehensive-guide-to-the-new-registration-requirements-for-overseas-owners-of-uk-property/
- https://www.dixcartuk.com/pre-arrival-uk-tax-planning-for-non-uk-domiciled-individuals/
Za več informacij ali napotkov o tem, kako kupiti nepremičnino, strukturirati svoje podjetje, da prihranite davke, davčne vidike v Združenem kraljestvu, ustanovitev zunaj Združenega kraljestva, poslovno priseljevanje ali kateri koli drug vidik selitve ali naložbe v Združenem kraljestvu, se obrnite na nas na nasvet.uk@dixcart.com.
