Beskattning av kommersiella fastigheter i Storbritannien och utländskt ägande
Fastigheter i Storbritannien kan ägas av ett företag eller av en individ och metoden för ägande och statusen för företaget eller den inblandade personen kommer att påverka skattebehandlingen.
Skatt på hyresvinst
- Om en investering görs i kommersiell fastighet i Storbritannien i namn av ett företag som inte är hemmahörande i Storbritannien och företaget inte bedriver handel i Storbritannien, ska en grundskatt på inkomstskatt (för närvarande 20 %) betalas på hyresvinster.
För att uppnå den förmånliga skattebehandlingen som beskrivs ovan är det viktigt att använda ett företag som inte är hemmahörande i Storbritannien för att förvärva fastigheten i Storbritannien och att företaget hanteras och kontrolleras på ett sätt som säkerställer att det förblir skattemässigt bosatt utanför Storbritannien.
När en investering görs i brittisk kommersiell fastighet, i namn av en person som inte är bosatt i Storbritannien, är tillämpliga skattesatser likvärdiga med brittiska inkomstskattesatser (upp till 45 %).
- Den brittiska regeringen har meddelat att den kommer att låta icke-brittiska företag med brittisk fastighetsinkomst omfattas av bolagsskatten från april 2020. Detta kommer att innebära att brittisk hyresvinst kommer att bli föremål för brittisk bolagsskatt med en skattesats på 19 %.
Konsekvenserna av att falla inom den brittiska företagsskatteordningen
Även om sänkningen av skattesatsen är positiv, kommer att falla under den brittiska bolagsskatteordningen att innebära att Storbritanniens regler för begränsning av företagens intressen och förluster kommer att vara relevanta från 2020:
- Företagens räntebegränsningsregler begränsar en koncerns avdrag för räntekostnader och andra finansieringskostnader till ett belopp som står i proportion till dess skattepliktiga verksamhet i Storbritannien. Reglerna kommer att gälla för grupper med en nettoräntekostnad på mer än 2 miljoner pund per år och kan avsevärt begränsa avdragsrätten för finansieringskostnader, vilket leder till en betydande ökning av skatteskulderna.
- Reglerna för företagsförlustbegränsningar begränsar en grupps avdrag för överförda förluster till 5 miljoner pund. Över ersättningen på 5 miljoner pund kan endast 50 % av vinsten täckas av överförda förluster. Även om denna regel kanske inte har en så betydande inverkan som räntebegränsningsregeln, bör effekten övervägas.
Realisationsvinster
Från april 2019 har icke-brittiska bosatta som innehar kommersiella fastigheter i Storbritannien varit föremål för brittisk skatt på sina vinster. Denna åtgärd förde Storbritannien i linje med de flesta andra skattejurisdiktioner och konceptet att mark ska beskattas där den är belägen.
Den goda nyheten är att en ombasering av fastighetskostnader ägde rum från och med april 2019, vilket innebär att endast vinster från den tidpunkten kommer att belasta skatten.
De nya reglerna kommer också att gälla för försäljning av andelar i "fastighetsrika" fordon – det vill säga enheter som hämtar minst 75 % av sitt bruttotillgångsvärde från brittisk mark. Vinster vid avyttring av eventuella intressen i ett sådant fordon, som uppgår till 25 % eller mer, kommer att bli föremål för brittisk skatt.
Fastighetsutvecklare och handlare
Under 2016 infördes anti-undvikanderegler för att motverka alla påståenden om att en exploaterings- eller handelshandel relaterad till brittisk egendom faktiskt bedrivs utanför Storbritannien och därför inte är föremål för brittisk skatt.
Vinster från ett utvecklingsprojekt ligger därför inom ramen för inkomstskatt eller bolagsskatt, beroende på vem som genomför det. Dessa regler gäller även där det finns arrangemang för att sälja utvecklingsbolaget, snarare än själva marken. De gäller till exempel där aktier säljs och de hämtar minst 50 % av sitt värde från brittisk mark.
Stämpelskatt (SDLT)
Att förvärva en kommersiell fastighet i Storbritannien medför en avgift för SDLT (en köpskatt) enligt följande:
Ingen sådan skatt uppkommer vanligtvis vid förvärv av ett företag som själv innehar brittisk egendom. Som ett resultat av detta finns det en fördel med att förvärva och avyttra brittisk kommersiell egendom via ett företagsfordon, särskilt när det företaget är baserat i en jurisdiktion som inte tar ut överlåtelseskatt på aktiehandel.
Mervärdesskatt (moms)
Försäljning av en egendom eller långrätt till en kommersiell fastighet kommer som standard att vara undantagen från moms. Fastighetsägare har dock möjlighet att "välja att beskatta" sin egendom, vilket kan göra försäljningen av den fastigheten momspliktig (men som en konsekvens ger fastighetsägaren också rätt att begära kredit för moms som debiteras dem på deras omkostnader ).
Detta är ett komplext område och vid förvärv av kommersiell fastighet i Storbritannien kommer due diligence att krävas för att fastställa om fastigheten är momspliktig eller inte, och vilken inverkan detta kan ha för köparen.
Vid döden – Arvsskatt (IHT)
Från och med den 6 april 2017 blev all brittisk bostadsfastighet, oavsett om den innehas direkt eller indirekt, ansvariga för UK IHT (med undantag för egendom som ägs av olika typer av fordon).
- Storbritanniens kommersiella egendom som innehas direkt av en individ är på liknande sätt ansvarig för en brittisk IHT-avgift; kommersiell egendom som innehas via ett företag som inte är hemmahörande i Storbritannien är det dock inte.
Det finns för närvarande inget som tyder på att kommersiell egendom som innehas indirekt genom ett företag eller liknande fordon kommer att ge upphov till en exponering mot UK IHT; Men i ljuset av de senaste förändringarna kan detta vara ett logiskt nästa steg.
Hur kan Dixcart hjälpa?
Dixcart kan hjälpa till med att granska befintliga brittiska kommersiella fastighetsägandestrukturer och om det är lämpligt att vidta åtgärder för att omstrukturera sådana investeringar.
Våra brittiska skattespecialister och advokater för kommersiella fastigheter kan vid behov genomföra eventuella rekommendationer om planering och omstrukturering. Vänligen kontakta Paul Webb på Storbritanniens kontor: rådgivning.se@dixcart.com.
