Σκέφτεστε να μετακομίσετε για κατοικία ή επιχείρηση στο Ηνωμένο Βασίλειο; Διαβάστε τον Πρακτικό μας Οδηγό για Κατοικίες και Εμπορικές Ακίνητα στο Ηνωμένο Βασίλειο
Μπορούν οι ξένοι να αγοράσουν ακίνητα στο Ηνωμένο Βασίλειο;
Ναί. Δεν υπάρχει τίποτα που εμποδίζει ένα φυσικό ή εταιρικό σώμα μη κάτοικος Ηνωμένου Βασιλείου να αγοράζει ακίνητο στο ΗΒ (αν και ένα άτομο θα πρέπει να είναι ηλικίας 18 ετών και άνω για να έχει νόμιμο τίτλο ιδιοκτησίας και μια εταιρική οντότητα στο εξωτερικό πρέπει πρώτα να αποκτήσει ένα κατάλληλο ακίνητο εγγεγραμμένος στο Companies House σε συμμόρφωση με τον νόμο περί Οικονομικού Εγκλήματος (Διαφάνεια και Επιβολή) του 2022).
Εκτός από τα παραπάνω, ισχύουν διαφορετικοί νόμοι στη Σκωτία και τη Βόρεια Ιρλανδία σε αντίθεση με την ιδιοκτησία στην Αγγλία και την Ουαλία. Θα επικεντρωθούμε παρακάτω σε ακίνητα που βρίσκονται στην Αγγλία και την Ουαλία. Εάν σκοπεύετε να αγοράσετε ακίνητο στη Σκωτία ή τη Βόρεια Ιρλανδία, ζητήστε ανεξάρτητη συμβουλή από έναν ειδικό σε αυτούς τους τομείς.
Οι παρακάτω οδηγίες επικεντρώνονται σε ακίνητα που βρίσκονται στην Αγγλία και την Ουαλία.
Πώς ξεκινάτε την αναζήτηση ακινήτων;
Υπάρχουν πολλές ηλεκτρονικές μηχανές αναζήτησης ακινήτων. Παραδοσιακά τα πρακτορεία είτε ειδικεύονται σε εμπορικά ή οικιστικά ακίνητα αλλά όχι και στα δύο. Ξεκινήστε με μια μηχανή αναζήτησης για να συγκρίνετε ακίνητα στην πόλη ή σε άλλη τοποθεσία που έχετε επιλέξει και επικοινωνήστε με τον τοπικό αντιπρόσωπο που διαφημίζει το ακίνητο για να κανονίσετε μια προβολή. Η διαπραγμάτευση τιμής κάτω από την τιμή που διαφημίζεται είναι συνηθισμένη.
Γιατί είναι σημαντικό να δείτε ένα ακίνητο;
Μόλις βρείτε ένα ακίνητο, είναι σημαντικό να το δείτε, πραγματοποιήστε τις συνήθεις προσυμβατικές έρευνες εναντίον του (ένας δικηγόρος ακινήτων ή εγγεγραμμένος μεταφορέας θα μπορεί να σας βοηθήσει) ή ζητήστε από έναν τοπογράφο να το δει.
Η αρχή του προπαγανδιστής ("ας προσέξει ο αγοραστής") ισχύει κατά το κοινό δίκαιο. Ένας αγοραστής είναι μόνος υπεύθυνος για τον έλεγχο ενός ακινήτου. Η αγορά χωρίς τη διεξαγωγή προβολής ή έρευνας θα είναι στις περισσότερες περιπτώσεις με πλήρη ευθύνη του αγοραστή. Οι πωλητές συνήθως δεν παρέχουν εγγυήσεις ή αποζημιώσεις ως προς την καταλληλότητα του ακινήτου.
Πώς χρηματοδοτείτε την αγορά;
Ο κτηματομεσίτης και όλοι οι επαγγελματίες που συμμετέχουν στην πώληση θα ενδιαφέρονται να μάθουν πώς σκοπεύετε να χρηματοδοτήσετε την αγορά. Αυτό θα μπορούσε να γίνει με μετρητά, αλλά η πλειοψηφία των ακινήτων που αγοράζονται στην Αγγλία και την Ουαλία είναι μέσω υποθήκης/δανείου ιδιοκτησίας. Δεν υπάρχουν περιορισμοί για τους αλλοδαπούς που εξασφαλίζουν υποθήκη στο Ηνωμένο Βασίλειο για να βοηθήσουν στη χρηματοδότηση μιας αγοράς, αν και ενδέχεται να αντιμετωπίσετε αυστηρότερες απαιτήσεις, την υποχρέωση να πληρώσετε μεγαλύτερη κατάθεση και υψηλότερα επιτόκια.
Τι είδους νόμιμη «περιουσία» στο ακίνητο σκοπεύετε να αγοράσετε;
Γενικά, το ακίνητο πωλείται είτε με τίτλο ελεύθερης ιδιοκτησίας (το κατέχετε απολύτως) είτε με τίτλο μίσθωσης (που προέρχεται από ιδιοκτησία ελεύθερης ιδιοκτησίας που κατέχετε για πολλά χρόνια) – και τα δύο είναι κτήματα σε γη. Υπάρχουν επίσης διάφορα άλλα έννομα συμφέροντα και ευεργετικά συμφέροντα, αλλά αυτά δεν καλύπτονται εδώ.
Το Κτηματολόγιο της Αυτού Μεγαλειότητας κατέχει μητρώο όλων των νόμιμων τίτλων. Εάν η τιμή της προσφοράς σας γίνει αποδεκτή, ο νομικός σας σύμβουλος θα εξετάσει το σχετικό μητρώο νομικών τίτλων για αυτό το ακίνητο για να διαπιστώσει εάν το ακίνητο που αγοράζετε πωλείται υπό την επιφύλαξη τυχόν επιβαρύνσεων. Επίσης, κανονικά θα υποβάλλονται ερωτήματα πριν από τη σύμβαση με τον πωλητή για να διασφαλιστεί ότι δεν υπάρχουν υπερισχύοντα συμφέροντα τρίτων στην ιδιοκτησία που μπορεί να μην ήταν προφανή από την επίσκεψή σας στον ιστότοπό σας.
Εάν περισσότεροι από ένας αγοραστές θέλουν να κατέχουν το ακίνητο, πώς θα κρατηθεί αυτό το ακίνητο;
Ο νόμιμος τίτλος ιδιοκτησίας μπορεί να κατέχουν έως και τέσσερις νόμιμοι ιδιοκτήτες.
Ενδέχεται να υπάρχουν φορολογικά πλεονεκτήματα ή μειονεκτήματα στον τρόπο με τον οποίο αποφασίζετε να κατέχετε ακίνητο ως νόμιμο ιδιοκτήτη και εάν αυτό είναι από ιδιώτες ή εταιρικές οντότητες ή συνδυασμό και των δύο. Είναι σημαντικό να λαμβάνετε ανεξάρτητες φορολογικές συμβουλές σε πρώιμο στάδιο.
Όταν το ακίνητο προορίζεται να κατέχεται από συνιδιοκτήτες, εξετάστε εάν ο νόμιμος τίτλος πρέπει να κατέχεται από τους συνιδιοκτήτες ως «συνιδιοκτήτες» (η πραγματική ιδιοκτησία κάθε μεταβίβασης θανάτου στους άλλους συνιδιοκτήτες) ή ως « ενοικιαστές από κοινού» (η ευεργετική μερίδα που κατέχει, μεταβιβάζεται με θάνατο στην περιουσία τους ή αντιμετωπίζεται με τη θέλησή τους).
Τι μέλλει γενέσθαι;
Βρήκατε ένα ακίνητο και η τιμή προσφοράς σας έχει γίνει αποδεκτή και έχετε αποφασίσει ποιος θα έχει τον νόμιμο τίτλο του ακινήτου. Τι συμβαίνει μετά?
Θα χρειαστεί να δώσετε εντολή σε έναν δικηγόρο ή μεταφορέα να πραγματοποιήσει τη σχετική δέουσα επιμέλεια, να εγείρει έρευνες, να πραγματοποιήσει τις συνήθεις έρευνες πριν από τη σύμβαση και να σας συμβουλεύσει σχετικά με πιθανή φορολογική υποχρέωση. Θα χρειαστεί να περάσετε τη συνήθη δέουσα επιμέλεια «γνωρίζω τον πελάτη σας» πριν ξεκινήσουν οι νομικές εργασίες, επομένως να είστε έτοιμοι να εντοπίσετε τα σχετικά έγγραφα που απαιτούνται για το συνηθισμένο ξέπλυμα χρήματος και άλλους ελέγχους.
Κατά την αγορά ενός ελεύθερου κτήματος ή μίσθωσης που υπόκειται σε ασφάλιστρο, συνήθως συντάσσεται σύμβαση και γίνεται διαπραγμάτευση μεταξύ των μερών. Μόλις συμφωνηθεί, η σύμβαση «ανταλλάσσεται» οπότε καταβάλλεται προκαταβολή στον δικηγόρο του πωλητή (συνήθως περίπου 5 έως 10% της τιμής αγοράς). Μετά την ανταλλαγή ενός συμβολαίου και τα δύο μέρη δεσμεύονται να εκτελέσουν τη σύμβαση (πώληση και αγορά) σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης. Η «ολοκλήρωση» της συναλλαγής πραγματοποιείται σε μια ημερομηνία που ορίζεται στη σύμβαση και είναι συνήθως ένα μήνα αργότερα, αλλά μπορεί να γίνει αργά ή πολύ αργότερα, ανάλογα με το αν η σύμβαση υπόκειται σε εκπλήρωση όρων.
Με την ολοκλήρωση της μεταβίβασης της ελεύθερης ιδιοκτησίας ή της μακροχρόνιας μίσθωσης, το υπόλοιπο της τιμής αγοράς θα καταστεί πληρωτέα. Για νέες βραχυπρόθεσμες μισθώσεις τόσο εμπορικών όσο και οικιστικών ακινήτων, μόλις λήξει η ημερομηνία της νέας μίσθωσης, το θέμα έχει ολοκληρωθεί και ο ιδιοκτήτης θα στείλει στον νέο ενοικιαστή τιμολόγιο ενοικίου, χρεώσεις υπηρεσιών και ασφάλιση σύμφωνα με τους όρους της μίσθωσης.
Ο δικηγόρος των αγοραστών/ενοικιαστών θα πρέπει να υποβάλει αίτηση στο Κτηματολόγιο της Αυτού Μεγαλειότητας για να καταχωρήσει τη μεταβίβαση/νέα μίσθωση. Ο νόμιμος τίτλος δεν θα περάσει μέχρι να ολοκληρωθεί η εγγραφή.
Ποιοι φόροι πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όταν παίρνετε έναν τίτλο μίσθωσης ή έναν τίτλο ελεύθερης ιδιοκτησίας;
Η φορολογική μεταχείριση από την κατοχή μιας ιδιοκτησίας ή μίσθωσης στο ΗΒ θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από το γιατί το άτομο ή η εταιρική οντότητα κατέχει το ακίνητο. Ένας αγοραστής μπορεί να αγοράσει ή να μισθώσει ένα ακίνητο για να διαμένει, να καταλαμβάνει εγκαταστάσεις για να διεξάγει τις δικές του εμπορικές συναλλαγές, να είναι δικό του για να αναπτύξει προκειμένου να πραγματοποιήσει εισόδημα από ενοίκια ή να αγοράσει ως επένδυση για ανάπτυξη και πώληση με κέρδος. Σε κάθε στάδιο ισχύουν διαφορετικοί φόροι, επομένως είναι σημαντικό να μιλήσετε με έναν φοροτεχνικό από νωρίς, ανάλογα με τα σχέδια που έχετε για το ακίνητο.
Ένας φόρος που καταβάλλεται εντός 14 ημερών από την ολοκλήρωση μιας μίσθωσης ή μεταβίβασης ακινήτου στην Αγγλία (εκτός εάν ισχύει κάποια από τις περιορισμένες απαλλαγές ή μια εξαίρεση) είναι ο φόρος επί της γης ("SDLT").
Για κατοικίες δείτε τις παρακάτω τιμές. Ωστόσο, μια επιπλέον χρέωση 3% καταβάλλεται επιπλέον εάν ο αγοραστής έχει ήδη ακίνητο αλλού:
| Ακίνητο ή μίσθωση ασφάλιστρο ή αξία μεταβίβασης | Ποσοστό SDLT |
| Έως £ 250,000 | Μηδέν |
| Οι επόμενες 675,000 £ (η μερίδα από 250,001 £ έως 925,000 £) | 5% |
| Οι επόμενες 575,000 £ (η μερίδα από 925,001 £ έως 1.5 εκατομμύρια £) | 10% |
| Το υπόλοιπο ποσό (το τμήμα άνω του 1.5 εκατομμυρίου £) | 12% |
Κατά την αγορά νέου ακινήτου μίσθωσης, τυχόν ασφάλιστρα θα υπόκεινται σε φόρο σύμφωνα με τα παραπάνω. Ωστόσο, εάν το συνολικό ενοίκιο κατά τη διάρκεια της μίσθωσης (γνωστό ως «καθαρή παρούσα αξία») είναι μεγαλύτερο από το όριο SDLT (επί του παρόντος 250,000 £), θα πληρώσετε SDLT με 1% για το τμήμα άνω των 250,000 £. Αυτό δεν ισχύει για υφιστάμενες («εκχωρημένες») μισθώσεις.
Εάν δεν είστε παρόντες στο Ηνωμένο Βασίλειο για τουλάχιστον 183 ημέρες (6 μήνες) κατά τη διάρκεια των 12 μηνών πριν από την αγορά σας, δεν είστε κάτοικος Ηνωμένου Βασιλείου για τους σκοπούς του SDLT. Συνήθως θα πληρώσετε μια επιπλέον χρέωση 2% εάν αγοράζετε ένα ακίνητο κατοικίας στην Αγγλία ή τη Βόρεια Ιρλανδία. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με αυτό, διαβάστε το άρθρο μας: Αγοραστές από το εξωτερικό σκέφτονται να αγοράσουν ένα ακίνητο κατοικίας στην Αγγλία ή τη Βόρεια Ιρλανδία το 2021;
Σε εμπορικά ακίνητα ή ακίνητα μικτής χρήσης, θα πληρώσετε SDLT για την αύξηση των μερών της τιμής του ακινήτου όταν πληρώνετε 150,000 £ ή περισσότερα. Για δωρεάν μεταβίβαση εμπορικής γης, θα πληρώσετε SDLT με τις ακόλουθες τιμές:
| Ακίνητο ή μίσθωση ασφάλιστρο ή αξία μεταβίβασης | Ποσοστό SDLT |
| Έως £ 150,000 | Μηδέν |
| Οι επόμενες 100,000 £ (η μερίδα από 150,001 £ έως 250,000 £) | 2% |
| Το υπόλοιπο ποσό (το μερίδιο άνω των 250,000 £) | 5% |
Όταν αγοράζετε ένα νέο ακίνητο μίσθωσης μη οικιστικής χρήσης ή μικτής χρήσης, πληρώνετε SDLT τόσο για την τιμή αγοράς της μίσθωσης και την τιμή αγοράς της μίσθωσης όσο και για την αξία του ετήσιου μισθώματος που καταβάλλετε (η «καθαρή παρούσα αξία»). Αυτά υπολογίζονται χωριστά και στη συνέχεια προστίθενται. Ισχύουν και οι παραπάνω προσαυξήσεις.
Ο φοροτεχνικός ή ο δικηγόρος σας θα μπορεί να υπολογίσει την υποχρέωση SDLT σύμφωνα με τους συντελεστές που ισχύουν τη στιγμή της αγοράς ή της μίσθωσης.
Άλλοι χρήσιμοι σύνδεσμοι:
- https://www.gov.uk/government/publications/how-to-buy-a-home/how-to-buy
- https://www.gov.uk/government/publications/how-to-lease/how-to-lease
- https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates
- https://www.dixcartuk.com/five-years-have-passed-since-the-uk-government-set-out-its-intention-to-create-a-public-register-of-the-beneficial-ownership-of-overseas-entities-uk-assets-progress/
- https://www.dixcartuk.com/register-of-overseas-entities-a-comprehensive-guide-to-the-new-registration-requirements-for-overseas-owners-of-uk-property/
- https://www.dixcartuk.com/pre-arrival-uk-tax-planning-for-non-uk-domiciled-individuals/
Για περισσότερες πληροφορίες ή καθοδήγηση σχετικά με τον τρόπο αγοράς ακινήτου, τη δομή της επιχείρησής σας για εξοικονόμηση φόρων, φορολογικών εκτιμήσεων στο Ηνωμένο Βασίλειο, ενσωμάτωσης εκτός του Ηνωμένου Βασιλείου, επιχειρηματικής μετανάστευσης ή οποιαδήποτε άλλη πτυχή μετεγκατάστασης ή επένδυσης στο ΗΒ, επικοινωνήστε μαζί μας στο tips.uk@dixcart.com.
